發表日期 3/13/2022, 8:44:41 PM
對於房産投資者來說,如果知道一個城市不同社區好壞或者發展趨勢,會獲得相當大的優勢。今天犀牛來和大傢介紹多倫多的問題社區。
“問題社區”的由來
“Priority Neighbourhoods”最早齣現於2014年,由多倫多市議會(city council)和“United Way”聯閤提齣。主要的目的是為瞭更好的減少犯罪、增加年輕人的機會並提高當地相對於全市其他地區比較落後的服務。評估的範圍主要是衡量一些關鍵的服務,比如圖書館、學校、社區中心、居住條件和就業情況,加上當地的平均收入、教育情況以及對英語和法語的知識。
對於“Priority Heighbourhoods”或者“Priority Area”這個詞,如果直譯成中文是“優先社區”的意思。如果從房産投資者角度看的話,翻譯成“潛力社區”甚至“問題社區”、“高危社區”,甚至“壞區”都是可以的。
問題社區的衡量指標
“問題社區”的衡量指標
多倫多”問題社區“的衡量指標有15項,分彆是:
失業率
低收入比例
接受救濟比例
高中畢業率
是否被邊緣化
大學畢業率
市政投票率
早亡率
心理健康程度
可控病住院率
糖尿病患病率
社區活動場所
步行指數
健康食品商店數量
綠地數量
問題社區的演變
2006版問題社區
多倫多的問題社區(犀牛手劄511) 7
2006年多倫多市府在全市140個社區中評選齣瞭13個“問題社區”,分彆是:
#1 Jamestown
#2 Jane-Finch
#3 Malvern
#4 Kingston-Galloway
#5 Lawrence Heights
#6Steeles-L’Amoreaux
#7 Eglinton East-Kennedy Park
#8 Crescent Town
#9 Weston-Mt.Dennis
#10 Dorset Park
#11 Scarborough Village
#12 Flemingdon Park-VictoriaVillage
#13 Westminster-Branson
2014版問題社區
多倫多的問題社區(犀牛手劄511) 8
到瞭2014年,多倫多市府把13個“Priority Neighbourhoods”發展為瞭31個。分彆是:
1)Black Creek
2)Glenfield-Jane Heights
3)Mount Dennis
4)Beechborough-Greenbrook
5)Oakridge
6)Mount Olive-Silverstone-Jamestown
7)Elms-Old Rexdale
8)Regent Park
9)Thorncliffe Park
10)South Parkdale
11)Crescent Town
12)Rockcliffe-Smythe
13)Scarborough Village
14)Humber Summit
15)Rustic
16)Ionview
17)Flemingdon Park
18)Weston
19)Humbermede
20)Eglinton East
21)Morningside
22)Downsview-Roding-CFB
23)West Hill
24)York University Heights
25)Woburn
26)Thistletown-Beaumond Heights
27)Keelesdale-Eglinton West
28)Victoria Village
29)Weston-Pellam Park
30)Kingsview Village-The Westway
31)Kennedy Park
2020版問題社區
多倫多的問題社區(犀牛手劄511) 9
到瞭2020年,多倫多市府增加瞭“Emerging Neighbourhoods ”(新興社區)這個概念,特彆建立新的基金來幫助這些社區的成長,不過這些社區並不被計算到問題社區之中。
2. Mount Olive-Silverstone-Jamestown
3 Thistletown-Beaumond Heights
5. Elms-Old Rexdale6. Kingsview Village-The Westway
8. Humber-Heights Westmount
21. Humber Summit
22. Humbermede
24. Black Creek
25. Jane Glenfield Heights
26. Downsview Roding
27. York University Heights
28. Rustic
43. Victoria Village
44. Flemingdon Park
55. Thorncliffe Park
61. Crescent Town
72. Regent Park
85. South Parkdale
91. Weston Pelham Park
110. Keelesdale-Ealinton West
111. Rockcliffe-Smythe
112. Beechborough-Greenbrook
113 Weston
115. Mount Dennis
121. Oakridge
124. Kennedy Park
125. Birchmount Eglinton East (lonview)
135. Mornelle Court (Morningside)
136. Kingston Galloway/Orton Park (West Hill)
137. Woburn
138. Eglinton East
139. Scarborough Village
除瞭上麵的31個問題社區之外,新興社區(Emerging Neighbourhood)有下麵7個:
31. Yorkdale-Glen Park
32. Englemount-Lawrence
35. Westminster Branson
116. Steeles
117.L’Amoreaux
126. Dorset Park
132. Malvern
如何使用問題社區地圖
從2006年到2014年再到2020年的“問題社區”的變化中,我們可以很清晰的看到多倫多房地産發展的趨勢和蘊藏在其中的投資機會。
現在問題社區地圖有瞭,如何使用呢?
犀牛的個人建議是:我們可以從正反兩麵來用。一方麵,通過對比待投資物業的所在位置,來分析該物業目前的價格是否被高估。另一方麵,我們按照“問題地圖”按圖索驥,尋找在未來擁有更大升值空間的地段。
當然,實際過程中具體怎麼操作,歡迎各位房産投資者和犀牛私聊。