取消預售製的建議 能否根治“交房難”現象？市場對於商品房預售製度的質疑 收房即維權？期房變“欺房”！預售製度下的業主維權之路 - 趣味新聞網

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作者 | 成康

齣品 | 智訊財經・騰訊房産

在深圳，買房路坎坷，但維權之路更崎嶇。

3.15國際消費者權益日在即，各類假冒僞劣及有損消費者權益的事件都將在這一天被集中曝光。樓市同樣如此，房産類的糾紛事件不在少數。

據深圳媒體不完全統計，2020年曝光的樓房維權事件近20起。深圳樓市跌宕的2021年，維權事件仍不下10餘起，其中交房質量問題案件尤多。

“若探析背後原因，與國內現行的商品房預售製度有很大關聯。”資深業內人士透露，多錶現為開發商開盤前承諾得天花亂墜，交房後就齣現各種“貨不對闆”。有部分深圳業主錶示，“買房即維權甚至成瞭一種常態。”

對此，亦引起瞭社會各界人士關注。2022年3月的全國兩會期間，再提取消預售製：人大代錶建議提高預售門檻直至實行現房銷售。

事實上，這並不是第一次引發市場對樓房預售的質疑。尤在房地産環境發生巨變的當下，雖然政府加強瞭對預售的監管，但預售帶來的售樓承諾與實際交付之間的不一緻，幾乎成為給所有買賣糾紛、矛盾的來源。

收房維權何時休？

“對於大部分項目，收樓如果沒有維權，那似乎是不可能的”，剛剛經曆瞭價值近韆萬豪宅維權的深圳業主小周叫苦不迭。

小周所購買的樓盤位於深圳南山區，就在著名的主題公園“世界之窗”附近。該樓盤於2020年12月開盤，備案均價11萬/平，總價895.3-2046.5萬/套，6小時即被選光，為當時大熱的網紅項目之一。

“我當時買的是87平的2房，總價在960萬左右，本來應該是今年3月交房的，結果通知提前瞭4個月，也就是去年底的時候，就接到瞭開發商售樓的電話”。小周迴憶當時買房交付情況時錶示，“當時還想深圳國企開發還挺有速度，但後來驗收時就傻眼瞭，戶內牆麵鼓包、滲水，還有鋁閤金門窗磕碰掉漆之類問題比比皆是，另外售樓時許諾的公共區域配套幾乎還是施工狀態。”

據小周介紹，很多接到通知來收房的業主與他情況差不多，有的陽台欄杆品質有問題，有的戶內滲水、地麵鼓包，收房隻能收到一個毛坯工地，交房品質與開發商當時宣傳效果大相徑庭。

問及房屋問題後續是否得到解決，小周錶示，開發商雖然針對業主反映問題做瞭說明和整改，但是就之前的交付情況來說，這不應該是均價11萬元以上級彆房屋該有的品質。

在小周看來，品牌和價格是樓房質量保證的關鍵，但在交樓驗收時仍然避免不瞭齣現這樣或那樣的問題，開發商的開盤預售時的承諾都好像曇花一現。

更有令人不可置信的是，還沒等收樓業主就已踏上瞭維權之路。同在2020年末開盤的深圳南山區的一處大戶型項目，均價8萬元每平，被改善型購房者爭相搶奪，成為當時賣得最火的樓盤。

不少業主看中瞭小區的高車位比，包括李先生在內。李先生描述稱，開發商預售時宣傳“2:1車位比配置”，但在2021年8月底即將交樓時小區物業公示，負一層445個車位打包賣，負二層100個停車位變作幼兒園臨時車位，剩餘負三層小區業主買月卡纔能用。

更令業主心塞的是，開發商還通知部分業主房屋將要延遲交付。包括項目西區2棟延遲交樓3個月，1棟、3棟的延遲交樓2個月等情況。

更令李先生感到不可思議的是，交付初期樓下幼兒園的一個通道竟然被爆齣通嚮的是一處“娛樂會所”，雖然因違建被拆除，但怎麼也不曾想到這麼大名氣的開發商也會如此“荒唐”。

實際上，不止在深圳，不論哪個城市的業主在購買期房時都有過類似經曆。諸如貨不對闆、劣質裝修、牆體開裂、地麵鼓包、電梯質量等問題層齣不窮。

以至於十五年間換過四套房的資深購房者老羅無奈稱，“收房都會有零星的問題，就看嚴不嚴重，能不能接受”。

預售背後憂慮多

預售製度與公攤麵積一樣起源香港，20世紀90年代被引入內地。我國商品房市場改革初期，開發商數量少，企業自有資金不足，商品房的供應速度難以跟上需求的增長速度。在這樣的背景下，實行預售製度作為以信用為擔保的一種融資手段，並且有較強的現實意義。

過去,預售製度使多數居民實現居者有其屋，並且商品房市場發展，增加瞭就業崗位，也支撐瞭宏觀經濟的增長。2005年，我國商品房現房銷售占比43.4%，到瞭2021年現房銷售占比僅為13%，接近87%商品房都是采用瞭預售製。

一方麵，預售製度可以使房企在地産開發業務上的資金投入量減少，但是當商品房項目預售後獲得預售資金後，如果沒有政策約束，開發商將有動機將預售資金用於除瞭項目開發建設的其他用途。

但地産行業走過30年，預售製度卻沒有多大程度變遷，對開發商的約束作用甚微，也成為瞭消費者買房交付糾紛的根源。

從包括小周、李先生等在內的業主反映的維權情況來看，通常是部分開發商的預售許諾與實際交付不符，又因利潤壓縮以至節約成本造成工程質量差的情況頻頻不斷。另有部分開發商挪用預付資金，導緻無法按期交房。

截至2021年底，從全國24個重點監控城市來看，未交付問題項目總建麵高達2468萬平方米，接近於2021年全年總交麵積的十分之一。

市場人士吐槽道，“預售製度之下，幾個證件，一張圖紙，幾個樣闆模型，一個樓盤效果圖就能賣房，大概也就比網購真實度好一點。”

另有業內人士錶示，“名義上有一紙閤同作為約束，可現實是質量如何全憑開發商的良心。有良心的，兩邊歡喜。反之，收到以次充好的房子，業主隻有走上漫漫維權路。”

2022年全國兩會期間，有代錶提及建議取消商品房預售製度，可逐步提高商品房預售許可門檻，直至過渡為現房銷售。同時調整購房款付款方式，由購房人按工程進度分期付款，項目達到竣工交付條件後支付尾款。

事實上已經有不少地方對商品房預售製度進行改革。2020年3月份海南就明確提齣“即日起，實行新齣讓土地建設的商品住房，實行現房銷售製度”。2022年3月，寜波發布《關於進一步加強住宅工程質量管理的若乾措施》提到，商品住宅工程存在包括因質量問題造成惡劣社會影響在內的5種工程質量情形之一，不予核發商品房預售許可證。

深圳某本地房企營銷負責人則錶示，預售製度由來已久，很多房企也都是按照此模式經營的，過快轉為現房銷售，對於企業的資金實力是一個極大的考驗。

然而，也有業內人士錶示，就目前行業發展階段來看，商品房預售製還不可貿然取消。一是當下現房市場不足以支撐未來3-5年的供應需求，如果取消預售則會造成斷檔期。二是當下我國城鎮化至少還需要20年纔能完成，仍需開發商滾動拿地建設。

商品房預售製，曆來飽受爭議。尤其是2021年房企債務壓力下，一些期房問題引起瞭“損害購房者閤法權益”的問題，是值得關注的。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指齣，“改革還是要推進的，房地産市場從高速增長到中高速增長，類似期房製度未來也會麵臨調整，房地産企業需要尤為關注。”

取消預售製的建議，能否根治“交房難”現象，唯有交給時間去檢驗。但不論預售製度改革程度如何，都應保護其閤法權益，避免買房糾紛的發生。