發表日期 3/1/2022, 3:50:43 PM
今年以來,青島先後發布《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》,其中城市更新成為一項重點內容。
這次城市更新行動的重點是低效利用地塊的再利用、再開發,說白瞭就是以前沒發展起來的地方這次要發展起來,以前沒拆的棚戶區這次要拆瞭,以前遺留的老大難這次都要解決瞭。
2022年已經過去瞭2個月,市內四區都已經直接或者間接發布瞭城市更新的重點區域,我們今天就來看看各區的發展重點在哪裏。
01 市南區
根據新聞報道,《市南區城市更新專項規劃》正在編製。但一些報道齣來的消息也能看齣市南區城市更新的三個方嚮:
一是曆史城區的保護 ,主要是中山路及周邊。
二是老廠區的再利用 ,《市南區城市更新專項規劃》提到瞭海珊製衣、孚德鞋廠周邊地塊,其中位於延安三路109號的青島海珊製衣廠早已改造為創意産業園。市南區的這種老廠區再利用不是拆除,而是利舊。
三是老舊小區升級改造 ,就是加保溫、加電梯、外立麵翻新等。
可見,市南區確實沒有多少可開發的土地瞭,這次城市更新行動重在“更新”、輕在“建設”,市南區以後的新房會越來越少。
02 市北區
市北區是青島城市更新的重點地區,在《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》中就提到瞭郵輪港區、老四方工業區兩處區域。
其中郵輪港區主要是集聚産業,除瞭郵輪母港及上下遊産業外,傳聞青島圖書館新館也將落地在這裏。
老四方工業區業態較為豐富,有産業也有房地産。
根據新聞報道,老四方工業區城市更新內容主要為 大健康産業園、歡樂濱海城、中車四方智匯港、捷能中泰片區和鄭州路片區 :
和市南區老廠區利舊不同,老四方工業區的這些老廠區、棚戶區是拆除重建。這5塊地方,估計有5000多畝土地。
其中的中車四方智匯港正在進行房地産開發,其他地塊則是處於拆遷、平整土地等進度不等。
捷能中泰片區、鄭州路片區是市北區北部兩大待開發地塊,前者是老廠區,已經搬遷;後者是棚戶區,正在拆遷。這兩塊土地比現在正賣的中海寰宇天下(青島造紙廠地塊)要大多瞭,上市後將會緩解市北區土地匱乏的局麵。
另外,文件還提到“加快推進 閆傢山、香裏片區,河西剩餘片和鹽灘 剩餘片3個片區2700餘戶改造”,這也是市北區僅剩下的幾個城中村瞭。
當然,市北區也有進行老舊小區升級改造,但和棚改相比就是小巫見大巫瞭。
如果上述土地在未來3年都能上市開發,市北區又將成為青島的樓市熱點地區。
03 李滄區
在《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》中,李滄區有北客站及周邊區域、世博園及周邊區域、樓山區域三個區域,位居青島各區市首位。
從2月21日相關部門對市長的匯報內容可以知道,“青島 世博園及周邊區域、青島北客站交通商務區、青島北客站西片區以及堿廠片區、青鋼片區 的後續利用、開發建設及閤作”是重點。
世博園及周邊區域經過多年的開發,所剩麵積已經不是那麼大。
青島北站周邊區域一直都是青島城市發展的“另一麵”,位置上占瞭青島的高鐵“門麵”,卻多年來沒有開發,以至於荒草滿地,被人詬病,如今看來是要下決心開發瞭。
青島北客站西片區就是海信慧灣,去年底已經齣瞭規劃圖,這一片占地1650畝,可以開發N多的房子。
樓山區域太龐大瞭,一下子也沒法整體開發,所以這次提到的是堿廠片區、青鋼片區,這也是樓山區域最大的兩個老廠區。
樓山區域再連上北邊屬於城陽區的白沙河南岸,麵積達到30平方公裏:
所以說,李滄區的這些土地一定會循序漸進的開發,一下子都拿齣來市場也消化不瞭。
在2月15日召開的李滄區城市更新和城市建設三年攻堅行動動員大會上,也提齣瞭“三年對剩餘8個城中村全部啓動改造,涉及 長澗、戴傢、十梅庵、東南渠、闆橋坊、曉翁片區、麯哥莊、河北 居民約1.2萬戶”。
從這些城市更新的地塊可以看齣,李滄區的麵積要比市北區大多瞭,以後將是青島城市更新的“主戰場”。
04 嶗山區
《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》提到瞭嶗山區的株洲路兩側區域以及張村河兩岸區域。
嶗山區成立瞭專門的部門“嶗山區城市更新推進中心”,對城市更新格外重視。實際的進度也是青島各區市中最快的,春節之前已經乾得熱火朝天。
株洲路兩側區域、張村河兩岸區域 位於嶗山區和李滄區之間,南邊是嶗山區金融中心,北邊是東李生活中心,房價都不菲。
和市北區、李滄區相比,嶗山區的這兩處城市更新的地方也許不是麵積最大的,但未來一定是價格最高的。
此外,《青島城市更新和城市建設三年攻堅行動方案》還提到瞭城陽區的白沙河北岸區域、軌道交通産業示範區及周邊區域,西海岸新區的王台老工業區、前灣保稅港區及周邊區域。但這兩個區目前還沒有明確重點,今天先不分析。
青島的這一次城市更新和城市建設攻堅行動方案是三年期,若是三年內上述區域都能獲得開發,那體量將是驚人的。
我們知道近幾年青島樓市齣現瞭明顯的分化,郊區房價下跌、賣不動,然後還不斷的賣地、建房,最終導緻供大於求。
青島市區這幾年賣的地比較少,樓市整體供小於求,房價雖然沒有大漲,但十分堅挺,不像郊區那樣跌跌不休。
郊區房子既然不好賣,那就少賣點地;市區房子供小於求,那就多賣點地。這次的城市更新和城市建設嚮市區轉移,就是基於這個樓市基本麵。
這一輪城市更新行動整下來,也許青島樓市會更加健康。當然,也存在郊區買房者嚮市區改善置換轉移的可能,那樣的話郊區樓市會更加不堪。