李海權律師提醒：在徵收過程中會先後發布補償方案意見稿和修改稿 由此可以計算齣大概的補償數額 黃浦區蓬萊路地塊居住房屋徵收補償方案 - 趣味新聞網

李海權律師提醒：

在徵收過程中會先後發布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算齣大概的補償數額，在徵收過程中徵收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，並不對被徵收人傢庭內部或公房承租人、同住人、私房産權人之間的利益進行分配。被徵收人傢庭內部或公房承租人、同住人、私房産權人之間的利益分配需傢庭內部協商解決，在協商前，建議先瞭解動遷補償份額相關的法律規定。若暫時無法達成一緻的分配協議，需要提起訴訟，建議提前谘詢律師介入，以免錯過凍結保全動遷補償款和取證的時機。

特彆提醒，進入申宜禾律所官網可下載：黃浦區蓬萊路地塊徵收補償計算工具（正式稿）

黃浦區蓬萊路地塊居住房屋徵收補償方案

本地塊房屋徵收範圍已由黃浦區人民政府確定，並已達到舊城區改建意願徵詢的規定比例，現將居住房屋徵收補償方案修訂如下：

一、房屋徵收與補償的法律依據

（一）《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）

（二）《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（市政府令第71號）

（三）《關於貫徹執行若乾具體問題的意見》（滬房管規範徵[2012]9號）、上海市住房和城鄉建設管理委員會《關於公布部分規範性文件清理結果的通知》（滬建法規〔2016〕664號）、《上海市房屋管理局關於延長有效期的通知》（滬房規範（2021）10號）

（四）《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房[2011]77號）

（五）《上海市國有土地上房屋徵收評估管理規定》（滬房規範 [2018]5號）

（六）其他相關法規和規範性文件

二、房屋徵收的目的

加快推進舊城區改建，改善居民的居住條件和環境。

三、房屋徵收的範圍

東至柳江街、河南南路，南至尚文路、先棉祠街，西至中華路、南文大廈，北至復興東路、夢花街。

四、被徵收房屋類型、建築麵積的認定辦法

（一）房屋類型認定

房屋類型以房地産權證書記載或公房管理部門摘錄為準。

（二）房屋建築麵積的認定

對於已經登記的房屋，其建築麵積，一般以房地産權證書和房地産登記簿的記載為準；房地産權證書和房地産登記簿的記載不一緻的，除有證據證明房地産登記簿確有錯誤外，以房地産登記簿為準。

對於未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建築麵積為準，實際建築麵積小於相關批準文件記載的建築麵積的，以實際建築麵積為準。相關批準文件未記載建築麵積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築麵積為準。

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築麵積為準；租用公房憑證記載的是居住麵積的，按下錶所列的換算係數計算建築麵積：

房屋類型公寓獨立住宅

（花園住宅）

新裏住宅新工房

（有電梯、成套）

新工房

（無電梯、成套）

新工房

（無電梯、不成套）

“兩萬戶”

新工房

舊裏住宅簡屋換算係數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用於居住並已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住麵積的1/2及上款規定的換算係數計算建築麵積；1.7米以上的部分，按照實際居住麵積及上款規定的換算係數計算建築麵積。

五、徵收居住房屋的補償方式及補償、補貼計算標準

徵收居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋産權調換。

（一）被徵收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。

（二）評估價格=被徵收房屋的房地産市場評估單價×被徵收房屋的建築麵積。被徵收房屋的房地産市場評估單價低於評估均價的，按評估均價計算。

（三）評估均價=被徵收範圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建築麵積。評估均價標準，由房地産價格評估機構在評估後計算得齣，由房屋徵收部門在徵收範圍內公布。

（四）價格補貼=評估均價×補貼係數×被徵收房屋的建築麵積。本區補貼係數為0.3。

（五）套型麵積補貼=評估均價×補貼麵積。被徵收房屋屬於舊式裏弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被徵收房屋的補償金額增加套型麵積補貼。套型麵積補貼按照房屋徵收決定作齣之日閤法有效的房地産權證、租用公房憑證計戶補貼，本區每戶套型補貼麵積標準為15平方米建築麵積（被徵收房屋屬於成套獨用居住房屋的，本地塊根據其套型麵積較小的實際，被徵收房屋的補償金額增加套型麵積補貼，每戶套型補貼麵積標準為12平方米建築麵積）。

六、徵收執行政府規定租金標準的公有齣租居住房屋的補償、補貼標準

徵收執行政府規定租金標準的公有齣租居住房屋，被徵收人選擇貨幣補償的，租賃關係終止，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式裏弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型麵積補貼。

徵收執行政府規定租金標準的公有齣租居住房屋，被徵收人選擇房屋産權調換的，由被徵收人負責安置公有房屋承租人，租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式裏弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型麵積補貼。

七、徵收執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋的補償、補貼標準

徵收執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%。

對房屋承租人的補償按照有關公有房屋承租人的補償規定執行。

八、居住睏難戶審核辦法（附件一）

九、特殊對象認定和補貼辦法（附件二）

十、簽約期限

房屋徵收決定作齣後，被徵收人、公有房屋承租人根據房屋徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。

根據市、區相關規定，本地塊房屋徵收補償協議生效條件為簽約期限內簽約比例達到85%。

本地塊房屋徵收補償簽約期限為60天（起始日期根據被徵收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公布。簽約期限內，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%後的15日止，但被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽約所能享受的相關奬勵、補貼仍按原簽約期限結算。

十一、徵收居住房屋的奬勵和補貼標準

奬勵和補貼以房屋徵收決定作齣之日閤法有效的房地産權證、租用公房憑證計戶發放。

（一）徵收居住房屋的奬勵標準

1、簽約奬勵費

被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽訂房屋徵收補償協議並在約定期限內搬離被徵收房屋，按簽約時段給予簽約奬勵費：

在簽約期限第1-30天內簽約的，每戶給予簽約奬勵費50萬元；

在簽約期限第31-60天內簽約的，每戶給予簽約奬勵費45萬元。

簽約期限屆滿後簽約的，每戶給予簽約奬勵費30萬元。

上述簽約奬勵費，被徵收房屋建築麵積在25平方米以上的，每增加1平方米增發奬勵費5000元。

2、搬遷奬勵費

被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門在簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議，按搬遷時段給予搬遷奬勵費：

在約定期限內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷奬勵費50萬元；

超過約定期限30天內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷奬勵費40萬元；

超過約定期限30天以上60天內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷奬勵費30萬元。

上述搬遷奬勵費，被徵收房屋建築麵積在25平方米以上的，每增加1平方米增發奬勵費1000元。

選擇貨幣補償的被徵收人、公有房屋承租人，自搬離原址之日起一年內；選擇産權調換房屋的被徵收人、公有房屋承租人，自産權調換房屋全部交房後一年內，被徵收房屋內所有戶籍人口遷齣黃浦區的，每戶增發奬勵費1萬元。

（二）徵收居住房屋的補貼標準

1、傢用設施移裝費

每戶給予傢用設施移裝費2000元。

2、搬遷費

按被徵收房屋建築麵積每平方米24元結算（按房地産權證書或租用公房憑證計戶）。每戶低於1000元的，按1000元發放。若選購徵收配套商品房（期房）的搬遷費增加一倍計算。

凡在徵收簽約期內簽約並按約定期限內搬離被徵收房屋的（原住房騰空且鑰匙交房屋徵收部門），本地塊為每戶免費提供搬場車一次。

3、室內裝飾裝修補償

對被徵收人、公有房屋承租人以被徵收房屋建築麵積為準，按500元/平方米補償。

被徵收人、公有房屋承租人有異議的，可以委托估價機構通過評估確定。

4、不予認定建築麵積材料補貼

按規定不予認定建築麵積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低於10萬元/戶的，按10萬元/戶給予材料補貼。對於沒有不予認定建築麵積的，給予無不予認定建築麵積補貼10萬元/戶。

5、均衡實物安置補貼

被徵收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的，被徵收房屋建築麵積每戶按14000元/平方米給予補貼，低於40萬元的按40萬元計算。

6、徵收補償費用計息標準

對在徵收簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議的被徵收人、公有房屋承租人，按房屋徵收補償協議補償總金額（不包括特殊對象補貼、臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，徵收補償費用計息時間從簽訂協議之日起至房屋徵收補償簽約期限結束，所産生的利息待協議生效後與房屋徵收補償費用一並發放。

十二、用於産權調換房屋的基本情況和選購辦法

本地塊安置房屋主要鬆江南地塊、浦東惠南地塊、奉賢南橋地塊、嘉定黃渡地塊等處房源和就近安置房源徐匯馨寜公寓。房源選購操作辦法另行公布。

本地塊房屋徵收補償協議生效後，在確保剩餘居民閤理比例使用的前提下，經黃浦區舊區改造（房屋徵收）工作領導小組辦公室同意，可將部分多餘房源收迴，收迴房源清單將提前在徵收範圍內公示，公示期不少於10日，公示期內被徵收人和公有房屋承租人仍可選購上述房源。

十三、房屋徵收評估機構

上海信衡房地産估價有限公司。

十四、徵收部門及受委托的房屋徵收事務所

徵收部門：上海市黃浦區住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋徵收事務所：

上海市黃浦第三、第四房屋徵收服務事務所有限公司。

現場辦公地址：河南南路681號、迎勛路30號。

辦公電話：63390886、63666155。

十五、其他事項

（一）關於執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋的界定

執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策後由房屋行政管理部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關係，執行政府規定租金標準，且租賃關係延續至今的私有齣租居住房屋。

徵收執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋，區房屋徵收部門應當以被徵收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據：

（1）當時的房屋租賃協議；

（2）租金交納證明；

（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被徵收房屋內的證明。

注：徵收執行政府規定租金標準的私有齣租居住房屋，被徵收人不享受本方案第十一條中的搬遷奬勵費、傢用設施移裝費、搬遷費、不予認定建築麵積材料補貼/無不予認定建築麵積補貼、室內裝飾裝修補償、均衡實物安置補貼。

（二）房屋徵收與補償的計戶標準

被徵收人、公有房屋承租人以房屋徵收決定作齣之日閤法有效的房地産權證、租用公房憑證計戶，按戶進行補償。

（三）房屋徵收補償協議簽訂主體的確定

房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人簽訂。被徵收人以房地産權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證所載明的承租人為準。

（四）房屋徵收補償協議的訂立

房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人依照本方案的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於産權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋徵收補償協議。

被徵收人、公有房屋承租人未按協議約定搬離原址，房屋徵收部門有權解除協議，並追究其違約責任。

（五）房屋徵收補償決定

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條規定，房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報黃浦區人民政府。黃浦區人民政府依法按照房屋徵收法律規定及本地塊房屋徵收補償方案作齣補償決定，相關奬勵等優惠措施不作為補償決定的依據。

（六）居住房屋徵收補償所得的歸屬和安置義務

徵收居住房屋的，被徵收人取得貨幣補償款、産權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、産權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（七）本房屋徵收補償方案中的貨幣單位為人民幣。

（八）特彆告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在嚮徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有綫電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。

（九）本房屋徵收補償方案由區房屋徵收部門負責解釋。

上海市黃浦區人民政府

二��二二年二月二十五日