※全文約3900字 閱讀全文大約需要10分鍾步入2022年 寬鬆政策撲麵而來，市場行情會不會轉嚮？ - 趣味新聞網

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步入2022年，市場行情仍如2021年，未見任何好轉，1月和春節銷售業績冷淡的齣人意料，讓人心寒。但其中，也多多少少有些必然，有些可預見性。由於房企的頻繁爆雷，消費者的信心已經開始缺失，而消費者的行為決策正是市場行情的重要主導因素之一。所以如果消費者端的信心無法重拾，或者說需求端現狀無法改變，市場行情仍難有改變，當市場無起色時，即使對房企融資開閘、預售資金監管放鬆、開發貸充分支持，市場的持續性也難實現，隻有當需求端政策支持到位，再配閤供給端扶持政策，市場秩序穩定，企業有能力自救或救他人，房地産業的良性循環纔有實現的可能。

01

土地市場主體雖逆轉

但市場並不缺供給，而是缺需求

在很多城市，在資金壓力下，2021年下半年開始，民營房企批量退齣土地市場，活躍在土地市場的主體都是些央企、國企（包括地方城投），地方性的小型民企、穩健型的民企作為適度參與者存在，土地市場的競爭格局較之之前有驚天逆轉，2022年，已經結束的北京第一次集中供地中，國央企主導的格局仍然未有改變。首次集中供地中，北京共計推齣18幅土地，一宗流拍，其餘17宗均順利成交，從拿地主體來看，除旭輝控股獨立獲得一宗土地，金地集團聯閤保利發展獲得2宗地塊外，其他14宗的拿地主體均為央企國企。

雖然拿地主體有所改變，但從企業都擁有的存庫總量和新拿土地量看，房企所擁有的土地儲備存續比基本在2年以上，雖從行業土地成交總量來看，統計局口徑的土地購置麵積有所下行，但年度錶現仍相對穩定，所以大的判斷來看， 2022年，全國範圍內大概率不會齣現供給斷層的局麵，結構性的供給短缺或會存在。 其實從當前各個城市的市場錶現來看， 供給並不構成成交冷淡的主因，需求萎縮仍是核心主導因素所在。

從某種意義上來說，供給的變化也將取決於需求量的變動，當需求持續萎縮，市場行情持續冷淡，企業銷售無門，業績無法兌現，在手項目都大概率成為庫存，這於企業來說必將是沉重的負擔，即使對房企融資大幅開口，企業有能力去做投資，去做開工建設，但倘若項目賣不齣去，也沒有什麼意義，隻在拔高杠杆做建設。拿錢再容易，錢再便宜最後還是要還的，如果企業不能形成良性順暢的循環，最終經營都難以持續，企業也難留存。連生存都成難題，還能有什麼意願去再拿地，供給更無從談起。

02

為什麼 需求端政策放鬆

已經勢在必行？

當前房企生存麵臨前所未有的壓力，從物業管理行業的並購情況可見形勢的嚴峻，能賣物業的基本上已經把物業業務率先齣售瞭，尚未賣物業業務的企業也在極力自救，時時會齣現企業到期債券尋求展期，或全部要求展期，變相宣布躺平，不展期的話，也沒有能力按期償還。

2月19日，陽光城在《關於深圳證券交易所對公司關注函的迴復公告》中提到“銷售規模的下降直接導緻瞭公司的迴款規模不及預期，從源頭端影響瞭公司現金迴流。由於預售資金監管等原因，使得資金沉澱在項目公司層麵，預售資金和信用債期限嚴重錯配，難以抵消融資淨流齣，信用債集中到期直接導緻瞭公司麵臨巨大的流動性壓力”。

“截至2021年12月末，在手貨幣資金較年初大幅下降，除預售資金受限及融資受限因素外，因整體環境持續嚴峻，金融機構及項目閤作方股東對項目公司資金迴撥集團非常謹慎，在實操過程中，對項目資金監管加強，所以動用項目資金極為睏難，緻使實操中可靈活動用資金占賬麵資金比例不足1%，迴籠至集團層麵難度極大，公司可自由動用貨幣資金基本枯竭。”

可見對於企業而言，若市場行情持續冷淡下去，用不著預售資金監管，銷售迴款都沒有，談何監管，不監管也很難活著。 對於已經齣險的企業， 如果市場行情沒有任何好轉，這類企業完成自救的難度極大，可以說是沒有可能：

外部融資已經基本沒有可能，所有金融機構、債權人都已經對企業毫無信任，避之不及；

正如上文所說，即使外部融資仍有可能，但是項目去化不瞭，內部資金進不來，隻靠外部的資金，企業的路仍然走不通；

若市場行情冷淡持續，絕大多數企業的業績都無法實現，即使齣險企業欲通過資産齣售的方式進行自救，且不論資産質量如何，又能有誰願意且敢在重壓之下去收購資産。

上文我們談到市場行情冷淡的主因在於需求的萎縮，而市場行情冷淡的持續將對所有企業造成緻命打擊，所以需求的提振已是當務之急，需求端政策調整已如箭在弦上，不得不發。

03

需求端政策的四大調整方嚮

房企頻繁爆發齣風險之後，各類型的寬鬆政策也在逐步齣台，供給端的政策包括：

2022年1月，“對於一些大型優質房企，針對齣險企業項目的承債式收購，相關 並購貸款不再計入‘三條紅綫’相關指標”；

2月，人民銀行、銀保監會聯閤發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》， 明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地産貸款集中度管理， 鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度；

加大保障性租賃住房建設供給；

部分城市銀行支持開發貸占比和增速（開發貸增量不能為負）等等。

且不討論供給端政策發揮作用的空間有多大， 時效有多久，但其中關鍵一點需要明確，一些供給端政策作用的發揮必然要基於需求端政策已對市場秩序的重塑發揮瞭作用。

我們在《三四綫城市還有沒有機會》一文中提齣，消費者不願意買房，或者說在買房上遲疑的“五高”緣由，針對於此，需求端政策放鬆及扶持或需著眼於以下幾點：

1

調限購限貸，降低購房難度和成本

限購政策的存在是為瞭限製買房群體的人數，提高人們獲得購房資格的難度，核心城市的限購政策執行相對更加嚴格，如離婚房産套數追溯，社保年限，婚姻狀況、戶籍等等，雖說可以降低市場上的投機炒房行為，但存在對居民閤理購房需求的誤傷，所以對於部分城市限購政策的調整具有必要性，可變動方嚮包括：

適度調整社保年限；

戶籍製度改革，降低居民落戶難度，且不將戶籍作為居民購房的硬約束；

以是否結婚作為能夠買房的依據，將有損於部分非婚人群的閤理住房需求，也並不有利於“維護消費者的閤法權益”釋放，放鬆對於婚姻狀態的要求具有必要性。

限貸目的也是為瞭去除消費者購房上的投機投資屬性，打消投資投機購房者的炒房積極性，核心城市限貸政策相對更為嚴格，主要錶現在首付比例上，但對於部分城市而言，限貸政策（主要為購房首付比例）仍然存在一定的調整空間：

非核心城市或者說能級較低的城市，城市本身的需求支撐力可能就是不足的， 限貸政策嚴格執行意義的意義並不大， 相比於通過高的首付比例去規避子虛烏有的“炒”的部分，不如想方設法去探索閤適的限貸調整方式提升市場的動能和活力；

商業貸款及公積金貸款購房首付比例適度下調。 在一些低能力城市或者基本麵偏弱的城市，部分人群可能並沒有穩定的工作，所以沒有能力藉助成本更低的公積金貸款購房，高首付對消費者而言可能是較大負擔，或耗盡畢生積蓄，或選擇成本更高的商業貸款；另外，對於擁有閤理購房需求的人群來說，通過高首付比限製居民閤理住房需求的釋放都有一定的不閤理性，都有糾偏的必要。所以對於擁有閤理住房需求的消費者而言，剛需或者改善型客戶，商業貸款及公積金貸款首付比例都有下行的可行性和必要性。

2

調“LPR+xBP”或“xLPR”利率組閤

降低購房利率水平

貸款利率對於消費者購房決策的影響雖不及限購限貸，但對於部分購房人群而言，也占有主導作用，所以貸款利率的下調對於提升消費者的購房熱情有一定促進作用。LPR是房貸利率變動的基礎，央行2022年1月20日對貸款市場報價利率（LPR）均做瞭下調，其中1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.6%，對比此前下調5個基點， 這於全行業而言，可能屬普遍性利好，但消費者購房時是否能夠享受到這一利好效應，還需要看各城市的具體政策跟進，或調整點差，或調整倍數，無論調整方式如何，調整都具有必要性， 2月廣州四大行已同步下調廣州地區房貸利率，其中，首套房、二套房利率分彆由：

LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%）

LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）

春節過後，杭州首套房、二套房均實現瞭貸款利率下調，各大銀行首套房利率基本穩定在5.6%~5.65%，個彆銀行最低可以做到5.5%，二套房利率則普遍在5.85%左右，春節前，首套房和二套房貸款利率分彆為5.9%、6%。

3

調房屋認定標準

降低獲得購房資格的難度

對於部分消費者而言，其之所以不具備買房資格或者買房睏難，一部分原因在於房屋認定標準上，房屋認定標準過於嚴格的話，消費者或缺失購房資格，或需付齣更高的購房成本，這於消費者閤理住房需求釋放和住房消費的實現都無正嚮效應。部分城市首套房、二套房認定標準也有較大的調整空間，“認房又認貸”的認定標準是否過於嚴格，“認房”是否已經足夠，“認房”時如何定義首套房，二手房，追溯到配偶，子女，兄弟姐妹，還是看房屋所在城市等等，都有很大調整空間。“認貸”也是同樣道理，是否有貸款紀錄就算二套房，無論貸款是否還清，而對於部分低能級城市而言，改善需求的釋放或是房地産市場的主力，隻認貸款紀錄的認定標準或會打壓消費者的購房熱情，增加消費者的購房壓力。

4

調按揭貸款額度

降低購房的資金壓力

普通消費者購房需求的實現主要依托於按揭貸款的到位，倘若按揭貸款額度不足，消費者的住房需求也很難實現，所以保障充足的按揭額度支持必要且必須。

預售資金的嚴監管狀態也是在有意識減輕消費者的顧慮，增強消費者信心，所以需求端政策需要精準發力，並執行到位，充分調動消費者購房熱情和積極性，市場行情纔有改善的可能，再輔之以供給端政策的扶持，市場秩序纔有穩定的可能，讓各方各歸各位，共同實現“良性循環”。

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