焦點研究院 ・ 房地産行業內參2022年第8周監測時間：2022年2月21日―2022年2月25日研究員：張子豪一、宏觀政策：1、2月21日 四大行同步下調廣州地區房貸利率（詳見附注1）。焦點研究院： 焦點內參｜廣州降房貸利率刺激需求，多房企遭降級睏難依舊 - 趣味新聞網

焦點研究院 ・ 房地産行業內參 2022年第8周

監測時間：2022年2月21日―2022年2月25日

研究員：張子豪

一、宏觀政策：

1、2月21日，四大行同步下調廣州地區房貸利率（詳見附注1）。

焦點研究院：與上周菏澤等多地房貸首付鬆動相比，本次廣州下調房貸利率更具信號意義。廣州作為一綫城市，房價本身無明顯下行壓力，因此下調房貸利率對穩房價用處不大，反倒是對購房需求的刺激彈性將更加明顯。目前看來，由於市場情緒仍是觀望為主，為直接刺激樓市，決策層將利用下調房貸利率等直接刺激需求端的手段，試圖恢復房地産景氣度。

2、2月23日，海南海口市住建局明確將進一步加強商品房預售資金監管，所有售房款應直接存入監管賬戶（詳見附注2）。

焦點研究院：加強預售資金監管體現瞭“保交樓、保民生、保穩定”的目標，避免爛尾樓風險。同時，此項政策並不意味著“凍結”預售資金，而是將按工程進度階段性的釋放資金，保證瞭資金用途的安全保證和動態管理。預計未來各地都將會采取類似措施，既能“管好”預售資金，又給資金一定的靈活性。

3、2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展發布會（詳見附注3）。

焦點研究院：2022年中國經濟增長麵臨較大的下行壓力，在仍未找到另一行業替代房地産前，房地産行業仍要發揮其重要的穩定作用。但目前來看，僅從供給端著手無法平穩因需求不足而失衡的房地産市場。因此，預期未來政策調控更偏嚮於刺激閤理購房需求的釋放，以“穩地價、穩房價、穩預期”的方式實現房地産行業良性循環。而部分市場熱度較低城市購房需求相關政策支持範圍和力度有望進一步擴大。

二、企業經營：

1、2月21日，萬科披露2022年度第三期中期票據發行文件（詳見附注4）。

焦點研究院：萬科在2022年已完成發行兩期中票，共融資60億元，用途都是用於商品房項目建設，再加上此次的20億元，已獲得共80億資金，且並非用於債務償還。由於萬科一季度無公開債務壓力，連發三期中票可視為在融資環境好轉時積攢一定儲備，以應對之後可能産生的資金壓力。結閤鬱亮此前認為房地産進入“黑鐵時代”，萬科正在“屯糧”以背水一戰。

2、多傢房企再遭國際三大評級機構降級（詳見附注5）。

焦點研究院：盡管融資環境有所鬆動，房企麵對的市場環境仍舊糟糕，由於購房者信心下降，一月銷售業績普降，評級公司預計未來房企收入仍不樂觀，這也引發瞭最近新的一輪大規模的評級下調。目前看來，決策層對房企釋放的善意並不能産生提振市場的功能，這也印證瞭上述對需求端的刺激措施將會成為接下來的重點。

三、土地市場：

1、2月22日，廈門市披露瞭2022年住宅用地供應計劃以及今年三批供地安排（詳見附注6）。

焦點研究院：由於2021年最後一次宅地齣讓流拍地塊較多，2022年首輪供應11宗，島內地塊占5宗，加大島內地塊供應力度可以活躍土地市場，廈門由於人口密度較大，長期來看仍具有房價上漲壓力。廈門建發，廈門象嶼和廈門國貿等企業近期成功發行低利率債券，預期後續市場國企將占據主導。

2、2月23日，上海發布2022年首批集中供地公告，其在齣讓政策方麵做齣瞭兩項重要調整（詳見附注7）。

焦點研究院：上海的齣讓準則通常較為細化甚至較為繁瑣，主要是考慮到一綫城市房價壓力上漲較大。同時針對每次土地齣讓齣現的新情況，在下次土地齣讓過程中又不斷調整齣讓規則，使得總體上土拍溢價率處於低位並且地塊流拍情況較少。

本周焦點研究院重點報告一覽：

獨傢發布 | 2021年度中國房地産行業白皮書

文旅周報 | 從冰墩墩到首鋼滑雪大跳台，“鼕奧遺産”給文旅行業帶來瞭什麼?

ESG解碼 | 碳中和下的綠色債，龍湖率先入局旭輝規模領先

洞見未來 | 創造傢具塗裝“黑科技” 綠色製造健康傢具産品

附注：

1、其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。一名國有大行個貸部負責人告訴記者，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地産成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時間房貸仍有持續下行空間。

2、2月23日，海南海口市住房和城鄉建設局披露關於進一步加強商品房預售資金監管工作的通知。該《通知》要求，明確資金監管主體職責及監管內容。監管銀行為預售資金監管的實施主體。開發企業在商品房預售前，應與監管銀行簽訂《商品房預售資金監管協議》，協議條款應當明確預售商品房概況、監管賬戶的戶名及賬號、預售資金的收存管理、重點監管資金的構成（含具體金額）和管理、雙方權利義務等內容。此外，開發企業應當如實申報重點監管資金，不得少報，並應當在銷售現場醒目位置公示監管銀行名稱及監管賬戶，並告知購房人將所有購房款存入本項目的商品房預售資金監管賬戶；房地産中介機構代理預售商品房的，應當在銷售場所醒目位置公示監管銀行名稱及監管賬戶，並在簽訂中介代理閤同時告知購房人將所有購房款存入本項目監管賬戶。

3、住房和城鄉建設部部長王濛徽錶示，2022年要重點抓好加強房地産市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目標任務等工作。其中提到要保持房地産市場平穩運行，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性協調性。繼續穩妥實施房地産長效機製，保障住房的剛需，同時滿足閤理的改善性需求，促進房地産業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

4、該中期票據注冊金額20億元，發行金額20億元，發行期限3年，募集資金擬全部用於商品房項目建設。

5、2月18日，穆迪對中梁控股評級從“B1”下調至“B2”，展望從“穩定”調整為“負麵”；2月22日，惠譽對正榮地産評級從“B”下調至“C”；2月23日，惠譽對融信中國評級從“B”下調至“B-”， 展望“負麵”；2月23日，穆迪對景瑞控股評級從“B3”下調至“Caa2”，展望仍為負麵。

6、2022年廈門住宅用地計劃供應265.95公頃，其中産權住宅用地82.72公頃，租賃住宅用地28.06公頃，其他住宅用地155.17公頃。

7、本次首先做齣調整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分製”而改用“商務標（70分）+技術標（30分）的100分製”；本次進入“一次書麵報價”階段後，若齣現相同報價觸發“隨機值”，政策調整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規則僅由“相同齣價中的後者修改報價”。

本文內容僅代錶作者立場和觀點。本文著作權歸搜狐焦點所有。未經允許，嚴禁轉載；經允許轉載或使用本文時，請注明來源。