來源：地産總裁參考作者：潘勇堂業內著名的《保利行業白皮書》 今天第6年再次重磅發布。這些年 重磅報告：現有的政策力度仍不足以令市場“放量築底” - 趣味新聞網

來源：地産總裁參考

作者：潘勇堂

業內著名的《 保利行業白皮書》， 今天第6年再次重磅發布。

這些年，房地産一年一個變化，但保利對行業的洞察、趨勢研判始終在堅持。

的確，眼下的房地産，大傢都說2021年是房地産“波動最大”的1年；都說房地産進入 “規模見頂、三高房企齣清” 時刻；都說調控引發房地産 “底層邏輯” 發生根本改變，同時，2022年疫情反復疊加經濟承壓，加劇瞭此刻房企從業者乃至地産上下遊整個泛地産行業的焦慮和壓力。

此刻，無數問題和迷霧也飄蕩在樓市上空。

疫情嚴峻，未來樓市政策是否會放大招？

政策底到市場底到底還有多久？

如何看待規模見頂後的中國樓市下一步走嚮？

總量見頂後，未來房地産大的 結構性機遇在哪？

新時期房企區域與城市精選如何調整？

房企高質量發展究竟如何落地？

多元化探索多年後此刻該如何抉擇……

以上眾多關鍵命題，老潘有幸在由保利發展、保利投顧聯閤齣品的《2021年~2022年房地産行業白皮書》一一找到瞭理性、辯證和建設性的答案！

對此，老潘特地總結齣保利針對2022年乃至今後中國樓市的10個判斷。

判斷1：辯證看2021年調控是必要的，且用局部代價換取整體最大平穩

2021年，2022年房企都說難，市場下行，也齣現一些爆雷者，對此，我們該如何辯證看待這一輪行業調控？

首先，保利發展以更大視野，強調“以史為鑒”來看這一輪大調控。

保利發展研究團隊觀察到：

日本、美國當年樓市危機一個核心原因就在於房地産市場缺乏有效調控，最終，市場的非理性高熱釀成危機。

比如20世紀90年代日本房地産泡沫破裂導緻日本經濟“失去瞭20年”

比如2008年美國房地産次貸危機引發全球金融海嘯。

圖1：日本與美國房地産泡沫後房價走勢

對比之下，中國房地産堅守的長效機製，從大局來看， 整體有效化解瞭房地産和金融的係統風險。 同時，經過本輪調控，“我國房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉”。

當然辯證來看，保利發展也錶示：“風險化解過程中，個彆高杠杆企業齣現暴雷，區域市場齣現深度調整，但整體上來說，局麵仍是可控的， 本輪調控用局部代價換取整體最大平穩。”

其次，三道紅綫和銀行貸款集中度後， 資金違規流入房地産的亂象已有效遏製。 同時，房地産與科技創新之間也不存在互相擠壓。相反，越來越多的優秀房企勇當産業鏈鏈長，加大在碳中和、科技創新等領域的投入。

因此，保利發展研究團隊認為要堅持政策的連續性和穩定性，不能再迴到過去那種資本無序擴張的狀態。

其三， 稅收端是房地産長效機製完善的最後一塊拼圖； 中長期來看，房地産稅的預期觸發傢庭資産配置邏輯轉變。

保利發展的研究團隊對重點40城客戶的調研顯示，近半年有置業計劃的1400組客戶中，在房地産稅試點預期下， 75%的客戶 放棄購買或觀望，主動延遲入市。

在等待靴子落地過程中，房地産稅對客戶購買邏輯也産生深遠影響，從以往買小、買多（套），到以後買少、買適中、買精。

判斷2: 當前樓市下行“勢大力沉”，房地産“三穩”的迫切性凸顯

最近5年2017年到2022年樓市麯綫，保利發展研究團隊給齣瞭三個波段的解讀。

首先，2017-2020年，樓市運行連 續四年呈現穩定的“箱體運行”，整體偏穩定。

那4年，房地産成交量成交麵積月度同比波動不超10%、小幅在箱體波動；房價平穩增長，不再大漲大跌。

其次，2021年樓市大調整， 市場嚮下擊破箱體，齣現超預期下跌。

圖2：全國新建商品房銷售麵積同比漲幅

與以往不同，2021年市場下行， 是短期、中長期因素疊加、綜閤發酵産生的結果 。

即去年三季度的信貸大幅收緊，直接導緻買傢需求萎縮、信心受挫和預期改變。一二手房市場的全麵限價，封閉瞭房價上升的空間，同時令二手房市場幾乎冰封， 切斷瞭換房鏈條。

從保利來訪數據看， 上半年周度盤均來訪80-100組，下半年周度盤均來訪50-60組 ，呈現斷崖式下滑，環比下降38%，同比下降33%，反映齣整體市場信心嚴重不足。

同時，以整個TOP10房企為例，2021下半年銷售額同比 下降28% 。全國商品房銷售均價從8月開始下降明顯，12月商品房銷售均價9512元/平方米，相比年初下降13.8%。

其次，土地市場下行明顯。相比一批次供地， 全國22城三批次土地齣讓金下降47%， 流拍或中止齣讓率達19%，平均溢價率僅2.3%，地價下降1000-2000元/平方米。

其三、2022年以來，市場延續深度下行

2021年1-2月

全國商品房銷售麵積同比下降10%

商品房銷售額同比下降19%

商品房銷售均價同比下降11%

且TOP10房企銷售額同比下降37%。

3月，由於疫情、經濟等因素， 市場並未齣現小陽春 ，反而擴大瞭跌幅。

全國30個大中城市商品房成交麵積同比下降49%，主流房企銷售業績降幅還在擴大。

判斷3：當下政策力度不足以令市場“放量築底”，謹防雙嚮“負麵螺鏇”

如何看待當下房地産市場的整體收縮？對此，保利發展給齣三個判斷。

其一、2021年的下滑與2022年的下滑，同樣是成交下滑，保利發展認為本質原因有所不同。

即2021下半年開始瞬間下滑，主因是政策疊加效應導緻；而2022一季度的市場萎靡，整體範圍的“經濟因素”占據瞭首位。

其二，房地産市場的持續下行，又給經濟和50多個相關行業帶來瞭明顯衝擊，引發係統性的收縮。而資産價格的不穩，同樣削弱居民消費的意願，更加保持觀望心理。

其三，因 交易萎縮帶來的房地産稅費銳減，以及土地齣讓金的腰斬，給政府財政收入帶來非常大的壓力，恐將影響城市的建設投入，甚至纍及到公務員和事業單位員工的薪酬績效。

此次事件再次證明，在實現“共同富裕”和“住有所居”的過程中，房地産行業的正麵作用不可或缺。

同時在政策麵，保利發展總結：“ 三穩的迫切性凸顯，避免陷入行業和經濟雙雙下行的‘負麵螺鏇’。”

目前，信貸糾偏、地方穩市、支持閤理需求等措施，雖然都取得瞭正麵效果，但由於樓市下行勢大力沉，現有的政策力度仍不足以令市場“放量築底”，市場預期和信心預估還需要比較長的時間來修復。

反過來，市場下行又對經濟和財政形成慣性壓力，這就容易 陷入“房地産和經濟相互推動下跌的負麵螺鏇”。 所以，當前形勢下，要盡快穩定房地産市場，果斷齣手，發揮房地産行業在經濟運行中的先導性作用。

辯證來看， 持有房産的傢庭是“沉默的大多數”，不要忽視瞭真正意義上的“聽不到的心聲” ；同時隨著保障性住房的大量推齣，更多人的住房需求可以得到兼顧。因此， “保資産價格”穩定，符閤各方利益。

隻有加快落實中央經濟工作會議和兩會精神，加強輿論的正麵引導，祛除雜音，提振市場信心，進一步加大穩市力度， 纔能避免陷入“經濟和房地産相互推動下跌的負麵螺鏇”，實現行業平穩健康發展和良性循環。

判斷4：長期依舊看好，中國房地産GDP貢獻比美、日低2個百分點左右

此刻關於房地産行業的社會地位，經濟地位到底該如何解讀？對此，保利發展給齣瞭2個鮮明論點。

其一、房地産是經濟穩增長、擴內需的關鍵力量，就是支柱産業

2021年全國一二手住房閤計銷售額超過23萬億元 ，多年來一直是我國居民最大內需市場。同時，住房消費帶動瞭傢具、傢電、紡織、裝修裝飾等一係列相關消費，2021年 傢具行業規模超8000億，傢電行業規模超1.7萬億 ，房地産業帶動瞭多個韆億、萬億級相關行業增長。2021年房地産業增加值7.76萬億， 對GDP貢獻率6.8% ，如果將房地産上下遊涉及的50多個行業增加值閤計，對GDP增長的貢獻率接近20%。

其二、全球對比來看，中國房地産業增加值占GDP比重並不算突齣。比如以人均GDP突破1萬美元為時間節點，我國房地産業占比較美國、日本等分彆 低2個百分點、1.7個百分點。

圖3：全球主要國傢房地産業增加值占GDP比重

其三，今天迴歸居住屬性後，房地産就是實體經濟。

其實是否實體經濟定位，得看對房地産的功能設定。

2017年，國傢統計局曾指齣：“房地産如果是炒買炒賣，就不屬於實體經濟。 但是，房子如果隻是用來住的，房地産自身需要磚瓦沙石，就是實體經濟。”

商品房的建造過程，就是實體經濟産品的“組裝”過程。上遊的鋼鐵、建材，下遊的傢具、傢電，以及裝飾裝修、物流等等，都是不摺不扣的實體經濟。

判斷5：行業進入“減量發展”階段，結構性機遇是關鍵

大調控時刻，很多人對行業基本麵也開始有所懷疑，而且很難找到下一步發展的機遇點。

對這個問題，保利發展給齣瞭2個鮮明答案。

其一，整個行業基本麵沒改變， 行業整體仍處成熟期，隻不過未來逐步進入減量發展時代。 但整體看，即使未來8到10年依舊維持到10萬億+是大概率事件。

2017年，保利發展曾率先提齣房地産行業進入總量峰值時代，近5年的行業規模變化印證瞭保利發展的判斷， 即2021年全國房地産銷售額18.2萬億元，保持高位 。因此，從全國整體上來看，生命周期仍處成熟期，但考慮到住房結構改變，需求和新增供應減少，商品房市場不可避免地進入減量發展時代。

其二，行業基本麵依舊是可觀的，住房需求是長期存在的，而機會點關鍵在於把握結構性機會。

到底有哪些結構性機會點？

機遇點1：租賃大增，商品房減量，住房結構的分化機遇

按照頂層規劃，未來中國租賃住房將進入發展快車道！

“十四五”期間40個重點城市計劃新增650萬套保障性租賃住房，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭 達到30%以上。

以浙江等多省份為例，浙江十四五住房供應麵積與十三五基本持平，保障性租賃住房占比增加， 商品房占比減少，商品房規模進入減量時代。

圖4：十四五期間部分重點城市保障性租賃住房籌建目標

機遇點2：大中城市生命周期嚮上

城市的生命周期就是房地産的生命周期。

中國666個地級市，但未來如此多的大中小城市，都市圈城市，下一步整個城市基本麵將如何演變？

保利發展的研究多年跟蹤研究的結論是： “人口、産業加速嚮頭部城市集聚，城市分化加劇”。

一個數據很有說服力。即中國2020年經濟實力TOP100城市GDP、人口分彆占全國72%、56%， 比2010年分彆提升1個、5個百分點。

在保利發展看來，未來基本麵好的大中城市，人口、産業集聚，城市生命周期嚮上，房地産市場仍處於成長期，需求量仍在擴容。 需求的擴容同時帶來旺盛的城市建設需求：對內，城市中心範圍的公共設施持續提升，城市更新還有很大活力；對外，打造高鐵節點城市、綜閤交通樞紐，仍需充分調動資源、做好基建。

機遇點3：剛需、改善同步釋放，“老中青”需求多元化並存

峰值右肩時代，需求走嚮多元化。

1，人口流入城市，剛需依然旺盛。

2020年我國流動人口達3.76億人，比2010年增加70%，其中：

上海、深圳等流動人口超韆萬人

北京、廣州、成都等流動人口超800萬人

人口的交織流動，將産生持續的、大量的剛性住房需求。

圖5：我國重點城市人口增量及流動人口數量

2 ，改善需求加速釋放，成為市場主力。

據統計局2015年人口抽樣調查， 全國城鎮傢庭有31%購買一二手商品房，有50%居住在公有住房、經適房、自建房等，19%為租房或住在工廠宿捨等 ；

據樓齡統計， 有48%傢庭 居住在2000年底前建成的房屋。

據預測，截至2020年，2000年底前建成的房屋仍有近100億平方米。原公有住房、經適房及2000年底前建成的大量老舊住房，麵積小、質量低、配套差、物業管理不足，居民改善需求將持續釋放。

圖6：我國城鎮傢庭住房來源

圖7：我國城鎮房屋建成時間（2015年全國人口抽樣調查）

3，傢庭小型化，年輕人獨立居住需求增多。

2020年平均傢庭戶人口為2.62人，比2010年減少0.48人；共有傢庭戶4.9億戶，比2010年增加0.9億戶。受人口流動影響，以及思想觀念變化，越來越多年輕人選擇獨立居住，産生大量傢庭分巢住房需求。

4，老齡人口持續增長，適老化住房需求增加。

2020年60歲及以上人口為2.6億人，比2010年增加8627萬人。

據外部機構預測，2030年老齡人口增加到 3.8億人。

老年人的大幅增長，對適老化住房和適老化居住環境的需求也將持續釋放，蘊含著巨大的內需潛力。

5，商辦市場也麵臨市場容量下降和結構性供需矛盾2個問題。

全國商業及辦公市場容量2017年見頂後連續四年下降，在商品房銷售額中占比不斷下滑， 從2018年1.96萬億、13.1%迴落至2021年1.4萬億、7.9%， 銷售均價連續三年迴落。

圖8：全國商辦市場容量及銷售均價

同時結構性矛盾明顯，經營性物業尤其是商業及辦公的供給和需求不匹配，需求集中在一二綫城市、産業強、需求大的核心闆塊， 但一二綫非核心闆塊與三四綫城市供應偏大，空置率上升。

圖9：重點城市商辦物業空置率

商辦物業受經濟周期與産業發展影響大。

近年來經濟麵臨下行壓力，加上電商興起、靈活就業人員數量增加、跨國企業選擇居傢辦公等産業現象，根本性地改變瞭商辦需求。

所以，地方政府應破除過去 “多建商辦就能提高稅收” 的慣性思維，認識到稅收與産業發展緊密相關。應著力提高營商環境，齣台支持性財稅政策， 把産業做大做強，並從規劃與土地源頭控製新增商辦供應。

判斷6：大波動時房企打造“戰略動態能力”，從三高模式到高質量發展

2021年房地産行業前所未有地迎來一輪迅速的縮錶和齣清過程，同時，2021年也是房地産行業底層邏輯和運行規則發生深刻變化的一年。

在行業大調整，各種不確定性事件湧現時刻，未來房企要適應行業新發展格局，就需要更加注重構建戰略“動態能力”。

“動態能力”是1990年代加利福尼亞大學伯剋利分校大衛・蒂斯（David Teece）提齣的理論。 即根據外部環境變化，持續地整閤技術、組織與管理資源，以達到競爭優勢的一種彈性能力。

保利發展強調： “結閤房企自身發展，當前形勢下，如何 理解政策、判斷政策，並轉化為企業體係化的執行力 ，將是最重要的核心競爭力之一。”

除瞭動態的戰略能力，從發展模式上，要從“三高”“高負債、高杠杆、高周轉”模式走嚮高質量發展。

過去的“三高”模式，由房企擴張與行業外力共同推動，好處也是顯而易見。

第一，做高杠杆倍數，對提升ROE有立竿見影作用；

第二，金融資源易獲取，為提高杠杆提供瞭天然條件；

第三，高周轉是特定時期迅速擴大規模的重要工具。

但隨著調控新形勢，“三高”模式不僅導緻金融資源過度集中，也不利於宏觀杠杆率保持穩定，為經濟和行業平穩發展埋下瞭隱患。

國內上市房企平均資産負債率79.2%，高於製造業27個百分點；

平均有息負債279億，高於製造業257億；

平均權益乘數4.1，高於製造業1.2。

基於此，房企從三高模式先高質量發展模式勢在必行。

其三， 揮彆“三高”模式，房企走嚮高質量發展。

“三高”模式過於強調規模和資源占有， 屬於粗放式擴張，有的甚至追求盲目多元化，最後隻留下一堆低品質的房屋，一堆低質量的資産。

而保利發展強調的高質量發展，是 體係化的內生式發展，包括穩健經營的風格、精益管理的思維、精準的投資能力、極具競爭的産品力和成本力等等。

同時，對於房地産行業高質量發展，保利發展給齣瞭5個標準。即

地産去金融化

製造業化

極緻專業化

功能民生化

競爭格局加劇分化

簡稱行業高質量發展的“5化標準”！

保利發展強調： “未來，信用和專業能力將成為最核心的競爭力，強者恒強、弱者恒弱，行業門檻也會越來越高。”

判斷7：房企聚焦高能級城市，大中城市的市場邊界在持續收縮

房企高質量發展關鍵在於“聚焦”2字！

基於以上大中城市生命周期嚮上和城市區域發展判斷，保利研究在區域城市布局強調精準研判，聚焦擅長的領域和市場，緊抓結構性機會。核心有三點

做法1：聚焦高能級城市布局

城市潛能的差異，推動市場嚮 超級分化 演變。

比如同樣是二綫城市，由於人口潛能的差異，房地産市場分化亦呈現加劇態勢，人口高增量城市（成都、西安、鄭州等），其商品住宅成交韌性較強，規模整體抬升，成交波動亦較小；

而人口低增量城市，其商品住宅成交規模存在瓶頸，近10年房地産市場容量復閤增速處於負區間。

做法2：聚焦區域的有效市場：有效需求邊界在退縮

保利對房地産市場發展一個走嚮判斷是： “本輪限價疊加市場深度下行，大中城市的有效市場邊界持續收縮。”

即2017年後限購、限貸政策梯度差下需求外溢， 多數城市的市場邊界大於行政邊界；

而在此輪調控之後，多數城市的市場邊界已明顯小於行政邊界，即限價政策壓縮城市價格梯度，市場調整下需求迴流高價值區，有效市場邊界內的闆塊需求平穩，而邊界外的闆塊需求退潮，導緻過往飽受紅利的“外溢闆塊”，如今反轉為需求被倒抽的“被虹吸闆塊”。

在此背景下，城市的價格體係正在重構（包括地價）， 將以核心區最新價格（一手房限價、二手房限價、市場真實交易價的孰低原則）為坐標。

中長期看，需求邏輯嚮居住屬性迴歸，有效市場邊界以就業活力區為中心，以一定通勤距離為半徑分圈層外延。

以廣州為例，中心四區集聚就業人口的46%，常住人口的34%，以其為圓心劃分齣一二三四綫市場，天河屬於一綫，從化屬於四綫。

圖11：典型城市中心城區就業人口及常住人口占比（%）

做法3：聚焦需求的産品匹配

以城鎮人均居住麵積和城鎮人均住宅商品化率對不同城市的居住需求分類：

能級越大的城市，居住需求越多元：

以廣州為例，10年常住人口增量598萬

“住進來”紮根需求旺盛；住宅商品化率 僅39%；

“住得好”的商品化改善空間大；

“住得新”換房需求大。 50%的傢庭戶居住在20年樓齡以上房子。

能級城市，居住需求側重點存差異：

如福州人均居住麵積大、但住宅商品化率更低，關注商品房改善空間；重慶城鎮化率低，關注就地城鎮化帶來的商品房增量空間。

圖11：典型城市城鎮人均居住麵積與城鎮人均住宅商品化率

判斷8：多元化賽道從“地産思維”轉嚮“經營思維”，強調獨立生長

房企多元化賽道中，非住宅産業到底如何發展？對此，保利發展也給齣研判：

其一、拓展上由“被動獲取”變為根據立項標準“主動獲取”。

過去，住宅反哺商業、銷售反饋經營的“算大賬”邏輯已不再適宜。

以商業地産為例，核心區位、業態優勢、品牌運營下，若盈利模式成立， 配套住宅隻是錦上添花，可實現“獨立拓展”。

如上海恒隆廣場，聚焦走重奢路綫，在2020-2021年疫情期間實現瞭 超15%的高水平租金年漲幅。

經營模式聚焦“重”“輕”兩端。

以長租公寓為例，中間路綫的租賃或包租模式難以持續，或轉嚮重資産方嚮，如R4地塊的獲取、開發和經營，或轉嚮純粹的輕資産模式，如委托經營模式。

判斷9 長租公寓賽道：市場化租賃模式盈利難，政策性租賃已成閉環

長租公寓眼下標杆房企正在加速布局，比如萬科、龍湖、旭輝等。對長租公寓這個熱門賽道，保利發展怎麼看？

其一，需求巨大。畢竟大中城市靈活就業人口增多，實際管理人口超預期

保利發展強調：“在新産業、新業態、新模式的快速發展下，更多人選擇靈活就業。比如統計局錶示， 2021年靈活就業人員規模已達2億人 ，包括IT技術、網紅、主播、外賣騎手等。靈活就業人口流動性大，更接受大城市租房的生活。”

圖12：典型行業靈活就業人口分布

數據來源：國傢統計局、中國人民大學靈活用工課題組、艾瑞谘詢等

同樣，今天大中城市管理人口實際非常多，超預期。

基於疫情防控的需要，通過健康碼、行程碼、核酸檢測、疫苗等大數據多輪篩查，第一次盤實瞭城市的實際管理人口，

比如北京、上海實際管理人口已超3000萬，

比如廣州、深圳實際管理人口超2200萬

重點城市的租賃需求有望獲得可持續增長。

圖13：典型城市實際管理人口與常住人口對比

其二，需求在，但是否形成可持續的商業模式、盈利模式？對此，保利發展強調

目前市場化租賃住房商業模式不清晰，政策性租賃住房已形成政策閉環 ！

當前，租賃住房行業呈現市場化與政策性雙軌並行的發展現狀。

但是，目前市場化房企憑藉資金和資産優勢占據頭部位置，但仍麵臨短期內難以實現盈虧平衡或盈利。

核心原因就在於市場化租賃住房得到的政策支持較少，土地成本高、經營迴報低、退齣未理順，缺乏可持續發展的商業模式。盡管整體稅負有所降低，資源供給有所增加，但資産收益率這一瓶頸尚未突破。

房企如利用商品房用地配建或存量資産，迴報率難以達到REITs要求。經營端雖有財稅支持，但“納保”後的租金摺讓與稅收優惠基本對衝，補助資金發放周期也較長。退齣端的公募REITs仍有限製， 要求必須是保障性租賃住房，用地性質暫時限製在“非商業、非住宅”。

相比之下，政策性租賃住房推進速度快、路徑和商業模式基本清晰。

即政策通過前端讓渡地價、盤活存量，在建設和運營環節提供補貼，提高整體的EBITDA，後端納入公募REITs實現退齣，形成瞭投融建管退的政策閉環。

根據住建部公布的數據， 2022年將新籌集240萬套保障性租賃住房 ，這非常考驗地方政府的財政實力，以及地方國企的專業能力和人纔儲備， 可加快引入市場化程度高的地産央企共同參與。

判斷10：2022年齣清和縮錶將延續和強化，很多房企喪失再投資能力

這2年，房地産行業前所未有地迎來一輪迅速的縮錶和齣清過程。

行業齣清的直接原因，是由於違約或信用評級下調，引發企業主體信用基本喪失或債務危機， 最終觸發“股債雙殺”和“融銷雙殺”。

2021下半年，個彆房企從下調評級到銷售活動停滯，曆時不到一個月，下滑速度之快遠超預期。

據統計，從2021年至2022年2月底，全國共有72支房企境內信用債齣現實質違約、觸發交叉違約條款或展期， 波及房企超過40傢 ，涉及金額超過800億元。

目前，金融機構對房企融資依然保持謹慎。國資央企或優質品牌民企的融資保持穩定，但多數房企的信用和融資難以迴到從前， 生存纔是第一，基本喪失瞭再投資能力。

伴隨2022年償債高峰來臨，預期行業的齣清和縮錶將會延續和強化， 以“三高”為代錶的舊發展模式逐步退齣曆史舞台。

小結

全局來看，今天的房地産， 作為一個占GDP7%，連同上下遊占GDP20%的超級行業，注定“三穩”是第一位的。

而今天的長效調控，也正是立足為房地産未來健康可持續，良性發展而進行的必要調整和動態修復。

在這樣一個大背景下，未來房企能活下來，活得好，活得久的，注定屬於那些在 戰略上前瞻融入國傢和行業發展大局，且自身經營上率先從三高或其他模式轉嚮“高質量發展”、産品服務上迴歸真品質、好口碑的優質選手。