發表日期 3/22/2022, 2:23:36 PM
齊魯晚報・齊魯壹點 記者 馬韶瑩
150萬,在濟南怎麼買房?近日,齊魯晚報・齊魯壹點《皇姐問房》欄目以及購房俱樂部收到不少用戶留言,想要記者幫忙推薦濟南東部主城區100�O左右,總價150萬元上下的房子。
很明顯這類客群的需求是剛需自住,價格是首要考慮因素。在其他置業訴求方麵更關注産品本身、基礎教育配套以及項目未來價值潛力等因素。
縱觀目前濟南東部主城在售項目,滿足100�O、總房款約150萬條件的房源還是集中在新東站、華山片區。記者實際探訪,選取瞭幾個樓盤給予分析解讀。
大華公園城市
大華公園城市位於新東站片區,地處鳳蕭路西,鮑山人民法庭南側,在濟鋼中央森林公園北側。開發商為大華地産。
該項目有A1、A2兩個住宅地塊。其中,目前在售的A1地塊,共規劃15棟住宅,包含10棟18層小高層、4棟27層高層、1棟22層高層。容積率2.7,綠化率35%。
A1地塊産品主打剛需,戶型麵積有94�O、98�O、105�O、120�O,為三室和四室産品,精裝修。據悉,後期A2地塊可能會以洋房和彆墅産品為主。
(三室兩廳一衛,98.8�O)
(三室兩廳一衛,94.57�O)
((3+1)室兩廳兩衛,120.4�O)
(三室兩廳兩衛,105.57�O)
目前在售房源中,98平均價14000元/�O左右,總價在145萬左右;105平房源均價15000元/�O,總價155萬元左右。
大華公園城市北側規劃有地鐵6號綫,梁王站距離在1000米之內;南側規劃有地鐵9號綫,路傢站距離也在1000米之內,未來的交通配套還算不錯。除此還有濟鋼森林公園、白泉廊道、韓倉河景觀帶,項目周邊生態環境亮眼。同時項目內還配建瞭一所18班的幼兒園,項目東西兩側也規劃瞭教育用地,但尚未齣讓。
(記者實拍項目周邊)
目前,項目周邊有眾多荒地和待拆遷的廠房,路況較差,需要未來幾年的建設和開發。從發展潛力來看,地鐵利好、公園配套以及新東站片區片區的産業規劃和落地,所以這個項目對於預算有限的剛需購房者來說,也算一個不錯的選擇。
中糧祥雲
中糧祥雲位於工業北路以北,西臨鳳簫路,距R3的裴傢營地鐵站大約500米。2019年9月,中糧一次性拿下六塊住宅用地和一塊商業用地,住宅樓麵價超過7000元/�O。
據置業顧問介紹,目前101平的三室就剩36套,在A3地塊,即將加推,均價14500元/�O,總價145萬元。這個戶型也是目前比較主流的小三室戶型,能夠滿足年輕人初期居住的需求。
項目2020年就已經入市,目前在售的是A3和A8地塊。A3地塊地上容積率2.3,規劃建設8棟住宅,全部為10-18層産品。社區無底商,社區內地麵無機動車位,整體比較純粹。但低層産品采光一般,部分樓棟有日照不足的居住公寓,約22套。
與片區內其他項目相比,中糧祥雲的優點是大悅城商業配套,但這一遠期規劃加上周邊荒地一片,還需要沉下心來再等等。
值得注意的是,中糧祥雲首入市場便“信用”塌陷,因為違規騙取預售證遭受主管部門八項處罰,信用等級降為C級。這樣的操作大大降低瞭對開發商的信任度。
奧體時代
在新東站往西,就是張馬片區。目前張馬片區在售項目比較多,片區價格最低的應該是位於西北角的奧體時代。
雖說叫奧體時代,但是這個項目距離奧體片區10公裏。目前在售二期房源,麵積為108-145平米的三室和四室戶型,均價12500元/�O,價格是很閤適瞭。春節前,項目每平米均價在13000-14000元,春節後價格下調,據現場置業顧問介紹賣的還不錯。
目前奧體時代一期已經封頂。但是項目周邊比較空曠,道路條件較差,還需要一定的開發周期,從項目到奧體中路大約是5分鍾車程,距離新東站也很近,車程在15分鍾以內。
北側規劃白泉走廊,東地塊距離地鐵口也很近,不利因素就是西地塊西側有垃圾轉運站、高壓綫影響等。另外這個項目是碧桂園、正榮、旭輝銀盛泰三傢開發商聯閤開發,具體交付品質如何還有待呈現。
中國鐵建・梧桐天樾
張馬片區再往西北,就是華山片區。華山除瞭老大哥中海,片區內還有一個項目,叫梧桐天樾。梧桐天樾原名中鐵建梧桐苑,2019年5月8日拿地,樓麵價8196元/�O,2020年下半年入市,2021年項目更名中鐵建梧桐天樾,現均價14000元/�O左右,150萬預算可考慮該項目的119�O戶型,2023年交房,現在項目都已封頂。
梧桐天樾119�O戶型
整個項目共包含2個地塊,總占地麵積約9萬平米,精裝修,容積率均為2.9。西側地塊規劃有6棟住宅,全部為21-26層高層産品。目前在售房源僅3號樓,戶型麵積119平方和136平米。查詢最新網簽數據,入市近兩年,梧桐天樾至今隻賣齣14套房子。
作為華山片區唯一一個非中海係的樓盤,這個樓盤從2020年麵市至今一直都處於比較尷尬的境地。
梧桐天樾規劃圖
地理位置來講,梧桐天樾位於華山的北部,項目南邊有很多高層,視野受阻並不能看到華山湖。另外項目本身以及項目周邊樓盤都是一些大高層,居住氛圍還是比較壓抑的。
在華山片區,中海九樾府與梧桐天樾是經常被拿來比較的兩個競品,目前九樾府處於尾盤階段,僅剩十餘套房源,但九樾府清盤後,中海還有閱麓山來持續供應,閱麓山位置更靠近華山湖,交通更方便,價格相對要高一些,整個樓盤品質也更高。
梧桐天樾主打科技健康住宅理念,其“五衡”科技是其主打賣點,戶型比較方正,裝修風格也簡約,但是14000元/平米支撐起來的科技住宅,後期入住運營還有待驗證。
不知九樾府清盤後梧桐天樾是否如願迎來自己的“春天”,還是被閱麓山繼續壓製呢?