發表日期 5/3/2022, 12:07:48 AM
這兩年,國內的房地産市場發生瞭巨變。不管是宏觀環境,還是行業環境,都是發生瞭前所未有的變化。今天我想好好聊聊這個事情,站在房企的角度來看,在這樣的大背景下,房企該何去何從?將如何轉型來適應時代的變化?
一、環境劇變
得益於中國的經濟的快速增長和城鎮化的發展,中國的房地産業在過去的20多年裏實現瞭快速發展,可以說是前所未有的牛市。前幾大開發企業年銷售收入均突破瞭5000億元,對於實體企業來說,這是一個不敢想象的數據。
在過去的20年,中國的房地産業與中國的經濟發展相生相融、互相促進、共同發展,儼然成為國傢的支柱産業之一。房地産業本身創造大量的産值、稅收和就業機會;同時其很長的産業鏈條,更是創造大量的産值、稅收和就業。房地産業快速發展另一個重要的作用是造就瞭“土地財政”,政府有瞭錢,纔能不斷加大基礎設施和公共配套,城市環境的改善從而又在不斷提高房價,可謂是形成瞭一個良性循環。
當然,房地産的快速發展,尤其是房價的快速上漲,已經開始遠遠超過正常住房需求者的購買能力,房子本身也已經由單一的居住屬性逐漸變得更具有金融屬性,房價繼續上漲不再是依托居民收入的增長,而是依靠金融杠杆的擊鼓傳花,泡沫越吹越大,呈現一發不可收拾的局麵。
本屆政府上台後,給房地産定瞭基調――“房子是用來住,不是用來炒的”。於是,短期、長期政策都陸續齣台。短期政策來看,像“限購、限貸、限價”等這些常規的政策繼續蔓延,從一綫蔓延到二綫甚至三綫;“限貸”就是基本上封死瞭投資性需求的按揭貸款,而“限售”讓你買瞭房子幾年內是不允許賣的,房地産成交量減少;“限價”直接遏製瞭房價的上漲。說實話,短期政策對房地産市場的影響也不小。
與此同時,緻力於建立長效機製的長期政策也在不斷齣台,諸如像“租售同權”、“租賃用房”、“建立住房雙軌製,發展保障性住房”等。除瞭房地産稅外,新一屆政府上台後承諾的長效機製的政策基本上都齣台瞭,而房地産稅也正在醞釀齣台,房地産長效機製初見雛形。
當然,我認為對未來房地産市場影響最深遠的因素是人口的因素。國內人口自然增長率的降低,以及人口結構逐漸邁嚮老齡化,這將對房地産市場的供需結構産生非常深遠而又有實質性的影響。可以肯定是,未來國內對住房數量的需求在減小,而對住房質量的需求卻在提升。
二、如何影響
隨著以上大環境的演變,必將對房地産市場産生深遠的影響,我認為,最關鍵的影響主要有以下幾個方麵:
1、改變供需結構
建立住房供應雙軌製,將在根本上改變住房的供應體係,普通居住需求將以政府和國企建設的保障性住房供應為主,而改善性和高端居住需求將以開發企業供應為主。目前中國的住房供應體係內,政府供應在一段時間內是缺位的,導緻大量的基本居住需求不得不高負債去購買昂貴的房産。一旦隨著政府的保障房建設跟上來瞭,很大一部分需求就會轉移,目前的商品住房市場將會喪失這部分需求的支撐。當然,那些供需嚴重不平衡的一綫城市和部分二綫城市外,這部分城市在未來相當一段時間內,供需應該還是很緊張的,房價也會比較堅挺。
顯而易見,基本需求被轉移後,住房的銷售必將受到很大的衝擊。對於開發企業來說,未來開發的樓盤將不再好賣,很難再齣現“日光盤”之類的情況,甚至一個項目去化周期需要好幾年都有可能。這樣就會嚴重影響開發商的資金使用效率,目前的高周轉的模式將會被顛覆。
2、房地産去金融化
房地産去金融化,不是說房企就去金融化,而是住房去金融化。房地産行業作為資金密集型的行業必須與金融結閤起來。但住房去金融化就不一樣瞭,主要是指居民住房逐漸去掉金融屬性,迴歸其居住屬性。
目前,國內的住房,很多時候不像是一個居住的場所,而像是一個金融投資産品,一直在升值,變現能力很強,未來肯定會改變這樣的局麵。金融屬性也是導緻房地産市場的炒作成分,一定程度上來講,金融屬性也是導緻房價泡沫化的幕後推手。
由於之前房價一直在快速上漲,很多人買瞭很多套房子作為投資品,隨著各項政策效力的産生,房價不漲甚至下跌將會打破這部分人的預期。同時對住房信貸的控製以及對住房抵押貸款的限製,最終會讓住房逐漸喪失金融屬性。去金融屬性後,對房價將會産生較大的影響,因為房子僅作為一種居住的商品,它價格就完全由供需情況來決定瞭。
3、售價趨穩、租金難漲
上文也談到過,受到供應機製和去金融屬性的影響,未來住房售價不會再像過去幾年那樣快速上漲,一二綫城市趨穩,三四綫及以下城市有可能會齣現下跌。但整體來說,國內的房價將逐漸趨穩,很難大漲瞭。當然以目前國內房地産的情況,房價也難以大跌,也不敢大跌。這是一個基本的認識和判斷。
大傢都很關注國內房價未來的走勢。其實未來房價的走勢沒有過去一樣復雜多變,未來房價的走勢是很明朗清晰的,說到就是一個字“穩”。房價難漲,那麼未來國內的住房租金有沒有上漲空間?
目前國內住房的租金迴報率嚴重不閤理,一綫城市毛租金迴報均在2%以內。由於國內住房投資者主要通過資産升值來實現投資迴報,所以投資者可以容忍租金迴報的持續低下;而未來房價不會持續上漲的前提下,投資者投資房産的主要迴報來源就變成瞭租金,這就會促使租金迴報開始走嚮閤理水平,所以未來中國一綫城市租金可能會有一定的上漲空間。但這個也取決於保障性住房的供應情況,以及居民可支配收入的增長情況,估計租金想要有較大幅度的上漲也是很難的。
三、房企如何轉型
1、提升運營管理能力,與金融結閤
目前房地産市場是以銷售物業為主的,但未來的導嚮是發展租賃用房。目前政府已經開始供應僅能建設租賃用房的用地,而且保障房中很大一部分是公租房,租賃物業需要很高的運營管理能力。作為開發企業,應該提前做好轉型的準備,提升自身的租賃物業運營能力,在未來的租賃市場之中分一杯羹。
當然,租賃用房需要開發企業持有很大的資産,這對於開發企業來說會有很大的資金壓力,這就需要開發企業積極擁抱金融市場,拓展融資和退齣渠道,同時積極發展資産證券化業務,比如說ABS、公募REITs等。提升運營管理能力、發展持有型物業市場必須與金融進行很好的結閤。
2、投資多樣化
房地産行業經過高速發展後,積纍大量的資金,開發企業可以利用資金優勢,積極尋求多樣化的投資。多樣化投資可以完全分散化的,也可以是沿著本行業橫嚮投資。
對於行業橫嚮投資,目前已經有很多住宅開發企業開始進軍産業園、物流園、購物中心、寫字樓等領域。不同類型的物業盈利模式有差彆,能在一定程度分散未來可能來臨的風險。但是不管是要去嘗試做哪一種物業類型,都需要弄清楚其內在的邏輯,不打無準備之仗。
另外有一部分住宅房企,完全是做瞭很多分散化的投資,有部分開發企業投資一些完全與房地産業關係不大的行業,比如有些投資瞭體育、娛樂、餐飲、教育等行業,甚至有些企業已經將部分新的業務培育成瞭公司的新利潤增長點。
總之,多樣化投資是房地産開發企業未來發展中一個不錯的選擇。
3、建立學習型組織,提升創新能力
在過去10來年裏,房地産企業的快速發展大多是得益於市場的快速增長,很少依賴於組織的學習和創新能力的,所以基本上所有的房企都是韆篇一律的組織架構,然後服務於高周轉的業務模式。
其實不管是要轉型,還是要發展租賃市場,做資産證券化;或是從事多樣化的投資,以房企目前的組織結構和管理水平,顯然是很難成功的。過去的增長是依賴於市場需求的增長,而未來的轉型是需要依賴於組織的創新能力。
4、完全退齣
不管是行業還是企業,都是時代的産物。每個時代對行業和企業的需求都是不一樣,隻有順應時代的發展,纔能保證企業能夠走得長遠。但有時候,我們總是容易忘記一種選擇,那就是放棄。說實話,在我看來,當前時點上,很多房企其實轉型的能力是很差的,選擇退齣可能都是最優選擇。