案情簡介2019年 業主與某開發商就購買某樓盤房屋簽訂瞭《商品房買賣閤同（預售）》（簡稱“《預售閤同》”） “新冠疫情”對開發商逾期交付房屋的影響 - 趣味新聞網

案情簡介

2019年，業主與某開發商就購買某樓盤房屋簽訂瞭《商品房買賣閤同（預售）》（簡稱“《預售閤同》”），約定房屋交付日期為2020年3月31日前。上述閤同簽訂後，業主即按照閤同約定嚮開發商支付全部購房款並履行所有閤同義務。2020年伊始，新型冠狀病毒肺炎疫情（簡稱“新冠疫情”）在全國各地爆發。開發商於2020年2月7日發齣第一封業主公開信，錶明樓盤項目因受疫情影響暫時停工，待疫情結束後復工，交付時間順延至2020年6月30日。2020年6月8日，開發商發齣第二封業主公開信，錶明目前施工人員已全部返崗，交付時間順延至2020年8月20日。隨後，開發商依次嚮業主們發齣《收樓通知書》，通知業主們按照通知書上的時間前往收樓。此時距離閤同約定的房屋交付日期（2020年3月31日）已超齣五個月之久，根據《預售閤同》第12條“逾期交付責任”的約定，開發商逾期交付房屋，應按房屋總價款每日萬分之三嚮業主支付違約金，支付時間自逾期之日起至房屋實際交付之日止。因開發商延期交付，部分業主不得已延長在外租房的時間。業主收到《收樓通知書》後即與開發商協商，經多次協商無果的情況下，業主們委托本團隊律師嚮法院提起瞭訴訟，要求開發商支付逾期交付房屋的違約金。

爭議焦點

（一） 新冠疫情是否構成不可抗力？

1. 開發商意見

首先，新冠疫情屬不可抗力，涉案項目因疫情影響有113天無法正常施工。開發商為響應國傢政府要求，保障人民生命安全，無法按照正常施工強度作業，纔導緻施工進度被嚴重拖延，故開發商是因不可抗力因素延誤開工達113天，可順延交房至7月底，且開發商無需承擔違約責任。其次，受疫情影響及政府部門管控要求，建設單位施工人員不得聚集紮堆作業，這使涉案工程復工後，施工人員因每天采取防疫措施緻工作效率降低，相比正常施工情況下降低瞭60％的工效，導緻涉案項目施工進度嚴重滯後，屬於不可抗力影響，開發商順延工期是閤法閤理的。再者，開發商於2020年8月嚮業主寄送《收樓通知書》，通知業主前來收樓，此時房屋已符閤交樓條件，開發商已完全充分盡到閤理的通知義務。因業主自己原因未能在開發商通知的時間內前來收樓的，産生的法律責任應由其自行承擔。

2. 業主意見

新冠肺炎對開發商不構成實質影響，因此交付涉案房屋不應順延天數。根據《廣東省高級人民法院關於審理涉新冠肺炎疫情商事案件若乾問題的指引》第4條“新冠肺炎疫情對閤同履行的影響，應結閤具體案情區分情況予以認定……疫情或者防控措施對閤同履行不構成實質影響，當事人主張適用不可抗力或者情勢變更，請求解除或者變更閤同、減免責任的，不予支持”的規定，因新冠肺炎對開發商不構成實質影響，開發商主張適用不可抗力請求減免責任，不應支持，理由如下：

（1）根據廣東省衛健委公布的數據顯示，截止至2020年2月28日，涉案工程所在市纍計確認病例4例；截止至2021年3月26日，涉案工程所在市纍計確認病例5例，纍計死亡人數為0。由此可見，涉案工程所在市新冠疫情影響並不嚴重；

（2）廣東省新冠防控工作領導小組於2020年1月23日啓動廣東省重大突發公共衛生事件一級響應，自2020年2月24日9時起，又將省新冠肺炎疫情防控應急響應級彆調整為二級響應，一級響應時長僅為31天，對開發商按時完工不應産生影響；

（3）2020年春節法定假期原定自2020年1月24日起至1月30日止，考慮往年過年用工情況，即便省政府確定本行政區域內各類企業復工時間為2020年2月10日，對開發商的影響也不大。從業主提供的證據顯示，開發商的施工進度明顯落後，即便沒有疫情，開發商也會齣現逾期交付房屋的問題；

（4）根據涉案工程所在市住建局《全麵推進房屋市政工程項目企業復工復産》的新聞，截至2020年3月8日，全市199個房地産在建項目已復工164個，復工率82.4%，員工返崗率73.7%，然而開發商並未提供其申請復工的相關資料，由此可見開發商是怠於申請復工的。

綜上，開發商濫用疫情防控，放任延遲交付房屋，試圖藉助疫情來遮掩其逾期交付房屋的事實。開發商以疫情防控為由主張順延交付房屋，應不予支持。

3. 法院意見

審理法院認為，2020年年初新冠肺炎疫情的爆發對全國各行各業確實造成瞭巨大衝擊：廣東省新冠防控工作領導小組於2020年1月23日啓動廣東省重大突發公共衛生事件一級響應，要求省內所有企業均需停工停業，至2020年2月24日調整為二級響應後，各地的社會經濟恢復仍較為緩慢。考慮涉案樓盤的建設施工屬於勞動力密集型的生産類型，受廣東省疫情防控措施的直接影響較大；此外，開發商提供的名冊顯示施工方雇請的外地務工人員大部分來自湖北省臨近地區，受各省市不同防疫政策影響，許多外地務工人員不能及時返迴涉案工程所在市，且外地務工人員返迴後還應隔離14天方能上崗，以上種種因素造成一段時間內施工人員驟減，影響瞭工程施工計劃，導緻工期進展慢，這屬於閤同訂立前不能預見的事由，且是不能避免與剋服的客觀情況，符閤不可抗力的法定條件。依據《中華人民共和國民法典》第590條“當事人一方因不可抗力不能履行閤同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外，因不可抗力不能履行的，應當及時通知對方以減輕可能給對方造成的損失，並應當在閤理期限內提供證明”的規定，開發商因新冠肺炎疫情産生各種客觀不可抗力情況，導緻其逾期嚮業主交付涉案房産，現開發商請求適當減輕逾期交房的違約責任，符閤閤同的約定與上述法律的規定，法院予以支持。

（二）在認定符閤不可抗力的情況下，如何認定逾期交付天數？

依據《中華人民共和國閤同法》第113條第一款“當事人一方不履行閤同義務或者履行閤同義務不符閤約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括閤同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反閤同一方訂立閤同時預見到或者應當預見到的因違反閤同可能造成的損失”的規定，違約損失的賠償數額應相當於因違約行為所造成的損失，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質。此外，考慮新冠肺炎疫情與相關隔離政策的影響，以及在新冠肺炎疫情發生前已雇請的大部分施工人員是外來人員的情況，以實際損失為基礎，兼顧閤同的履行情況、當事人的過錯程度等閤因素，根據公平原則，平衡雙方利益，審理法院酌情開發商可按交房期順延2個月交付涉案房産，故此，開發商支付違約金的日期從2020年6月1日開始計算。

在本案中，由於每位業主的收樓情況不一緻，可分為已實際收樓和未收樓兩種情況討論：

1. 已實際收樓

業主與開發商簽訂的《預售閤同》約定：開發商嚮業主交付案涉房産時應取得建設工程竣工驗收備案證明文件及房屋測繪報告。但法庭辯論終結前，開發商仍未提供其在2020年8月30日前已取得瞭案涉房産的建設工程竣工驗收備案證明文件及房屋繪報告的相關證據，故此，法院采納業主的主張，即開發商支付嚮業主逾期交房的違約金的截止日期為業主收樓之日。因此，開發商嚮業主支付逾期交房的違約金應以購房款為基數，自2020年6月1日起，按閤同約定的每日萬分之三的標準計算至涉案房産實際交付之日。

2. 未收樓

業主與開發商簽訂的《預售閤同》是雙方當事人的真實意思錶示，對雙方當事人均具有法律約束力，雙方當事人應按閤同的約定行使權利、履行義務。業主已按閤同約定嚮開發商支付瞭全部購房款，則開發商亦應根據閤同約定在2020年3月31日前嚮業主交付已取得建設工程竣工驗收備案證明文件及房屋測繪報告的涉案房産。開發商雖然有登報通知業主前來辦理收樓手續，但由於未能提供建設工程竣工驗收備案證明文件及房屋測繪報告，故業主以不符閤交付條件為由拒絕辦理收樓手續，符閤閤同的約定，理由充分。開發商未按閤同約定的期限及交付條件嚮業主交付涉案房産，構成瞭違約，應當承擔相應的違約責任。因此，開發商嚮業主支付逾期交房的違約金應以購房款為基數，自2020年6月1日起，按閤同約定的每日萬分之三的標準計算至案件法庭辯論終結之日。

辦案心得

本團隊律師在接受業主們的委托後，認真研究最高人民法院《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若乾問題的指導意見(二)》、《廣東省高級人民法院關於審理涉新冠肺炎疫情商事案件若乾問題的指引》等相關司法指導意見，確認新冠疫情屬於不可抗力事件，但這並不意味著一切因新冠疫情引發的閤同履行障礙問題，必須通過主張不可抗力免除責任來進行處理，具體還要結閤閤同訂立情況、新冠疫情對閤同履行的影響進行判斷。接下來，本團隊律師搜索瞭各省市關於新冠肺炎疫情影響下商品房交付工作的具體指引，發現江蘇省無锡市齣台瞭《無锡市住房和城鄉建設局關於新冠肺炎疫情影響下商品房交付工作的指導意見》，而廣東省內相關城市均無具體的指導意見。

基於此，本團隊律師認真研究涉案工程所在市的如下情況：1.疫情情況，如涉案工程所在市的確診人數、死亡人數、疫情的政策變動等；2.涉案工程的用工情況，如工人的所在地、工人所在市的疫情情況、工人所在市的疫情政策等；3.涉案工程的復工情況；4.涉案工程所在市的其他房地産項目的復工情況；5.涉案工程的項目進展；6.涉案工程的封頂時間；7.建築類企業的工人過年放假的情況等，綜閤以上因素說明新冠疫情對於涉案工程是否有實質影響，開發商能否主張新冠疫情影響導緻延期交付的免除責任；以及若開發商主張新冠疫情影響導緻延期交付的免除責任成立，則其免除延期交付責任的閤理時間應如何認定。同時本團隊律師也搜索瞭各省市的相關案件作為參考，並嚮法庭羅列瞭新冠疫情變化的關鍵時間點：如廣東省重大突發公共衛生事件一級響應時間（2020年1月24日）和調整為二級響應的時間（2020年2月24日）、廣東省復工復産時間（2020年2月10日）。本團隊律師在上述基礎上製定好訴訟策略，從而獲得良好的訴訟效果。

作者簡介

雷誌容　閤夥人

專注領域： 企業法律顧問、民商事訴訟、金融糾紛、破産清算

中山大學法律碩士，現任河源仲裁委員會委員、廣州市律師協會企業法律顧問專業委員會委員。曾供職於南海農村商業銀行，現為廣東廣信君達律師事務所閤夥人，從事法律服務工作11年，在企業法律服務、民商事案件處理、境內或境外金融機構法律服務、破産清算業務等方麵具有頗豐的業務經驗。

陳希　閤夥人

專注領域： 跨境投融資、企業法律顧問、民商事訴訟

英國阿伯丁大學國際商法碩士，任廣州市律師協會粵港澳大灣區及自貿區法律專業委員會委員，入選廣東省涉外律師後備人纔庫，曾任或現任多傢政府部門及企業的常年法律顧問及專項法律顧問，同時為境內外金融機構提供各類法律服務，業務範圍涵蓋訴訟、跨境擔保融資、不良資産處置等。