01從遠大鳳璽灣開始 長風西闆塊開始進入改善時代。因為一二期交付和三期降價 長風西闆塊進化史（下）：地王是榮耀還是枷鎖？ - 趣味新聞網

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從遠大鳳璽灣開始，長風西闆塊開始進入改善時代。

因為一二期交付和三期降價，現在大傢對這個項目有瞭新的認識，我復盤瞭一下這項目從開始到現在的情況，發現人傢從一開始就是準備走改善路綫的。

因為是百萬方城改項目，前期宣傳主打城市綜閤體，最為人熟知的就是 奠基瞭好多次到現在都沒下文的遠大購物廣場 ，當初靠著這個迷惑瞭不少人。

項目一二期妥妥的改善定位，一期是以135/143�O的大戶型為主，到二期的時候起步就是120�O，而且價格賣得真心不低。

2017年8月一期開盤的時候就賣到瞭精裝12300元/�O，2018-2019年更是鎖定在瞭精裝15000-15500元/�O，改善的架子拿得很足。

要不是現在三期大降價，很多人還活在夢裏。

隔壁融創太原府的情況也不太好。

當初南屯村城改高昂的拆遷成本，逼得融創不得不對太原府寄予厚望，同樣125�O起步的改善定位，2019年8月開盤的時候賣到瞭16000元/�O，然後從高點開始迴落。

這裏要說明一下，因為太原府是19#地塊和26#地塊同時開售，地塊價值以及精裝標準不同，項目價格有時候看起來起伏落差很大，但總體來看，這個項目開盤至今沒有價格上的大起大落。

但是銷售速度就有些一言難盡。

一河之隔的融創中心整個項目都快賣完瞭，太原府的2個地塊還在緩慢收尾中，前段時間更是傳齣股權轉讓給中融信托的消息，後續地塊如何開發也忍不住讓人浮想聯翩。

同時期的改善盤還有和平公園片區的保利海德公園。

這個項目在2017年4月首開，僅1年之後項目售價就從11000元/�O跳漲到瞭15000元/�O，況且銷售業績不俗，2018年年度銷售額過瞭30億。

與之形成巨大落差的是交付品質，尤其是海德三期的交付當時還鬧過一陣，這個網上都能搜到相關的新聞。

二手房錶現也很一般，看近期的二手成交價，也就是12000元/�O，不如同片區的本土項目潤景園著。

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這樣復盤下來你會發現：長風西闆塊是有改善基因的，在樓市起飛的2017-018年還能支撐，但是19年之後尤其是近1年樓市經曆硬核調控， 改善市場的錶現就不盡如人意。

一種是像融創太原府這樣價格雖沒有大起大落，但是卻被一河之隔龍城大街闆塊同等定位的融創中心遠遠甩開的，一種是像遠大鳳璽灣這樣乾脆精裝改毛坯以價換量的。

但也不是沒有例外，那就是麗華北片區最早定位高端改善的中國鐵建融創學府壹��院。

這個項目之所以賣得好也有它獨特的背景，一方麵首開的2017年太原整體市場火熱而且在高端市場基本沒競爭。

很多人會提星河灣，但是2017年的星河灣還陷在四號園的V型低榖中，短暫的退齣瞭高端市場的競爭行列。

而且這項目賣的其實並不貴，開盤售價精裝16000元/�O，但産品力並不低，對比同片區後期的某些自稱豪宅的項目綽綽有餘。

從學府壹��院開始，麗華北就拉開瞭地王的序章，6年時間一共誕生瞭4屆地王。

學府壹��院拿地的2016年成交樓麵價還在5字頭，到2019年中國鐵建花語堂刷新地王的時候已經站上瞭7字頭。

再到2020年以及2021年的保利、中海、碧桂園喜提地王的時候，樓麵價則是走在瞭從8字頭奔嚮9字頭的路上。

反正這些年麗華北這地王的誕生速度就跟上癮瞭一樣。

這裏就産生瞭另外一個問題： 拿下地王的地塊一定是全市質素最好的地塊麼？

明顯不是，隻能說是各種機緣巧閤吧。

而且也不知道是不是有意的，保利、中海和碧桂園的項目都用瞭天字係的案名，仿佛隻要案名裏帶瞭天，就能一飛衝天一樣。

而事實上，僅從銷售業績上，目前隻有保利天悅一個項目衝瞭天：2021年5月開盤，全年銷售金額就達到瞭14個億。

項目本身沒有多優秀，但是架不住營銷做得好，而且因為片區內中國鐵建花語堂和中海天鑽都做瞭高低配。

當這倆盤紛紛把獲利點放在彆墅身上，那麼作為平衡容積率存在的超高層産品注定跟舒適度更高一些的高層産品無法抗爭。

這時候保利天悅作為片區內唯一在售的高層産品輕輕鬆鬆脫穎而齣，裝標降一級，售價也降一級，示範區也做的高貴神秘，總之這一套營銷手法讓保利玩的爐火純青。

接下來壓力轉移到瞭碧桂園麗華天境的身上，這個項目的優勢在首開的洋房，從示範區開放的情況來看，也是在控成本，如果價格足夠有優勢，或可以和保利和中海一戰。

其實聊到這兒大傢也能看清楚麗華北的一些問題，就是――

很多樓盤其實是被高地價架上去不得不做高端的，但是又想跑流速，就開始控成本。

這個問題的後果在預售階段看不太清楚，但是 到瞭交付階段就無所遁形瞭 ，到時候一個小區高端與否一看便知。

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再說一下長風西闆塊的配套，其實也很簡單，就是 商務區＋政務區 ，尤其是長風商務區，已經成為長風西闆塊的底層價值所在。

因為是砸重金打造的新的商務區，所以周邊城市界麵和配套設施都很優秀，但是 斷層也很嚴重 ，這一點大傢肯定都有感受。

不信你沿著長興南街一路嚮西走，周邊麵貌那是一條街一個樣，到瞭西中環就完全是另外一番天地瞭。

當然， 教育也是短闆 ，闆塊內幾個項目的簽約學校反反復復，麗華教育園區也還沒有實質性落地。

所以現在再迴到開頭的問題： 長風西闆塊是真價值還是僞神壇？

基本的結論：

1、有商務區＋政務區做底，長風西闆塊是具備改善屬性的，這十年間從剛需過渡到改善也是順理成章，但是價值點主要集中在長風商務區周邊。

2、長風西闆塊的改善屬性是弱於一河之隔的長風中心/南中環/龍城大街闆塊的，而且就改善而言，底子並不紮實。

3、地王對於麗華北而言是榮耀也是枷鎖，體現在新項目上就是很尷尬的 “豪宅改善化”。

最後再聊一下長風西闆塊的購房建議：

1、如果不是河西地緣建議優先選擇河東核心闆塊；

2、河西地緣改善客戶要清楚自己的需求，性價比和品質無法兼得；

3、麗華北各樓盤在物業類型的選擇上閤院＞疊拼＞洋房＞高層＞超高層，因為新樓盤存在降標情況，同時還要注意價格和價值的匹配度，尤其是超高層。

以上。

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