發表日期 3/29/2022, 11:51:27 PM
部分讀者認為,我特彆喜歡唱多。其實是個誤解,對於明顯高估的吹風價,不認同我也是直說的。
比如,今天我聽到這個天河東部紅盤二期的吹風,第一反應就是:
飄瞭!
大戶型吹風10萬,小戶型吹風8萬多, 均價直指9萬!傳五一就想推齣7#~12#共6棟。
盡管這個價格,還沒最後批下來,但這勢頭,不得瞭啊。
我覺得還得復習一下,去年的狗血事:
天河壹品先以6~8.5萬的單價,賣瞭位置更好的3~6#,那時的單價,比�o睿一期要高。
後來金地�o睿二期和壹品1~2#備案價都想漲,壹品搶先放齣瞭 6.8~9.2萬 單價的風聲!
但限價製度啓動,�o睿二期被無情的卡在瞭7.15萬的單價限價上。
那為何壹品敢放齣高達9.2萬的備案價? 當時有傳聞說, 參考的是 金融城老妖盤江源半島 的網簽價。
不過呢,這個9.2萬的備案價, 實在高�o睿二期太多,�o睿難免有想法哈,所以最終並沒有通過。
傳最後1~2#幾個戶型均價:西嚮70�O,約6.7萬;北嚮79�O,約6.9萬;南北通90�O,約7.3萬; 南嚮89�O,約8萬; 南北通128�O,約9.3萬。
所以, 如果真得按吹風的8萬多~10萬, 大傢覺得飄不飄?
要知道,幾個老對手,保利天匯6.3~7萬;富頤華庭4.85萬;萬科城市之光5.2~5.5萬,2萬�O環衛車場傳聞纏身的珠江花城,大戶型賣7萬,都難賣得要死。
哪來的勇氣,比天匯多賣2~3萬呢? 梁小姐給的嗎?
這五個盤,確實相愛相殺好幾年, 本來還有一個�o睿,奈何貨量賣完先退齣瞭。
天河壹品為何敢吹風這個價? 我覺得除瞭一些不能明說的因素外,可能依仗的是這幾點:
1.地理上最西;2.清華附中灣區學校掉下來的餡餅;3.得房率高一點。
實體融閤圖,看上去遠方天際綫還比較高大上
01
對於第1點,其實地理上靠中心區,未必價格就能占到優勢,還得看看 小環境和地鐵的遠近等等 。
幾個典型例子:
鉑世灣比和樾府地理上更靠近中心區, 但價格被和樾府吊打 ,顯然和樾府有萬博和地鐵撐腰。
就五盤本身來說,珠花和城光地理上都比富頤偏遠啊,為何單價比富頤貴?
中央城比星樾TOD和山畔更靠近中心區吧?但並未比那兩傢賣得貴,既沒地鐵,最近今年想上學的業主,還苦苦無法開冊,最近找我哭訴的非常之多。
那天河壹品有小環境,和地鐵的優勢嗎? 還真沒有。
廣氮的小環境如何,至少沒有萬博和科學城的底氣。
要說地鐵,這五個盤,城光和天匯,能算是地鐵盤,但其他的幾個盤, 距地鐵並不近。
天河壹品到地鐵站步行距離
02
很多購房者把天河壹品當學位房買,我得說一聲, 天河壹品所在的廣氮,升學環境非常復雜, 真得弄懂瞭纔下手。
韆萬彆以為清華附中灣區學校,就是天河壹品的後花園!
首先, 天河壹品並不是對口清華附中灣區學校! 而僅僅是在現有條件,即廣氮AT0607118地塊九年製學校建成之前,一個過渡性的優先搖號措施!
廣氮這個新學校,為 區屬九年製公辦學校 ,承擔對口招生的責任,就在天河壹品樓盤南側:
而且列入瞭2022年天河區重點工程計劃。
按天河重點工程的入選條件, 即今年具備開工條件,纔能入選 ,若該學校今年開工,那2024年即有條件建成開學。
按天河收樓後纔能入讀的規定, 奔著清華附中灣區學校買天河壹品二期?隻能說,三思而後行哈!
還有人問我,說買天河壹品能不能小升初到清灣, 這就更是大錯特錯。
清灣的初中部是對天河區搖號, 而天河壹品所在的廣氮地區,初中目前是直升泰安中學!
掏幾百上韆萬買樓,學位完全濛查查?
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得房率高一點, 這個呢,我手頭沒有明確數據,可能確實是比一般樓盤,會高那麼一點, 但這個建議大傢看看樣闆房,多做對比。
但看一期樣闆房的情況看, 不少房間都比較局促,感覺還沒有天河�o睿好,這一觀點也得到瞭讀者的認同。
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天河壹品由於限高原因,樓層數不多, 所以雖然樓距密,日照倒還不錯。
但要說到噪聲, 那西邊的車陂路北延綫,真不是吃素的, 就在交通主乾道旁邊,40~50分貝, 你信嗎?
我去年曾用綠建軟件做過一個分析, 紅彤彤一片。
如果你認為我做的分析不準,其實也可以看看車陂路北延綫的環評報告:
我看瞭一下空地分析的數據, 無論近期遠期,晝間高達55~75分貝。
來源:車陂北路環評報告
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品質說實話很一般:
1. 樓棟兵營狀的行列式布置 , 但凡做過建築設計的都知道, 這是最差的布置方式。
前後密不透風,缺乏中心園林。
樓棟布置方式的優劣, 應該是 圍閤式>點群式>行列式 。
圍閤式有更多的園林,更寬的樓距
圍閤式做不夠計容麵積,纔考慮點群
行列式,左右全是房子
2. 層高最低2.85米,最高也僅2.9米。
層高的影響,大傢都知道,我就不細說。
新的 《住宅項目規範》 ,已經強製要求住宅層高不應低於3米, 矮層高,也是最後的絕版瞭。
外立麵,隨便拿瞭一張看看材質,大傢也都知道,現在是鋁闆、玻璃幕牆,纔是高檔建築的象徵。
這總圖布置、這立麵、這層高,說實話, 品質和我想象中10萬/�O的房子,太不搭邊。
至於戶型,就不說太多瞭,總體印象是: 局促。