原創首發 | 金角財經（F-Jinjiao）作者 | 角爺地産行業終於迎來瞭具有風嚮標意義的財報。自3月22日恒大公告稱延遲發布年報後 短短一周的時間內 碧桂園，大象平穩嚮前 - 趣味新聞網

原創首發 | 金角財經（F-Jinjiao）

作者 | 角爺

地産行業終於迎來瞭具有風嚮標意義的財報。

自3月22日恒大公告稱延遲發布年報後，短短一周的時間內，已經有超過16傢在香港上市的內房股紛紛躺平，都錶示不能如期發布2021年財報。

直到3月30日，內房股巨頭碧桂園2021年度財報如約而至。同一天A股和港股的地産股全綫飆升，藉助3月以來的政策暖風，地産行業下行周期似乎走到瞭底部。

資本市場嚮來預期先行，但在短期反彈過後，投資者依然需要房企給齣長期持有的理由，藏在碧桂園財報中的秘密，會是房企“活下去並站起來”的答案嗎？

現金流帶來的底氣

財報顯示，2021年碧桂園實現營業收入為5230.6億元，同比增長13%；

在地産周期下行大勢麵前，各傢房企的數據似乎已不作為首要看點。

投資市場更加關心的是，當地産行業被時代冷落的時候，房企自己能否繼續保持造血能力。

財報顯示，2021年全年碧桂園權益閤同銷售金額約5580億元，拉長時間來看，過去7年碧桂園權益閤同銷售金額復閤增長率達到29%。

據剋而瑞等第三方機構統計， 碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權益銷售額超過5000億的房企。

造血的對立麵是失血，迴看過去一年爆雷的房企，無論是巨頭還是小弟，共同點都是龐大的債務違約導緻失血過多而無法自救。

碧桂園是如何解決造血問題的呢？翻看財報可以找到兩個關鍵詞： 高迴款率、低負債率。

迴款率越高意味著資金周轉速度越快，越利於實現公司自有資金的良性循環。財報顯示，2021年全年碧桂園權益物業銷售現金迴籠約5022億元，權益迴款率達90%，已連續6年高於90%。

2022年前2個月，碧桂園進一步提升迴款率，實現權益銷售迴款金額約656.8億元，權益迴款率超過95%。

與此同時，碧桂園持續優化債務結構：總藉貸餘額同比下降2.6%，淨負債率僅45.4%，不僅遠低於行業均值，而且同比繼續下降10.2個百分點；加權平均藉貸成本同比下降36個基點，杠杆水平不斷走低。

在業績說明會上，碧桂園總裁莫斌錶示，截至3月30日，碧桂園今年已無境內債到期，僅餘騰越兩筆可迴售公司債，共計40億元人民幣，境外僅7月份有一筆7億美金優先票據到期，目前公司已提前做好瞭還款計劃。

高迴款低負債之下，碧桂園經營現金流連續多年為正，最終帶來瞭充足的現金儲備。財報顯示，截至2021年底，碧桂園可動用現金餘額高達1813億元，現金短債比2.3倍。繼續保持良好的資金保障能力。

說白瞭，良好的現金流，正是碧桂園穿越周期的底氣所在。隻不過，看起來有些淺顯的道理，做起來並不容易，否則也不會有那麼多房企倒在周期的麵前。

寒鼕中如何內外兼修

對於房企而言，現金流就是生命綫。

如何把生命綫牢牢握在自己手中，碧桂園有自己的法寶：通過一套成熟、科學的大財務管理體係，對資金實行集中管理，追求“有現金流的利潤，有利潤的現金流”。

所謂大財務管理體係，包含資金管理、會計管理、稅務管理、法務管理、迴款考核管理等多方麵的綜閤管理。

這樣的好處是能夠對資金進行集中管理，無論是收入端還是支齣端，全部打通遵循“標準化、高效率、控風險”的統一管理原則，最大限度降低現金流風險。

我們獲悉，這套大財務管理體係的核心管控要點集中在3方麵： 土地款/工程款、費用類、降杠杆。

對於土地款/工程款進行穿透式管理，管理重心從傳統的“增加銷售目標”轉變為“控支齣、調結構、保資産”，不再單純強調規模增長，而是追求高質量增長。

對於費用類管理強調精細化管控以效定投，要嚮支齣要收入，通過銷售迴款考核、應收賬款管理等倒逼增加經營性收入和可動用現金，提升資金使用效率。

財報顯示，碧桂園2021年的營銷及市場推廣成本和行政費占收入比例減少至5.5%，已連續三年下降，費效比遠超行業平均水平。

對於降杠杆，核心是有效優化債務結構，在閤適的市場環境下實施閤適的融資策略，碧桂園多年保持淨藉貸比率低於70%，這是碧桂園給自己劃定的“紅綫”，所有的投資及經營安排都不能踩過這條紅綫。

在規模紅利消失之後，通過精細化管理實現更高質量的發展，這是碧桂園為地産行業帶來的一次啓示。

在提升內功修為的同時，碧桂園也把這種精細化管理思路嚮外推進。

如今地産融資與土拍都處於寒鼕，房企手中土儲貨值的含金量，很大程度上決定瞭房企最終能走多遠。

在很多人的印象中，碧桂園喜歡在三四綫城市拿地，在遭遇房價下行時，還能頂得住嗎？

實際上，碧桂園在土儲布局上追求的是均衡閤理，有效對衝市場波動。

一方麵，在一綫、二綫和三四綫城市均衡布局，新獲取土地中，一二綫占比34%三四綫占比66% 。

另一方麵，不斷優化土儲結構，聚焦環渤海、長三角、大灣區、長江中遊、川渝五大都市圈，多數貨值分布符閤人口流動趨勢。在2021年新增的土儲中，江蘇、廣東、浙江的投資額超50%。

截至2021年底，碧桂園權益可售資源近1.5萬億元，98%位於常住人口50萬人以上的區域；93%位於人口流入區域；75%位於五大都市圈。

對於眾多房企而言，都去搶奪一二綫核心土地既不科學也不現實，同時伴隨人口拐點的臨近， 如何找到未來有人口支撐的城市，閤理布局未來有上漲有潛力的土地，這是碧桂園帶來的第二個啓示。

政策築底之後

3月16日，金融委會議指齣，關於房地産企業，要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。

隨後，多部門響應錶態。央行錶示，堅持穩中求進，防範化解房地産市場風險；銀保監會錶示，積極推動房地産行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購睏難房企優質項目，促進房地産業良性循環和健康發展；財政部錶示，綜閤考慮各方麵的情況，今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。

近期，包括上海、深圳、廣州、杭州、武漢、閤肥、南京、鄭州等多個熱點城市下調房貸利率，縮短放款周期。

在資本市場上，自3月16日至3月31日，A股房地産開發指數已經漲超30%，港股剋而瑞內房股領先指數漲超33%。

一切跡象都在錶明， 地産行業迎來政策暖風，投資者預期正在改變。

“目前房地産調控政策已經築底，市場信心會逐漸恢復。”在碧桂園2021年度業績會上，碧桂園總裁莫斌錶示，過去一年房地産市場經曆瞭十年來最大的波動，去年新房銷售市場規模有18萬億元，相信房地産市場還會長期存在，碧桂園對未來充滿信心。

根據中國社科院的研究，2021年中國城鎮化率達到64.72%，預計中國城鎮化的高峰將在75%-80%，那麼就還有10%-15%的空間。

在今年的兩會上，政府工作報告提齣“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房睏難”，而據統計中國有3億新市民， 解決這3億新市民的住房需求，或許就是碧桂園對未來有信心的最大基本盤。

莫斌錶示，2022年全年公司可售權益貨量6500億以上，且該部分貨量預計全年去化率不低於70%，2022年還會根據新增土儲，增加可售權益貨值。

碧桂園常務副總裁程光煜錶示，目前已與十多傢房企進行瞭談判，接洽項目閤計80多個，目前已收購瞭35個，另有30個還在談判中，今年收並購仍是公司比較重要的拓展手段。

如果這一輪地産下行周期真的見底迎來拐點，那麼毫無疑問，如今有實力並購的企業將成為下一輪上行周期的贏傢。

但如何確保活到下一輪上行周期，碧桂園在優化債務結構上繼續趕路。碧桂園目前屬於三條紅綫中的黃檔，目標在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。

碧桂園平穩穿越周期，用碧桂園總裁莫斌的話來說，就是要“ 做正確的事，以及做確定性的事情 ”。正確的事情就是做有現金流的利潤，確定性的事情就是控支齣、調結構、保資産。

這是地産周期下行時，一位房企優等生交齣的答捲，雖然並不能照抄硬套，但還是希望更多的房企都能找到自救的“正確”答案。