作者|子非魚來源|城市財經本文已獲授權轉載01如果說 東北還有能打的城市 1.5億平米庫存待售！東北第一城，官宣救市！ - 趣味新聞網

作者|子非魚

來源|城市財經

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如果說，東北還有能打的城市，那就隻剩下大連瞭。

盡管相比於山海關以內城市而言，大連的優勢早已不再，但在整個關外東北地區，大連依舊是經濟實力最強的城市，也是房價最高的城市。

在整個中國內地城市經濟排名中，當年光芒四射的東北四大主要城市，逐漸淡齣瞭前十、前二十、前三十強，隻有大連仍留在Top30強以內。

2021年年末數據顯示，大連GDP規模為7825.9億元，位居內地第29位。瀋陽第31位，長春第33位，哈爾濱第48位。

製圖：城市財經；數據：各城市統計局

然而，就是這樣一個在東北地區最能打的城市，為瞭解救樓市，於4月1日正式發布瞭《關於全麵放開落戶條件的通知（徵求意見稿）》，嚮社會徵求意見。

所謂《徵求意見稿》，其實就是吹風稿，隻不過象徵性地徵求下意見，之後會適時發布正式文件。

在這份《徵求意見稿》中，大連明確提齣三類人群可以落戶：

第一，有中專以上學曆、認定的專業技術人員、取得國傢資格證書的人員，在讀高職、技工學校學生、在大連市簽訂閤同並參保的人員、靈活就業且繳納養老與醫保的人員。

第二，戶籍人員的父母、配偶、子女。

第三，批準遷入大連市的單位企業人員。

一句話概括就是，大連現在落戶基本不設門檻，隻要不是無業遊民，基本誰都能在大連落戶。相當於零門檻落戶。

大連這次全麵放開落戶的目的，可謂司馬昭之心路人皆知，救市，全力救市。

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如果說福州、南昌、昆明等城市開啓零門檻落戶，還有“執行政策命令”作為幌子的話，大連全麵梭哈，則一點藉口也沒有。

因為，管理層此前一度要求全麵放開落戶的城市，是城區人口300萬以下的大中城市。而大連是城區人口超500萬的特大城市，不在要求之列。

去年國傢統計局披露的超大城市與特大城市名單數據顯示，大連城區常住人口521萬人，是14個特大城市之一。

沒有放開落戶必要的大連，全麵放開落戶，隻為一件事情，托底救市。因為，大連樓市太冷瞭，庫存太多瞭。

東北樓市整體冷場已經好幾年瞭，但大連的冷場還是從去年下半年開始的。

去年上半年大連的樓市還相當火熱。到瞭下半年，信貸收緊的威力顯現，再疊加大連自身調控政策收緊，於8月份發布瞭新政，擴大瞭限售範圍，並延長瞭房屋限售時間，規定在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區購買的新房，以網簽之日算起，五年內不得上市交易。

最終導緻下半年大連樓市腰斬，加大瞭去化周期。

根據剋而瑞披露的數據顯示，截止到2月末，全國狹義庫存5.7億平方米，大連狹義庫存1400萬平方米左右。

此外，截止到2月份末，全國廣義庫存38.5億平方米，其中大連的廣義庫存量1.5億平方米左右，位居全國第二。

所謂狹義庫存量，是指已經建好但尚未賣齣的現房。

廣義庫存是， 是指現房庫存和期房庫存之和, 即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。

廣義庫存更能反映一個城市的真實庫存量。以人均住房麵積40平米來計算，全國38.5億平方米的庫存，可以容納1億人。

38.5億平方米的庫存量中，大連一座城市就占瞭1.5億，以大連當下人均居住麵積28平方米計算，1.5億平方米可以容納535.7萬人。

這麼多房子，賣給誰？顯然，大連不可能一下子增加535.7萬人來消化如此海量庫存。

按照當下大連的銷售速度，即便不再新建住房，大連也要賣4年半纔能賣完。

剋而瑞披露的數據顯示，截止到2月末，大連市去化周期高達55個月左右，也即約4.5年，去化周期位居全國第三。

如此多的庫存，如此長的去化周期，大連房價下行壓力，可以說是非常大。

屋漏偏逢連夜雨的是，大連的成交市場依舊低迷。

據大連統計局數據，今年1至2月份，全市房地産開發投資同比增長56.4%；商品房銷售麵積43.4萬平方米，同比下降24.4%；商品房銷售額54億元，同比下降29.9%。

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放開落戶就得瞭大連樓市嗎？

顯然不能。理由有二：

第一，大連本身的人口競爭力並不強，吸引不瞭多少人落戶。

七普數據顯示，大連過去十年常住人口增量僅76萬人，盡管是東北地區僅有的三個人口增加城市之一，但這點增量放在中心城市中，不值得一提。

更為關鍵的是，最新披露的29個省市數據顯示，有15個省市自治區常住人口負增長，主要城市中，京津冀的城市人口集體流失。

哈爾濱早就在流失，大連還未披露數據，2021年是否有人口增量還是個大大的問號。

第二，大連的庫存太多瞭，大到幾乎可以再裝下一個大連。

前麵已經計算，大連1.5億平方米廣義庫存，按照大連28平方米的人均居住麵積計算，可以容納535.7萬人。

而大連2020年七普時期的常住人口為745萬人，其中城區人口521萬人。大連尚未賣齣的現房與期房，可以裝下當前整個大連市市區的人口。這還沒算上存瞭二手房，當下的大連是一個供應遠大於需求的市場。

如此多的庫存，顯然不是一個放開落戶能夠解決的。

庫存太多瞭，任何辦法都沒用，大連房價下行在所難免。

諸葛找房數據顯示，2022年2月大連商品房和商品住宅價格分彆為15205元/平方米和14478元/平方米，環比分彆下降17.1%和28.7%。

這隻是個開始，調整還會延續很長時間。大連當地的剛需，可以耐心等待，因為大連已經完全是買方市場，你不用著急，著急的是開發商和地方政府。

至於投資，不建議。

反正這個假期隻能宅在傢裏。

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