發表日期 4/5/2022, 7:39:40 PM
買房套路深,我要迴農村。
作為一個沒有購房經驗的小白,當你踏入售樓處的那一刹那,置業顧問就已經準備好無懈可擊的銷售說辭、完美的樣闆間在等著你。
置業顧問拿著激光筆在規劃圖上圈圈點點,慷慨激昂地跟你吹,項目配建多少所小學和幼兒園,旁邊還有幾所省一級中學,地鐵站開設在小區哪裏,周邊多少購物商場,多少個規劃預計xx年就能落地。
正所謂,挑完産品挑地段,挑完地段挑配套,精挑細選的背後是對舉手無悔的熱切盼望,畢竟誰也不想吃虧上當,那麼選配套的標準,你到底心裏有數嗎?
可是,你看到的、聽到的,都是提前設計好的。這種情況下,如何不被輕易被迷惑?
一個很簡單的法子:看規劃圖。
01
一座城市、一個片區是什麼樣子,很大程度上就由它的規劃圖決定。
要清楚,我國的房地産市場受政府的影響很大,這裏不是指政策調控,而是指政府對一個地方的經營投入、花費的建設成本,規劃不同,直接影響整片區域的房價和升值潛力。
對於我們買房者而言,學會看規劃圖遠比聽置業顧問的吹噓來的靠譜得多。
中介、購房顧問可能會對你吹得天花亂墜,廣告五花八門也許會瞞天過海,但是控規圖永遠不會騙人,規劃局一筆一尺丈量測距畫齣的每一個闆塊,每一條道路,都是我們買房過程中最真實、最準確、最權威的標準。
那麼,什麼是土地規劃圖?
所謂“規劃”,一般指的就是政府對城市5年到10年內的土地利用、空間布局、道路規劃等做齣的指導性政策,就和政府的“十三五”“十四五”規劃一樣,屬於城市發展的綱領性文件,一般在城市規劃局的網站就能找到。
土地規劃圖範圍主要有三類:城市總體規劃、地塊控製性詳細規劃、項目規劃。
通常情況下,政府每開發一片區域,都會相應地繪製一張控規圖。
打開百度搜索“土地規劃圖”,映入眼簾的就是――
可以說是花花綠綠迷瞭眼。
那麼對於我們這些隻想買房的普通老百姓來說,規劃圖怎麼看?
很簡單――看顔色。
規劃圖一般都自帶圖例,裏麵標注的不同顔色就代錶瞭不同性質的用地類型,而我們隻需要重點關注幾個顔色:
紅色 :代錶商務、商業用地;
黃色 :代錶居住用地
棕色: 代錶工業用地
綠色: 代錶公園綠地
其中最重要的是紅色和黃色,商辦用地和居住用地通常都是一個闆塊中占比最大的兩個用地類型,這兩類用地的比例,決定瞭未來這個地塊的發展。
原因很簡單,我們拿廣州珠江新城花城廣場來舉例:
很明顯可以看到,花城廣場這一塊,中間整個地塊全部標紅,也意味著這個地方全是寫字樓,必定有大量企業入駐和就業人群。而旁邊的黃色住宅用地,必然價值上存在不可替代性。
而事實是,這個區域內聚集瞭廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部,而這個地方的房價也是全廣州均價最貴的地方。
現在說珠江新城房價貴當然是馬後炮,但我們應該清楚的是,當拿到一個區域的規劃圖時,看第一眼後我們心裏就應該有個預期,這個地方闆塊顔色分布情況怎樣,基本上房價就怎麼樣。
除此之外,我們還要注意一點:
同樣是用紅色錶示,但商業用地和商務用地(也叫商業性辦公用地)是有區彆的。
一般來說,商業用地主要是用在零售、批發等業態上,而商務用地更多指的是寫字樓、公寓用地等等,範圍更廣,所以含金量比起商業用地來說會更高。
因此,在看規劃圖的時候一定要注意區分,看看標注的到底是商業用地還是商務用地。
02
對於城市來說,城市規劃是它發展的根本。
從規劃圖看城市,可以從空間規劃的角度,大緻瞭解到這座城市的發展情況,搞清楚城市重點發展方嚮。
而對於買房來說,我們隻需要從城市規劃圖中弄懂:哪裏是城市中心。
開發商在拿地的時候,會釋放很多的規劃利好,砸很多錢炒作區域,對於絕大部分購房者來說,很容易就陷入開發商宣傳的美好包裝裏――
學會看城市規劃,哪裏是商務區,哪裏有什麼規劃,一目瞭然。
學會看懂城市中心,纔能知道這個城市真正有價值的闆塊在哪。
比如,北京的城市空間結構是“一核一主一副,兩軸、多點、一區”,其中“一副”是新加上去的城市副中心通州,列在“一核”(首都功能核心區)、“一主”(主城區6區)之後,說明通州就是繼城六區之後的城市中心,需要重點關注。
再比如,杭州的城市空間結構,已經明確錶達市中心有兩個主中心――江北的杭州老城區,以及錢江新城和錢江世紀城,即使江北的人對江南再有偏見,也應該知道江南江北的大趨勢是平衡發展。
再比如,即使很多人認為深圳的“東進戰略”說明嚮東纔是風口,但深圳的城市中心依然是福田和南山,西邊要優於東邊。
舉個實例,我們來看上海中央活動區的布局規劃示意圖:
很明顯可以看到,中央活動區北部黃浦江沿岸一大片紅色地塊,是整塊區域商業分布最為密集的地方。
現實情況是,這個地方囊括瞭外灘、人民廣場、陸傢嘴等上海老牌商業活動區,是承載上海金融服務、總部經濟、商務辦公、文化娛樂、創新創意、旅遊觀光等全球城市核心功能的主要區域,是上海CBD的核心區。
值得注意的是,從規劃圖中能看齣,中央活動區未來商業發展的一個重要特徵,那就是商業沿著黃浦江分布的趨勢越來越明顯,未來闆塊的升值潛力很大。
紅圈標注的前灘-後灘-徐匯濱江區域,從規劃圖可以看齣,這個地方保留瞭大量綠地,也是主城區的黃浦江沿綫中預留土地最多的。
除瞭綠地之外,剩下大部分屬於商務、商業用地,住宅用地十分稀缺,也說明這個地方未來的規劃是建設成為現代化的商業活動中心,既有商業也有綠化,做瞭很好地結閤,房子更宜居稀缺,房價升值空間很大。
而事實也是如此,目前的前灘-後灘-徐匯濱江,是整個中央活動區建設最晚、麵積最大、曆史負擔最輕的區域,也是上海目前重點發展所在,未來將會安排大量重點企業入駐。
而這裏的房價也早就聞風而動:前灘某號稱“前灘第一盤”的樓盤,三年前開盤時均價67086元/�O,到瞭今年,二手房均價已達到134900元/�O,短短三年漲幅達到瞭101%。而上海這3年來房價幾乎沒漲,這裏無疑跑贏瞭上海這個大盤,所以學會看規劃圖是不是很重要?
03
與看城市總體規劃圖不同,當我們要具體分析一個闆塊的發展潛力和投資價值時,通常看的都是地塊控製性詳細規劃圖,簡稱“控規圖”。
控 規圖和城市總體規劃圖類似,隻是範圍縮小到某一具體的闆塊,也更加精準,不僅標注瞭每塊土地的性質,還會標明公園、道路、學校、醫院等基礎設施。
比起城市總體規劃,控規圖對我們買房挑選地段的作用更大。
控規圖怎麼看?
首先,看土地顔色占比。
有些地方紅色闆塊占比大,說明這個地方商業發達、寫字樓多,很可能是商業中心。
有些地方黃色闆塊占比大,那麼可能是以居住功能為主,說明這個地方很有可能是剛需市場,如果來這裏投資,上漲空間注定不大。
再來看看下麵這兩個闆塊的對比,大傢就能明白瞭:
左邊這個闆塊,以黃色居住土地為主,零星分布著幾個紅色小塊。
很明顯,這是個以居住功能為主的“睡城”。
而右邊這一塊,滿滿的都是商務、商業用地,住宅用地就隻有一塊,顯然就是走商業中心的路綫。
如果要買房,選哪邊價值更大?
毫無疑問是右邊。
買房投資買的是什麼――稀缺性。
上麵這兩張圖,都是在廣州,左邊的是金沙洲,右邊的是番禺CBD萬博。
從地理位置上來說,兩者都離珠江新城CBD不遠,金沙洲距離14公裏,萬博距離16公裏,而且金沙洲和老城區荔灣就隔瞭一條河,在位置上更具有優勢。
但實際上,萬博土拍現在已經達到3萬多,比金沙洲28913元/�O的房子均價還高,哪個地方的房價成長空間大,一目瞭然。
為什麼?原因就在闆塊的定位不同。
看控規圖就能看齣來,金沙洲幾乎都是住宅用地,既沒有寫字樓,也沒有工業園區,是典型的“睡城”,加上金沙洲是個島,和市區隔瞭一條河,即使位置上更接近,交通擁堵等問題還是攔住瞭這個地方的價值。
而萬博雖然位置上沒有優勢,但是看規劃圖中一片紅,核心區中隻有一塊住宅用地,明顯的商務中心定位。而事實也是如此,萬博商務區中的商業麵積還要比珠江新城多,歡聚時代(YY)、攜程華南總部等知名企業都駐紮在此。
而區域中這塊稀缺的住宅用地,項目單價已經超過6萬,商務區住宅的價值可見一斑。
至於金沙洲,並非沒有價值,作為剛需上車還是不錯的選擇,但是如果從投資的角度來看,升值潛力相對會差一些。
04
看控規圖第二件事,是看配套。
我們說的配套,包含瞭內部配套和外部配套兩個部分,控規圖能給我們提供的是外部配套的信息。
外部配套有多重要?
在生活中,學校解決瞭孩子的上學問題
商業配套,商場滿足瞭吃喝玩樂的購物需求
交通配套, “地鐵房”的價值不用多說
找到想買小區的具體位置,看看周邊有沒有大型的配套,包括學校、地鐵站、公交站、醫院、購物商場等。
黃色代錶住宅、紅色代錶商業,綠色代錶公園,有些規劃圖比較細緻,還會把中小學的位置也標注清楚。關於地鐵、輕軌、高鐵的規劃,也可以在圖例找到,通常用虛綫、白色實綫來錶示。
闆塊內的配套,給我們帶來的不僅是生活上的便利,好的配套也能帶給房子更大的溢價空間。
這是長沙梅溪湖國際新城二期的控規圖。
作為長沙的“新網紅地標”,也是近幾年最最熱門的購房區域,梅西湖二期憑藉著自身良好的生態環境以及優質的學校資源,置業熱度一直居高不下。
從整體上能看齣,這個地塊的商業用地和住宅用地比例適中,從土地規劃來看,這個地塊不僅有商業和住宅,在文化教育醫療方麵也比較完善,文化體育設施、醫院比較多,說明這個地方是一個集政治、經濟、文化功能為一體的綜閤性城市區域。
而從實際的規劃內容來看,除瞭商業用地以外,規劃落地之後,這個闆塊將會同時擁有4傢醫院、4處衛生服務中心、醫療與醫療産業混閤用地6處。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小學,共計546個班級。從建設規模和覆蓋的學製係統來看,並不遜色於幾乎人人稱道的梅溪湖一期。
自從2017年規劃一齣,這個地方的房價就一路上漲,2016 年8月的時候,這裏的房價是7850元/�O,到瞭現在,均價已經達到17233元/平方米。
這個正在建設中的城市副中心,目前已經進入實質性兌現結算,多個項目簽約已經落地,隨著利好的不斷加碼,樓市發展潛力充足,後期在多産業項目進駐情形下,價值將進一步凸顯。
所以,從17年開始,隻要有粉絲問長沙怎麼買房,我們的第一推薦就是梅溪湖。
05
英國經濟學傢羅賓遜夫人講過:
“我學習經濟學是為瞭不受經濟學傢們的騙。”
買房同理。
看懂規劃圖,瞭解所屬區域的未來發展方嚮,結閤實時政策和訊息,不被宣傳套路所濛蔽,我們都可以成為“房産專傢”。
韆山萬水總是情,給個“好看”行不行