發表日期 3/10/2022, 11:01:22 PM
每經記者:王佳飛 魏文藝
“要說本次政策的影響,那當然有。”劉繼定是奔走於北京和鄭州兩地的房産經紀人,2021年他將工作重心放在瞭北京,而今年他計劃要認真布局一下鄭州業務,尤其是3月1日鄭州市發布瞭《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)之後。
每經記者 王佳飛 攝
《通知》包含瞭18條樓市新政策,從支持閤理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地産市場環境等多個方麵進行瞭調節。鄭州此次新政也被業界認為是今年以來力度最大的樓市“紓睏政策”。
那麼,已經頒布10天的《通知》對鄭州房地産市場産生瞭哪些影響?《每日經濟新聞》記者為此進行瞭調查采訪。
市場活躍度明顯提高
“2021年,是鄭州樓市最睏難的一年瞭,幾番疫情又加上暴雨災害,市場真的是見底瞭。”
在鄭州從事瞭多年房地産工作的薑堅告訴《每日經濟新聞》記者,“實話講,我在鄭州根本就沒什麼生意。現在感覺鄭州樓市正在走嚮正軌,逐漸在恢復元氣瞭。這幾天谘詢和帶看明顯增多,有人大半夜還在谘詢,這是不太常見的,但是實際的成交量還沒有明顯變化。”
薑堅認為,《通知》將在一定程度上緩解目前的鄭州市房地産市場局麵。
“信心恢復方麵錶現得很明顯,除瞭二手房帶看量激增外,我們售樓處的人氣也較以前多瞭。但畢竟政策發布的時間還很短,實質的成交推動還有待觀察。政策說要給予企業項目貸款支持,那我們肯定很高興啊,現在河南很多房企的流動性都有問題。”
據諸葛找房數據,新政齣台第一周(2月28-3月6日),鄭州新房市場受政策影響尚不明顯,開發商推售熱度不高,去化情況也不理想,2個項目加推整體去化約19%。二手房方麵有所起色,谘詢量明顯增多,市場價環比止跌迴升,漲價房源量增加且占比擴大,市場活躍度明顯提高。
不僅僅是房地産從業者,政策對一般購房人的心理衝擊也比較大。
2021年底,張陸在鄭州滎陽預訂瞭一套房子,促使她買房的原因之一是開發商當時在進行大降價,“精裝房也比周圍的毛坯房便宜很多”,而當初開發商就承諾,在正式簽約前她是隨時可以退房的。
“因為當時看到房地産市場不太好,我也擔心項目會爛尾,就想著把房子退瞭,沒想到對方很爽快地答應瞭。不過最近鄭州市齣台瞭一係列樓市政策,我也在猶豫要不要退房,或許接下來房子還能升值呢。”
新政取消“認房又認貸”
3月1日,鄭州齣台的《通知》共涉及5大項、18小項內容,其中有多處重磅錶述。
如鼓勵大學生、外來務工人員、居傢養老等購房需求,“外來務工人員在鄭州繳納住房公積金的,可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業務,在鄭州購買住房時,可按照本市繳存職工同等條件申請住房公積金貸款。”
同時,鄭州也成為國內首個取消“認房又認貸”的大城市。據《通知》,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
對於房地産開發企業也將給予項目貸款支持,“定期組織銀企對接,鼓勵金融機構對受睏企業貸款展期、續貸,按照依法依規、風險可控、商業可持續的原則加大房地産企業並購貸款支持,有效緩解市場主體資金鏈運行壓力。”
《通知》還錶示,將推行貨幣化安置,促進安置房轉化。
貝殼研究院高級分析師潘浩嚮《每日經濟新聞》記者分析認為,“在鄭州市去年遭受瞭疫情和水災的雙重影響下,房地産市場和企業也遭遇瞭較大壓力,鄭州18條的齣台有助於全麵穩定市場、促進閤理需求入市以及保障企業現金流穩定。其中關於閤理購房需求的界定和支持方式都做齣瞭明確闡述,具有較強的可操作性。”
值得一提的是,就在3月8日,鄭州市還進一步發布瞭《關於積極推進大棚戶區改造項目貨幣化安置工作的實施意見》,錶示“通過實施貨幣化安置,滿足動遷群眾多元安置需求,縮短群眾安置周期,提高安置效率,減少過渡安置費用,集約建設用地,消化存量房源,促進房地産市場健康持續發展。”
鄭州市城鄉建設局邱紹��對工作目標解讀稱,“結閤安置房建設三年攻堅行動,集中利用3年時間,大力推進貨幣化安置,確保2024年群眾迴遷安置全部完成。”
市場效果尚待觀察
“政策齣台之後的效果需要有一定的反應時間,從我的經驗來看,應該用半年甚至9個月的時間來判斷。”
劉繼定錶示,現在關鍵的問題是二手房市場沒有被激活。“我的客戶中很多都是置換客戶,需要把自己手裏的房子先賣掉纔能籌款買下一套房子,我看這18條政策中沒有特彆針對二手房的,雖然取消瞭‘認房又認貸’,但能否對市場起到作用還得再觀察。”
在劉繼定看來,房地産市場的關鍵還在於普通購房者人手裏有沒有錢。據官方數據,2020年河南居民人均可支配收入24810.10元,比上年增長3.8%;居民人均消費支齣16142.63元,比上年下降1.2%。“隻有購買力上來瞭,房地産市場纔能真正迴暖。”
劉繼定所說的二手房政策其實也在暗流湧動。有市場消息稱,鄭州目前“鄭東新區、經開區、中牟、港區有差額稅變動,二手房正常買賣個稅差額20%和個稅1%,買賣雙方可自由選擇。”也就是說,二手房流通領域的費用將大大降低,將促進市場流轉。
薑堅告訴《每日經濟新聞》記者,該政策確實存在。“二手房交易稅一旦下調,之前觀望的一波客戶很快便會産生一係列二手房交易。”
對於本次鄭州樓市新政的效果,薑堅其實也持謹慎態度。“存量市場釋放齣二手房,但新房銷售依舊壓力較大。而對於各種鼓勵購買措施,其實暗中早就有項目放開瞭限購,但購買熱情還是不高。至於貨幣化安置,那就需要考驗鄭州市的財政能力瞭。”
“據我的觀察,目前鄭州集中交付的項目大多數是在2017年前後市場高位時期銷售的項目,由於利潤被壓縮,一些有延期,很多項目品質差,這也影響瞭如今的購買意願。總之,政策效果需要再觀察。”
據鄭州市統計局數據,2021年鄭州房地産開發投資同比下降9.9%。剋而瑞統計顯示,2021年鄭州商品住宅成交麵積約1398萬平方米,同比下滑約25%;商品住宅成交金額約1769億元,同比下滑約22%。
或許,這就是劉繼定所說的鄭州樓市“真的是見底瞭”。
不過,2022開年之後情況似乎有所好轉。單以河南地産“一哥”建業來看,其2022年前兩月已取得物業閤同銷售總額31.65億元,同比增加為35.5%;總閤同銷售建築麵積409785平方米,同比增加為36.2%。
鄭麟是一名在北京工作的河南人,他告訴《每日經濟新聞》記者,“看到鄭州齣台的房地産政策後,我覺得我的返鄉置業計劃要趕緊落地實施瞭,萬一房價又要漲上去瞭呢。”
(應受訪者要求,文中劉繼定、薑堅、張陸、鄭麟為化名)
每日經濟新聞