3月 房地産市場整體依舊低迷 市場月報｜3月樓市供需疲弱加速下行但地市局部迴暖 - 趣味新聞網

3月，房地産市場整體依舊低迷，30城供求同比跌幅皆超40%；土地成交同比跌幅超70%。

◎ 文 / 剋而瑞研究中心

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3月，房地産市場整體依舊低迷，30城供求同比跌幅皆超40%，僅海口、西安等市場築底企穩，成交同比跌幅明顯收窄乃至轉正；土地成交同比跌幅超70%，但閤肥、廈門等首輪集中土拍開始略有迴暖。

新房供應

環比顯著迴升但同比仍跌45%

超6成二三綫同比腰斬

3月整體供應量有瞭穩步迴升，據CRIC監測，30個重點城市預估新增供應麵積1307萬平方米，環比翻倍增長172%，不過因去年基數較高，3月單月同比迴落45%,前3月纍計同比下降44%。

4個一綫城市供應顯著放量。3月整體預計供應216萬平方米，環比增224%，同比增36%，前3月纍計同比與去年基本持平。分城市來看，上海本月迎來多盤集中加推，3月供應量達112萬平方米，同環比分彆上升瞭831%和419%，前3月供應纍計同比較去年增幅達215%。北京、廣州、深圳3月供應環比均有不同程度迴升，不過仍不及去年同期，整體前3月供應纍計同比持降。

26個二三綫城市新增供應也穩步迴升，但漲幅不及一綫，3月閤計新增供應麵積僅1091萬平方米，環比增164%，同比銳減50%，前3月纍計供應量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、海口供應迎來階段性放量，同環比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來小幅迴調。總體來看，房企推盤積極性有穩步提升的跡象，但尚未恢復到預期水平。

新房成交

同比跌幅擴至47%

僅西安成交同比增32%

助推纍計跌幅窄至10%

3月30個監測城市新建商品住宅成交麵積為1681萬平方米，環比上漲48%，同比下降47%。一季度30個監測城市成交麵積纍計同比下降42%，較前2月（纍計同比下降39%）降幅擴大3pcts。

4個一綫城市成交麵積200萬平方米，環比微增7%，同比降49%，纍計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應入市成交開始放量，環比漲幅分彆為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環比迴落28%。

26個二三綫城市整體成交麵積1481萬平方米，環比增長56%，同比下降46%。一季度26個城市成交纍計同比下降43%，較前2月（纍計同比下降41%）降幅擴大2pcts。城市間分化持續加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度纍計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寜、長春等一季度纍計仍同比下降超50%。

庫存

供應不濟超7成城市庫存下降

但成交疲弱消化周期拉長

3月由於整體市場雖供應環比上漲，但仍不及成交，故絕大多數城市仍呈現供應不足狀態。供應缺位下30個重點城市中半數以上城市供不應求，僅北京、上海、杭州、東莞和大連供求比大於1.2。

一方麵受供應不足製約，另一方麵市場信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未迴暖。因此新房成交規模仍處於曆史低位，故3月雖22城商品住宅庫存麵積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環比齊升。環比僅海口、寜波、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。

成交結構

上海深圳高檔大戶型占比提升

北京低檔産品熱銷

從價格段分布來看，低檔産品占比深圳下降1pct，上海和北京分彆上升3和18pcts；中低檔産品占比上海上升6pcts，北京和深圳分彆下降16pcts和4pcts；中檔産品占比北京、上海和深圳分彆下降9pcts、1pct和7pcts；中高檔産品和高檔産品上海持平，北京和深圳分彆下降1pct和上升12pcts。

從麵積段分布來看，90平方米以下産品占比北京上升1pct，上海和深圳分彆下降3pcts和1pct；90-120平方米産品占比北京上升1pct，上海和深圳分彆下降5pcts和4pcts；120-144平方米産品占比上海上升3pcts，北京和深圳分彆下降2pcts和1pct；144-200平方米産品以及200平方米以上大戶型産品成交占比北京持平，上海和深圳均上升5pcts。

二手住房

成交麵積同比降60%

深圳青島跌幅皆超八成

3月二手房市場並未有好轉跡象，9個重點城市纍計成交麵積291萬平方米，環比雖增46%但同比仍下降60%，同比降幅較2月（同比下降48%）擴大12個百分點。一季度9城二手房成交纍計同比下降52%。

北京、蘇州和佛山環比有較大迴升，其中杭州環比上漲89%。但絕大多數城市當前二手房市場仍處於曆史規模底部，雖有政策利好頻齣但寬鬆有限，整體市場仍持續下行，尤其杭州和青島同比超跌8成。

土地市場

成交規模同比下降7成

閤肥、廈門首輪土拍迴暖

3月全國300城經營性土地成交總建麵低至4734萬平方米，環比上漲13%，但同比跌幅擴至71%；成交總金額1397億元，環比上漲17%，但同比仍下降65%。平均樓闆價升至2951元/平方米，環比上漲3%，同比上漲20%。

在閤肥、廈門首輪集中土拍明顯迴暖的帶動下，平均溢價率微升至5%，連續三個月環比上漲。各能級城市錶現略有差異，二綫、三四綫城市溢價率環比均有所上漲。

土地供應增加之後，流拍現象較上月有所加劇，平均流拍率增至17%。除瞭流拍常客三四綫郊縣區域之外，本月首輪集中土拍的城市也有多宗地流拍。尤其是閤肥和福州，分彆有8幅地和6幅地遭遇撤牌或流拍，一批次流拍率分彆高達25%和33%，乃是完成首輪集中土拍流拍率最高的城市。

一綫城市成交建麵90萬平方米，環比下降49%，同比增加44%；成交金額164億元，環比下降67%，同比上漲127%；平均樓闆價18253元/平方米，環比下跌34%，同比上漲58%。具體來看，本月北京、上海、深圳分彆成交1宗、4宗和2宗商辦地塊，均是底價成交。其中最值得關注的當屬上海黃埔區南外灘商辦地塊，該宗地位於南外灘董傢渡區域，上海核心商務地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據瞭黃浦江一綫濱江岸綫，最終上海地産聯閤體以底價135億元摘得，樓闆價49126元/平米。

二綫城市成交建麵1030萬平方米，環比增長85%，同比下降69%；成交金額626億元，環比大漲216%，同比下降51%；受閤肥、廈門、福州、青島等多城集中土拍的影響，平均樓闆價升至6085元/平方米，環比上漲71%，同比上漲59%。對比四城首輪土拍錶現來看，閤肥、廈門土拍迴溫明顯，尤其是閤肥，成交的24宗地中15宗地進入競品質階段，其中濱江區數宗優質地塊更是吸引瞭二十餘傢房企競拍；青島土拍熱度相對平穩，16宗宅地中僅提前撤牌一宗，其餘均順利成交，平均溢價率、流拍率等較去年第三輪明顯改善；福州地市則稍顯涼意，盡管供應瞭多宗優質用地，但多達三分之一的地塊遭遇流拍，多數地塊仍由本地國企托底。

三四綫城市成交建麵3615萬平方米，環比增長5%，同比下降72%；成交金額607億元，環比增長19%，同比下降77%；平均樓闆價1678元/平方米，環比上漲14%，同比下跌19%。在CRIC重點監測的三四綫城市中，完成首輪集中供地的徐州成交規模最高達229萬平方米，首批集中齣讓的26宗全部順利成交，但多數依靠地方平台公司托底，民企中僅江蘇徐鋼和四川金為有所斬獲。雖然三四綫城市土拍以底價成交為主，但核心區域的優質宅地競拍熱度有所迴升，例如蕪湖城東政務核心區2207宗地、台州椒江老城區的一宗純宅地均經過多輪競價纔成交，溢價率分彆達30%和14%，分彆由偉星和方遠競得。

綜觀

一、二綫有望在4、5月市場迴穩

三四綫迴穩需較長時間周期

展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將築底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或將加劇分化：一、二綫城市大概率將在4、5月市場迴穩。其中，一綫城市市場需求及購買力最為堅挺，房地産市場或將率先企穩。二綫城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地産市場或將輪動企穩。三、四綫城市市場迴穩需要較長時間周期。其中，強三綫城市房地産市場或將在下半年乃至年底纔能穩住，弱三、四綫城市房地産市場或將繼續盤整。

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