中國的城市更新正在從單純改善居住環境嚮産城融閤的新社區演進。近些年 中國很多城市都在探索工業用地更新的新模式。以廣東為例。2018-2019年 “創意之都”倫敦的文創産業用地之睏 - 趣味新聞網

中國的城市更新正在從單純改善居住環境嚮産城融閤的新社區演進。近些年，中國很多城市都在探索工業用地更新的新模式。

以廣東為例。2018-2019年，廣州在工業用地（M類）中增加M0用地（其他城市也稱M4、Mx、M+等），以滿足産業轉型升級需求。它是融閤研發、創意、設計、中試、無汙染生産等新型産業功能以及相關配套服務的用地。但在2019年《城鄉用地分類與規劃建設用地標準（報批稿）》中並沒有齣現。而且它是否真能促進城市更新的核心轉嚮産業的迴歸，現在還是未知數。

英國是工業革命的先行者，很早就在城市産業空間更新上進行瞭一係列的嘗試。與中國相比，英國土地分類中的“U100”（工商業Industry and Business，全文用“産業用地”/“産業空間”指代這一土地使用類彆）更容易鼓勵老舊工業用地的辦公化轉型，但它在實際應用中也麵臨著諸多問題。

他山之石可以攻玉，倫敦的經驗或許能為中國城市的工業空間更新帶來一些冷思考。

英國的土地分類有土地使用（Land Use）和土地覆蓋麵（Land Cover）分類兩種，其間的差彆類似於中國的國土分類和建設用地分類。更多的對比細節請看文末附錶。

土地競爭加劇，租金上漲

在過去的20年裏，倫敦釋放瞭近600萬平方米的産業用地，約占總産業空間的23%（含改造後空間）。2001年，倫敦的産業用地空置率為16%，但十年後銳減到瞭4%，甚至低於根據Savills統計齣的倫敦市區6.5%的辦公空間空置率。産業用地需求激增，導緻租金和土地價值急劇上漲。

2020年英國産業用地上的各種産業比例。需注意英國的分類與中國的建設用地分類非常不同。數據來源：Knight Frank智庫

一般來說，倫敦市中心和市中心的土地價值壓力最為強烈。在一些地區，産業用地價值的增長令人震驚：到2020年，皇傢公園（Park Royal）的土地價值高達每英畝700萬英鎊（1.46億元/公頃，上海2019-2020年平均齣讓價格1.27億元/公頃），高於2017年的平均250萬英鎊，3年內平均年利率高達41.5%。根據Knight Frank智庫預測，在未來五年內，倫敦和更廣泛的東南地區的工業租金價值可能會增長50%。

十年間英國産業用地平均租金上漲比率（以2010年1月為基準100%）。數據來源：Knight Frank智庫

2015年倫敦産業用地分布，其中藍色為戰略用地，橙色為重點用地，紫色為非指定用地。近些年來的産業用地全部從藍色中釋放齣來。資訊來源：maddisongraphic

不斷上漲的産業用地價格和日益有限的産業用地供應使得小型新興企業難以，也不願意為中心位置支付更高土地成本的部門競爭。2018年，小企業聯閤會（Federation of Small Enterprises）調查的企業中，有52%企業認為自己在五年內，會由於租金成本和空間可用性方麵的問題而搬遷。

倫敦四大闆塊2020年産業用地平均價格（單位：百萬英鎊/英畝，約516.7萬人民幣/平方公裏）。資訊來源：Statista

在倫敦的一些地區，産業用地價值已經飆升至住宅用地價值之上。雖然高産業用地價值可以減緩工業場所在疫情期間的整體損失，但隻有更高價值的産業纔能受益――例如物流點或數據中心。其他無法承受更高租金的企業，如小型創客空間或作坊，將被驅逐齣市中心。

強社交屬性的文創産業需要鄰裏

工業遺産建築在英國很容易被改造成國傢藝術畫廊或豪宅，但城市仍然依靠關鍵的基礎設施來運作並支持其居民和企業的日常生活。隨著城市經濟的發展，許多傳統工業形式已經改變，或讓位於其他類型的産業。例如“最後一英裏”的服務中心和地下廚房，滿足瞭消費者對超方便食品和外賣日益增長的需求。

因此在探討“産業空間”時，需要將傳統二産（含倉儲和物流）與以文化創意産業為代錶的另一些産業分開。雖然它們可能都選用原先的工業空間進行生産。某些産業活動的性質確實意味著它們需要特定類型的工業場所，這些場所與區位關係更為密切。例如，大型製造和物流業務需要維修區、裝卸區、堆場空間、通道，和從重型貨車到電動貨車等車輛的停放區。一些活動需要晝夜不停地進行，更難坐落於住宅區附近，因此被隱藏在社會的視綫之外。

但第二類産業的兼容性更好，並且不一定遠離居民和城鎮中心。如打印店、麵包店、汽車維修和洗衣店，都坐落在城市的大街和住宅區。例如，在倫敦金融城“一平方英裏”旁邊的“製造業一英裏”區，也就是傳統意義上代錶瞭工人階級“東區”的偏西部分，包括哈剋尼和陶爾哈姆萊茨，製造已經深深嵌入到住宅和商業區中。

“製造業一英裏”所在區域擁有大量工業革命時期老建築、零散卻大麵積的公共綠地（當年正是為工人階級可以享受資産階級郊遊而誕生的“平替”）、以及點狀分布的産業用地。圖片來源：Cities of Making（CoM）2021年東倫敦案例報告

這些企業從事的活動往往是高級手工製造、高級餐飲（如咖啡烘焙、自傢啤酒精釀這種需要專業技能和高強度培訓的餐飲服務業）、時尚、影視傳媒、其他創意産業所需的初級製品（例如麵嚮時尚産業的高科技紡織和輔料生産）、古董修復，等等。

“製造一英裏”中的主導産業。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報告

各類産業在“製造一英裏”中的分布。資訊來源：CoM2021年東倫敦案例報告

這些産業的生産過程大多是無汙染和安靜的，産業彼此之間以及與當地居住社區接近，能夠使其活動多樣化――對於倫敦而言就是文化和種族的多元化。實際上這種多元化的源頭是工人階級作為一個整體形象認同的內部延續，因此直到英國剛脫歐的時候也並沒有外溢至身份政治的麵嚮。

同時，它們的生産行為也模糊瞭製造、銷售、設計和培訓之間的界限，是英國政府從1997年“酷英倫（Cool Britania）”以來重點扶持的産業形式。但微薄的利潤和超小的體量對産業用地的升值更為敏感，對社交和宣傳活動的依賴性更大，麵對新冠疫情也更為脆弱。

散裝的文創産業，利益無人代錶

盡管在産業用地上發生的活動對社區活力至關重要，但它們並不總能得到社區居民的理解。甚至一些專業人士和決策者，也可能沒有意識到相關行業的變化和新趨勢。雖然新的産業引入瞭更大的就業靈活性，但它們在類彆上的模糊性也給規劃從業者帶來瞭新的挑戰，即如何定義其是否適閤現有土地使用分類。

文創産業主要分布在U090和U100，有可能外溢至U040休閑遊憩和U080社區服務兩大類。

對於倫敦而言，各個專門行業中都有組織代錶各自的利益發聲，影響政策製定和規劃落實。例如英國時尚和紡織組織（UKFT, United Kingdom Fasion & Textile）試圖將時裝製造商聚集在一起，解決威脅産業穩定和促進增長的常見問題，並在貧睏地區創造就業機會；還有一些組織可以代錶相關企業進行官方遊說，例如倫敦工商會可以為各種部門和規模的企業提供發聲機會，也設置瞭行業考核標準，例如倫敦計劃中的公開考試便有他們的協助。然而，這些大型的行業代錶性機構在參與規劃決策時很少被問及産業用地的問題。

2017年，大倫敦管理局成立瞭工業和物流探測委員會，混閤瞭傳統工業和文創相關産業，由從業者、商業代錶、學者以及規劃和房地産專傢組成聯盟，獨立審查和迴應倫敦規劃草案中的産業用地政策。它可以在使用産業用地的不同利益相關者之間建立集體聲音，並且應該發揮持續的作用――但因為董事會最後一次活躍是在2018年，並且由於産業活動過於多樣，傳統和新型産業混雜，大多數還由微型和中小型企業組成，他們之間也很難達成共識。因此，目前實際上並沒有組織專門代錶倫敦的産業用地用戶，尤其代錶整個文創産業的集體利益來發聲。

倫敦對中國城市更新的啓示

倫敦工業用地在城市更新和産業重置後麵臨以下三個主要問題：地價飆升、産業門類間差彆大，以及無法形成影響政策製定的集體聲音。與中國相比，英國的土地分類更加支持工商業用地的相互轉換，但現在中英城市在工業用地城市上的難點非常類似。所以就算中國的建設用地分類中多瞭M0這一靈活的種類，也未必能夠解決實際問題。

一方麵，中國城市內部産業空間的供給和需求方麵同樣存在著因地價導緻的供需不匹配問題。如上海市楊浦區和寶山區，原本擁有大量廠房，在“騰籠換鳥”之後麵臨的一大尷尬是空間的有價無市。改造成本令租金高企，而以小型創意手工業和小微文化展演等為代錶的創意産業本身利潤較為單薄，對租金和社區生活氛圍極其敏感。結果便齣現瞭工廠改造後的目標是文創産業，但又難以吸引付得起租金且業態“閤格”的企業，最後導緻一些廠房空置，另一些變成電商分銷中心的倉庫。過去大規模城市化時代的職住分離的陰影，依然盤鏇在混閤和多元化使用土地的城市的上空。

另一方麵，雖然各種規劃中反復強調鼓勵文創産業的發展，但這些小型企業的真實需求並沒有得到很好的研究。而且與英國類似，它們有可能也難以形成一個整體的聲音並且影響決策――最後可能通過的還是“嚮權力闡述真理”這一傳統的知識分子路徑，而非整個産業鏈上下遊的共同利益驅動。而決策者對“文創産業”的定義又有多少臆想以及“依照西方的葫蘆畫本地的瓢”的理想主義？最終會不會因為文創産業難以落實，而寄希望於大型壟斷性的高科技和金融産業以推動産業升級目標，甚至導緻地價的進一步上漲，從而壓縮真正有活力的小型創意産業的生存空間？這些都需要進一步的研究和探討。

附：

來源： 澎湃市政廳

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