在房價居高不下的當今 不少人紛紛感嘆 安徽鑫拍：“不是你想買就能買”，法拍房“撿漏”難度超齣想象 - 趣味新聞網

在房價居高不下的當今，不少人紛紛感嘆，“趕不上的房價，買不起的房”。然而，法拍房以低於市場價的價格拍賣，讓不少人找到瞭“撿漏”的感覺。近日，記者調查發現，法拍房起拍價遠遠低於市場價，但是法拍房“不是你想買就能買”，其“撿漏”難度也超齣想象。

稅費高、清房難度大、産權存在爭議等等，都成為法拍房中潛在的重大風險。其中，高額稅費在各項風險中排名居高不下。安徽鑫拍負責人左總建議仔細閱讀上拍公告，確認稅費負擔情況。同時查詢房産曆史交易記錄、查閱房産産調信息，可從最大程度上減少或避免損失。

拍賣成功卻反悔 保證金打水漂

“撿漏”是很多人購買法拍房的初衷，現如今房價居高不下讓一些人難以承受房貸的壓力。“與其背負著一個月幾韆元甚至上萬元的房貸壓力，不如從法拍中‘撿漏’買個便宜的房子。”很多人這樣認為，但前提是要擁有足夠的經濟基礎和專業知識。

近日，劉某就因一時“任性”，被鼎湖法院依法沒收瞭120萬元，劉某通過淘寶網司法拍賣網絡平台掛拍，買受人劉某繳納瞭120萬元的司法網拍保證金，並最終以11774640元拍得該套房産，但他卻未按指定時間支付拍賣成交餘款。執行人員依法嚮劉某送達執行文書，並告知若不在法定期限內交付尾款，將麵臨沒收司法網拍保證金的處罰，可買受人始終遲遲不繳納買房款，導緻拍賣目的未實現。

安徽鑫拍負責人錶示，競拍是沒有上限的，法拍房最終的競拍價格有可能低於市場價，也有可能高於市場價，這取決於法拍房的地理位置、室內格局，競拍人數等諸多因素。在實際拍賣過程中，什麼意外都有可能發生。一旦競拍成功，買受人卻不想要瞭的話，保證金就打水漂瞭。

集體産權法拍房有爭議 誰買誰睏擾

在法拍房中，涉及産權問題的房子不在少數。記者獲悉，在拍賣過程中，因法院瞭解的信息有限，亦或被執行人故意隱瞞，法拍房産權存在不清晰等問題，給買受人帶來一係列的睏擾，甚至導緻拍賣成功後過戶睏難。

左總稱，從法律上來講，小産權房子存在産權爭議，它隻有在本集體內部流轉有效，但一旦拍賣成交之後，買受人就要自行承擔後果。

小陳是經開區某工廠工人，而他多年的積蓄根本無力承擔高昂的房價。“我聽說法拍房的房價比市場價便宜不少，就托人打聽瞭一下，結果真找到瞭一處閤適的房産。更關鍵的是，這套房子總價預計需要40萬元，完全在小陳的預期之內。“一想到我就要有傢瞭，在這個城市不再是外來戶，心裏那個美呀。”小陳說，拍賣前，他一直擔心拍不到這個房子，結果拍賣當天緊張得手抖。經曆瞭驚心動魄的拍賣，他得償所願地拍到瞭這套房産。

然而，讓小陳始料未及的是，拍賣成功後，他前去辦理過戶手續，纔知道這套房子是小産權，他所在的集體並不願意齣具相關證明，導緻過戶過程中睏難重重。“拍賣成交後，法院概不負責，後果隻能自行承擔。”小陳說，他隻想擁有一套真正屬於自己的房子，現在的房子到手瞭，卻存在産權爭議。

貪小便宜吃大虧 清房難度翻倍

2016年，買受人趙先生抱著“撿漏”心態，從淘寶網上拍得市區解放路某小區一套房産，市場價值150萬元，而他隻花費瞭100萬元。“拍賣成交後直接賺50萬元，我以為這是世界上最劃算的投資瞭！”趙先生苦笑著說，本想著大賺一筆，不曾想不僅賣不掉，連清房都大費周摺。

拍賣成功後，到瞭交付環節，趙先生纔發現這套房子一直有人居住，祖孫三代人都住在這套房子裏。因原房主生意失敗，又無其他房産，這傢人一直生活在其中。“這讓清房難度翻倍，我簡直是哭笑不得。”趙先生無奈地說，拍賣成功後，法院概不負責，後果隻能自行承擔。

“真是應瞭那句老話，貪小便宜吃大虧。”趙先生苦笑著說，競拍法拍房交付之後，後續的收尾工作往往比二手房還要麻煩。

左總錶示，在法拍房的拍賣過程中，類似趙先生的遭遇也有相同的案例。在法拍房交易過程中，會齣現這樣或者那樣的矛盾、糾紛，甚至存在高額的稅費、物業費、水費、電費等問題。

買賣不破租賃 法拍房糾紛多

無論是住宅用房還是商業用房，但是隻要走上拍賣流程後，存在糾紛就在所難免，但是最常見的糾紛就是承租糾紛。在拍賣之前，因各種原因，法院能調查到的信息還是相對有限的，尤其是一些被執行人故意隱瞞房産信息，導緻拍賣成交後齣現糾紛。

剛剛接觸到法拍房不久的趙先生抱著試試看的心態，試水瞭自己的第一套法拍房。一套上海寶山的復式公寓，當時隻有5人參拍，評估價950萬，並且隻需要付契稅。拍賣前兩天，趙先生順利繳納好保證金，並設置代理價格750萬。

參拍齣奇得順利，趙先生最後以730萬的價格競拍到這套房子，比市場價低瞭120萬不說，稅費也隻需要承擔契稅（二手房稅費全付）。

但接下來發生的一切，卻遠遠超齣瞭趙先生的想象。這套低於市場價200多萬的法拍房竟然有租賃閤同，而且是五年的租賃閤同（租金早已付給原房主）。

也就是說，趙先生拍下的這套法拍房不僅不能住，而且還要每月按時還銀行貸款，期望以租養貸的趙先生瞬間就懵瞭。

由於“買賣不破租賃”，即租賃閤同不隨房屋産權人的變更而失效。因此，帶租拍賣的法拍房被拍賣之後，租賃閤同依然是有效的。

150萬拍下法拍房，稅費竟有30萬

法拍房有著顯而易見的優點，低價格、不限購、能貸款。其超高的性價比，對於有購房需求的人來說，是極具吸引力的。但法拍房的風險也多，比如存在稅費高、過戶難、騰房難等問題，有可能一不留神就會掉進大坑裏瞭。

法拍房稅費風險排名仍居高不下，法拍房過戶涉及的稅種包含契稅、增值稅、個稅，有些房源比如公房、經濟適用房還會多齣土地齣讓金等。

土地齣讓金往往是公房和經濟適用房纔會齣現，要補交當時因劃撥所得土地而未繳納的土地使用費。在實際拍賣過程中，高額稅費成為購買法拍房最大的風險。

去年3月，閤肥的鍾先生在淘寶拍賣平台上看上一套房子，95平米，起拍價110萬，每平米近12000，差不多是市場價的7摺。第一次拍賣就引得24人競拍追逐，最終鍾先生競價35輪以150萬的價格拿下。

“這套房子的位置不錯，周邊價格均在1.7萬元/�O左右，當時覺得非常值得買。”能買到價格如此閤適的房子，鍾先生感到很高興。但好景不長，在辦理過戶過程中，繳稅窗口的工作人員告訴鍾先生，還需繳納約30萬元的土地增值稅。一下子多齣幾十萬的稅費讓鍾先生接受不瞭，“如果非得交這麼多的稅，這房子我肯定買不起瞭。”原來這套房子的原業主是一傢公司。公司名下的房子過戶，需要繳納相應的土地增值稅。

安徽信拍負責人左總建議這幾種法拍房不能買，否則會給你帶來一定的風險。

原業主身份背景很復雜的房子

通常來講，房屋之所以會被抵押或者沒收的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導緻被債權人起訴、查封抵押房産，最終被法院強製執行拍賣，很多一部分是由於理財失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行。

也就不用擔心入住後會有什麼麻煩的糾紛，但是，如果你不幸遇到流氓房主，可能會返迴來鬧事、找麻煩，就後患無窮瞭。

法拍房租賃被占，這樣的房子要當心

買房肯定是要看房的，這樣自己也纔能安心一些，然而，法拍房想看房可沒那麼方便。不去實地考察看房，就容易齣現這樣的情況：很可能遇到存在建築瑕疵的房産，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。看房瞭，能瞭解這個買賣的房子是不是存在對外齣租瞭或者是被占有的情況。

此外，法拍房一般都是二手房，而二手房交易裏有一個“買賣不破租賃”，這個從法律上而言，是不影響租賃閤約的。說白瞭，就是在進行法拍房買賣的時候，如果原房主租給瞭彆人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，隻能等閤約到期或者賠付對方違約金纔可以。

房産屬性不清楚的房子

不管購買什麼類型的房屋都要查清房産的屬性，法拍房也例外。房産的屬性主要包括土地的齣讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動産證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裏需要說明的是，法院拍賣財産時報齣的拍賣價，通常隻是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除瞭要一次性全額嚮法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一並承擔的。

購買法拍房，如何避免高額稅費的風險呢？安徽鑫拍左總建議，仔細閱讀上拍公告，確認稅費負擔情況，並查詢房産曆史交易記錄、查閱房産調查信息。如果有曆史交易記錄，並且調查信息中的備注信息沒有特彆提示，然而，除公告信息外，其他信息競買人是無法直接獲得的，隻有相關當事人或律師法官拿調查令到當地交易中心纔能查詢到。除瞭要判斷房屋是否有高額稅費外，還要判斷房屋是否有占用及是否存在過戶、交房、貸款等風險和問題。

最後安徽鑫派左總還建議，專業的事最好交給專業的人來做。這樣可以最大程度地為你規避風險，真正地實現你“撿漏”的目的。