發表日期 3/13/2022, 8:36:57 PM
買個98�O的房子,能不能住齣130�O大四房的感覺?
一個子兒,卻能掰成兩半花,想想都美。
預算有限,需求卻無限,這是剛需剛改一族最大的痛。
今天我們就來講講這個話題,神奇魔術般的真復式!
01
剛需剛改最大的痛
2021年,廣州一手房成交超11萬套,創5年曆史新高。其中四房戶型銷量突破2萬套,環比大幅增長。
但看瞭一組數據,卻高興不起來。雖然四房市占率逐年提升,但戶均麵積卻越來越小, 說明大傢有需求,但住得並不好。
四房戶型各麵積段2021年成交套數比2020年增減示意
四房成交麵積段, 集中在110~130�O ,90-110�O麵積段大幅增加,130-150�O卻減少最多。
2021年廣州四房戶型總價分布占比
四房成交總價, 更是集中在300~500萬區間 ,占比高達40.36%。
由此可知: 改善型需求愈發強烈,但預算並沒有提高 ,四房戶均麵積甚至還減少瞭。
原因何在?
1. 需求端爆發 。2016年放開二孩、2021年放開三孩,三世同堂、多孩時代的到來,小房子不夠住哇。
當年齣生的二孩們,到瞭要讀書的年紀,不還得有個獨立空間,上一個放心學校?
2023/2024年入學高峰期將至
2. 預算有限,換房成本高。 上有老下有小,養育成本就不低瞭,多買一間房,可得多掏不少錢。不一步到位,換房又要增加不少摩擦成本,如稅費、中介費、裝修等。
大傢的痛,我都懂。
所以我們這期,看看能少花錢又好用的産品―― 大盤真復式 !
02
復式産品為何廣受歡迎?
復式廣受歡迎,主因有兩個:
一: 贈送率高,可使用麵積多瞭。
早期的復式産品,相當於正常兩層樓直接加個樓梯,少花錢就能多使用麵積,多好的事。
二: 高品質生活驅使,個性化與私密性。
多孩傢庭、三代同堂,需要更多的私密空間。感情保鮮的秘訣,在於閤適的距離。而樓上樓下,比一碗湯還要恰到好處。
受歡迎程度,看看數據就知道: 十年來,廣州復式成交量,暴增瞭1616%!
曆年廣州復式産品成交增長示意 圖源:剋而瑞
需求在猛增,但實際上,由於政策嚴控,限製復式産品贈送麵積, 市場上真復式幾近絕跡。
主因來自2018年廣州市國規委的一份文件,嚴格規定瞭住宅層高的計容標準:
2018年廣州國規委文件解讀
那根據這份文件:建麵高於144�O,也最多通過復式中空能贈送25�O。
而低於144�O的中小戶型,中空部分再沒有“麵積增值”的空間瞭,隻能想其他招瞭。
所謂其他招,就是近幾年開始的“創新型復式”産品,大多是迫不得已:
1.咬閤式復式
簡單來說就是同一套住宅上下兩層錯位。臥室下一層是彆人傢客廳。爬上爬下,但贈送空間卻不大,有費力不討好之感。
左傳統復式 右咬閤復式
2.復式住宅公寓化
把住宅當公寓來做,利用一些對淨高要求低的空間(如玄關、廚房、衛生間、臥室)做兩層,缺點是次要空間層高矮、戶內流綫復雜、沒有陽台等。
你以為的復式是這樣的:
傳統復式正常的層高
實際上“創新型復式”是這樣的:
某“創新型復式”上層低矮的層高
“創新型復式”産品在居住體驗上作齣瞭犧牲,實際贈送並不高,給人欲罷還休之感。
這就是市場需求急迫,但創新型復式卻不能解渴的重要原因!
03
星瀚TOD,新推久違的真復式!
那,難道98�O要住齣130�O感覺,就沒有可能瞭嗎?
不,這有份意外之喜。 大盤星瀚TOD ,新推的真復式産品, 是在2018年限製性文件生效前,就提前報批瞭的!
兩層總層高達到瞭5.8米! 基本是常規兩層的層高。
與多數“創新型復式”2.1~2.2米淨高相比,舒適度提升可不是一丁半點。
新品是 建麵約98�O/107�O的兩款3+X創意戶型 。
在現有三房設計基礎上,還自帶 魔幻拓展空間 ,尺度闊綽,可根據需要自由發揮想象力!
不好理解?看個動畫,我們就明白瞭:
建麵約98�O戶型立體模型示意 建模:談房
怎樣,感受到真復式的魔力瞭吧?
首層客廳上空的寬闊拓展空間,做一個 三進式主套 一點問題沒有,兩層居住空間,都不會逼仄。
建麵約98�O3+X戶型
看看我們實拍的創意展示(建麵約98�O):一進門是入戶花園,首層是3.5米寬開間客廳,直齣景觀陽台。 旁邊依次是長輩臥室、衛生間和廚房。
寬約3.5米開間客廳直齣陽台
在立體戶型示意圖上是這樣:
建麵約98�O首層立體創意示意圖
去二層的樓梯,就在餐廳旁邊,混凝土的L型的樓梯踏實自在,完全沒有那種鋼梯或木梯的不穩當感。
創意示意圖
上到二樓,右手邊依次是臥室、衛生間和書房,都是常規尺寸。
左手邊就是這次戶型的最大亮點: 魔幻拓展空間。業主可根據需求自己調整,給人空間感十足。 立體模型圖是這樣:
建麵約98�O二層創意立體示意圖
小編把它按 三進式大主套 進行創意展示時發現:臥室、衣帽間、獨立衛浴,尺度可以說得上是豪宅主臥體驗。
創意展示圖
無論在層高,還是在使用空間上,都可以看齣: 星瀚TOD即將推齣的新品,是貨真價實的復式!
原來98�O就住齣130�O的感覺,在這兒實現瞭。
建麵約98�O雲境戶型總結:
約5.8米層高,兩層均能真正做到常規住宅層高,對改善族相當友好;
雙層空間動靜分明,私密感得到充分照顧;
上下層都能采光通風,多孩、三代同堂,均可從容應對。
樓距與日照
復式單位所在的17#18#,在北區南側位置,南嚮視野開闊,日照良好;北側望中心花園,暢享園景。
鼕至日日照軌跡模擬 建模:談房
前後排樓距闊綽,17#18#距後排寬約百米,視野一流,采光通風佳。
百米樓距,豁然開朗
17#18#大寒日模擬日照時長,南嚮單位大多在4~8小時之間,非常理想。
大寒日日照時長分析 來源:日照大師
05
乘利好之東風,享配套之便利
再來看看項目區位,把無人機放上去後,都可以看到珠江新城和小蠻腰,並不偏遠。
星瀚TOD北望珠江新城與小蠻腰
交通堪稱王炸,正在加速兌現中。
項目是 地鐵22號綫 (在建) 陳頭崗站上蓋 ,首段(陳頭崗站-番禺廣場站)已處於運營調試中,開通在即。
未來全綫開通後,1站到南站,3站到廣鋼,4站到珠江新城(22號綫換乘18號快綫 陳頭崗到冼村)。
星瀚TOD交通四通八達
除瞭地鐵,還有東曉南放射綫(在建),以及南大乾綫(在建),均在加速建設中,交通兌現一觸即發。
教育配套也是一大亮點:社區內 九年一貫製公辦廣外附校、24班幼兒園均已封頂 ,12年優質教育,讓業主後顧無憂。
樓盤配建學校實拍圖
集齊地鐵學校與商圈,星瀚TOD的真復式産品,真香。
最後來看大傢最關心的價格: 聽說即將上新的復式産品,吹風價格僅4.3萬。
這個價格,還是主城範圍內、坐擁南站&萬博雙核的 復式産品 ,僅約海珠平層的1/2、萬博平層的2/3價格,實屬難得!
談房-星瀚TOD復式谘詢群