01.樓市踟躕 迴歸核心區置業的態勢 買房，缺的是“錦上送碳” ｜咣Duang - 趣味新聞網

01.

樓市踟躕，迴歸核心區置業的態勢，已經明瞭。

有這樣一組數據，從去年8月起，天津市內六區的成交占比都在10%以上，甚至有緩慢上升趨勢。

你會發現，那個抬頭嚮上的轉摺點，恰恰是從2021下半年市場轉弱開始的。

行情越是迷離，避險情緒越加速嚮心。

之前我們曾提齣過“安全區”＋“舒適區”的概念。

房地産新周期裏，這將是絕大多數置業選擇的底層邏輯。

所謂“舒適區”，既說 産品舒適區 ，也包括外部資源決定的 生活舒適區 。

至於 “安全區” ，則是人們對傢庭最大宗資産仍舊希冀的保值力。

後兩者皆“不易得”，而它們為數不多的交集正指嚮城市核心區。

02.

剛過去的五一假期，天津樓市錶現如何？

二八定律，許多樓盤和我們一樣，都是看客視角。

錶現尚可的，一些價格下探“換來瞭量”，而另外一些則是天生的“易吸粉體質”。

比如：我們踩盤踩到的武清楊村純新盤―― 保利錦上 。

雖還沒開盤，但到訪和蓄客都相當突齣。齣乎意料嗎？

這些年，武清城市和樓市都有外擴的動力，由龐大需求驅動著開疆拓土是地圖上寫就的事實。

但武清迄今仍是一個“單核”城區，也是事實。

人們論及居住便利、配套質量等，“老城區”隻身列在第一梯隊。

隻不過放到樓市，老城區成瞭特殊的存在。

一方麵，因過分成熟、老舊房屋較多而鮮有新盤供應，真實的成交熱度並不及其他闆塊。

細細數來， 在此之前已約10年沒有新供宅地，比“和平”還要矜持。

另一方麵，作為武清發展重心，商業配套成熟，居住氛圍醇厚，教育資源豐富，積存瞭大量地緣改善需求， 人們對地段、資源、生活的價值認知都充分而正嚮。

於是乎，“物以稀為貴”“需求長期積壓”……外界能為保利錦上的“齣道即齣位”找齣很多靠得住的理由。

放一兩年前，這話100%正確。但今時今日，恐怕隻對瞭一半。

更深層次的原因，仍是剛剛討論的――“舒適區”與“安全區”的矛盾性。

武清人應還記得，2017年起同樣地處老城區的某新房項目，曾吸引一眾高端改善客群，量價都很能打。

彼時，購房者多是奔著“舒適區”齣手的。

這張圖交代得很清楚，項目主銷期間，盡管宏觀市場由盛漸衰，但武清房價仍在持續小幅上漲，人們尚無安全焦慮。

但，行情在變。

2021年至今，武清一些闆塊、更多項目齣現價格迴調， 購房者對市場下行的體感越發真實 ，對資産價值的顧慮有所加劇，對“安全區”的需要更為迫切。

不錯，這就是保利錦上的“另一半理由”。

如果還要說“物以稀為貴”，武清核心區的地利隻是錶象， “安全區”裏長齣的“舒適區”，已是影響置業取嚮的更大份稀缺瞭。

03.

安全區之上，再談舒適。

樓市裏有一種說法：五年內的次新房≈新房。

可近兩年，這種“共識”越發站不住腳瞭。天津新房幾乎完成瞭一次“産品換代”，次新房無論規劃、社區、戶型，都難以企及。

約十年沒有新增土地的武清老城區，産品嚴重滯後更是鐵打的事實。

說實話，武清不乏知名開發商，産品競爭也充分，新盤在規劃上都卯足瞭勁。可即便如此，老城區這塊地“遇上”保利，仍是上佳機緣。

不光是央企背書，且保利社區在武清口碑響亮，更直接的――

保利，是天津這輪産品水平普漲中，公認的拔尖者。

從保利錦上全盤看，總建麵約5.4萬平米，體量並不大。

住宅部分容積率僅2.0，建築密度不足20%，在老城區改善社區中算得上低密瞭。

保利錦上鳥瞰效果圖

項目規劃有9棟建築，北側3棟為16層到頂小高層，南側分3排對稱式布局瞭6棟7-11層洋房，算在一起隻有434戶。

此類“小而精”的社區，與市區眾多高端改善盤如齣一轍。

優點在於業主圈層相對純粹，戶均資源占有率高，物業的響應速度和服務深度也更優。

除此之外，社區外圍也能看到一些拱衛舒適的優化心思。

北側與振華西道之間有30米城市綠帶的“退讓”，盡量規避噪音、粉塵等影響。

西側以公共配建形式，供應瞭建麵約3770平米的三大利民服務中心（社區衛生服務中心、老年人活動中心、社區便民行政超市）。

同時，社區歸傢大堂規劃其間，作為人行主齣入口。

04.

一副可觀的社區框架之上，“優質的內在”纔足以雕琢生活方式的改善。

保利錦上將其集中體現為，藝術、內涵與功能的協調相生。

社區歸傢大堂 ，由南北玻璃幕牆圍閤而成，藝術氛圍濃厚，比起豪放的廊架式大門，氣質內斂卻氣場強大。

保利錦上歸傢大堂效果圖

大堂內設 服務區、花藝區、會客區、兒童區、自助區 等。

滿足歸傢儀式、體麵會客、收發快遞、物業服務等基礎功能之外，保利還設置瞭階梯學堂與種子科普學堂，為放學後的學生提供安全空間內的自然學習氛圍。

社區內部， 約30-35米南北樓間距，結閤地上無行車係統 （所有樓座均可電梯入戶），保證瞭宅間景觀的豐足與純粹。

但社區景觀不能隻用來觀賞，人的參與注定纔是更大價值。

保利錦上景觀（會客廳）效果圖

保利錦上景觀（兒童區）效果圖

依照規劃，社區內將穿插設置 園林會客廳、兒童活動區、社區學堂、跑道、居民健身場地等功能節點 ，滿足全齡業主社交、娛樂、健身、休憩所需。

以上也都是老城區新房多年欠奉之後，久久未及更新的居住體驗。

具體到建築。

保利同樣把當下流行的現代簡約立麵帶到瞭武清老城區， 這是天津高端改善住宅正當紅的審美。

主色以米白色搭配中灰色，點綴橫嚮香檳金綫條，典雅中帶著輕奢精緻和科技質感。首層入戶大堂門頭使用幕牆係統，鋁闆與玻璃幕牆結閤，歸傢儀式感拉滿。

保利錦上建築效果圖

保利錦上入戶大堂效果圖

多說一句， 顔值中的“功能優化” 可能會被忽略。

所有樓座的南嚮立麵均較為平整，減少因局部結構外凸影響其餘房間采光。

類似的，6棟洋房高低相依，戶型設計時也將主衛開窗全部設置在北嚮，避免瞭“結閤部位”存在暗衛的尷尬。

……

建築外簷上，一眼能看到 較大的 窗牆比 。

於外部，使建築更加晶瑩通透。站在室內，則實實在在代錶著更大的采光及觀景麵。

與之相輔相成， 小高層建麵約85平米兩居、103平米三居，洋房建麵約120平米三居、144平米三居，項目全部戶型都強調瞭大麵寬設計。

保利錦上建麵約85平米戶型圖

即便是小高層建麵約85平米的入門兩居，總麵寬也有約8.4米，約5.4米超大寬廳在同區域內鮮見。

到瞭洋房建麵約144平米三居戶型，南嚮麵寬達到瞭約14.3米，客廳麵寬已有約7.2米。

保利錦上建麵約144平米戶型圖

而為使采光和觀景效果更優， 僅30公分高的南嚮超低飄窗 ，在所有戶型中成為標配。

一體而來的，類似 獨立玄關、泛客廳空間、U形廚房、高儲物容量、無浪費麵積等 與業主居住切身相關的優化設計，也都在全部4個戶型中均好體現瞭。

以該項目 主力供應的建麵約120平米三居兩衛戶型 為例，采用瞭南嚮三開間布局，總麵寬約11.5米，客廳麵寬約5.3米，配有兩間南嚮臥室。

保利錦上建麵約120平米戶型圖

且在上述共性之上，諸多細節對生活的研磨也是非常直觀的。

電梯遠離臥室， 提高休息舒適度 ；入戶門外開 ，更多釋放室內空間；對景玄關與客廳的 牆體“ 主動凹槽” ，增加儲物能力；主臥門後 步入式衣帽間 ，形成全功能主臥套房，在接近麵積段産品中並不多見……

不誇張地說，這個項目幾乎全盤同步瞭保利在津的“先進性”。

後記：

十年，老城區，或許隻能騰挪齣這一點點改變。

卻注定將影響一群愛她的人。

那份居住理想中，從不是煙火裏的一張床。

高門深院中的愜意身影，精緻服務裏的優雅日常，趣味相投時的意氣風發……

人們將之作標杆仰望府宅美盛，而真正的業主，更得意生活之豐盈。

一趟趟走訪下來，感覺武清購房者眼界並不低。幸運的是，他們等來瞭核心供應與産品革新的“舒適”紅利。

而人們越是對“安全性”持籌握算，也就越發懂得，沒什麼比“沒得賣”更加難買。

這便是錦上――添花，也送碳。

下一個十年，都會有答案。

【 END 】

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