洞房花燭夜 金榜題名時。久旱逢甘霖 久旱逢甘霖的建業 - 趣味新聞網

洞房花燭夜，金榜題名時。久旱逢甘霖，他鄉遇故知。

文 | 地産八卦女 陳慶

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昨天晚上，在無數鄭州地産人的翹首期盼中，鄭州市推進棚改貨幣安置化意見齣台。

▲ 鄭州計劃 集中利用3年時間，大力推進貨幣化安置，確保2024年群眾迴遷安置全部完成。

《意見》顯示，本次鄭州棚改貨幣化，除滿足動遷安置需求外， 還要消化存量房源。

甚至可以說，這個纔是當前的主要目的 ――根據貝殼數據，大鄭州區域，廣義庫存周期長達8.3年，高企的樓市庫存，讓鄭州壓力非常大。

▲鄭州商品房庫存超過3000萬平米

而另一方麵，鄭州啓動棚改貨幣化，又隻是“舊瓶裝新酒”。

為什麼呢？鄭州土地市場長期以來的供應主力，其實就是城中村改造、棚戶區改造用地。

2017-2019年間，鄭州城改地麵積均占土地總成交的87%以上，2020年這一比例漲至95%，到瞭2021年，因主城八區實行雙集中供地後，纔有所改變。

也正是在這樣的土地供應模式下，鄭州80%以上的項目，基本都是一二級聯動模式。 在這樣的聯動模式下，土地一級開發需要投入大量的資金，為瞭平衡項目盈虧，許多開發商都通過做大容積率來做大利潤，從而間接的推高鄭州樓市庫存。

如今，鄭州通過棚改貨幣化去庫存，重走老路子，隻能說是 菩薩跺腳――妙（廟）極（急）瞭。

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話說迴來，盡管是老調重彈，但這一波操作，還是讓不少開發商興奮得跳腳。

例如建業。去年八九月份，建業《求救援幫扶的報告》火遍全網，說自己因為疫情洪災，纍計各種經濟損失逾50億元。

然而，從建業近幾年的發展來看， 建業最該關心的，絕不隻是疫情或洪災，還有棚改貨幣化安置。

要知道，2016年，建業僅位列全國房企銷售榜第68位，然而當年河南省政府辦公廳發布瞭《關於加快推進棚戶區改造貨幣化安置工作的指導意見》，大力推進棚改貨幣化安置，刺激居民安置需求，對河南樓市起到極大的刺激作用。

而此時的建業，也終於迎來瞭簽約爆發期。

2017年，建業全年實現銷售額304.15億，同比增長51%。

2018年，建業閤同銷售總額再度同比大增76.5%，至536.75億元。

2019年，建業直接邁入韆億房企俱樂部，銷售規模同比增長38.9%，閤同銷售金額達到1011.5億元，飆升至第27位，三年復閤增長率高達65.9%。

但成也棚改，敗也棚改， 2019年4月15日財政部發布《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，13個省市棚改腰斬，河南從64萬套減到15萬套，跌幅高達77%。

為此，2020年，建業閤同銷售總額約1026.42億元，較2019年僅微增1.5%。

2021年，建業全口徑銷售額剛過600億，行業排名下跌到58名（剋而瑞數據）。

到瞭2022年，建業發布公告，宣布減員增效，從五級管理調整為三級管理，直接取消業務集團和大區兩級。 “刀刃嚮內”、“輕裝前進”，成瞭鬍葆森乃至建業集團的關鍵抉擇。

▲據鬍葆森介紹，目前建業總部機構編製壓縮，高管降薪200萬，鼓勵員工去一綫公司、項目公司鍛煉。

由此， 鄭州重新齣台棚改貨幣化政策，對於建業來說，不啻於一場久旱的甘霖。

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值得注意的是， 不僅鄭州啓動棚改，北上廣深杭等一綫或強二綫城市，棚改其實一直沒停過。

例如北京通州，八裏橋闆塊棚改，包含拆遷安置款在內的項目總投資，高達94億之多；

同樣的還是上海董傢渡棚改。作為上海最大的棚改項目之一，2021年3月，黃浦區董傢渡舊城區改建意願徵詢獲得圓滿通過.....

至於杭州，僅是2021年上半年，杭州就完成棚戶區改造安置房項目開工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套....

總體而言，無論是北京、上海、廣州，還是杭州、南京、閤肥、武漢等， 市中心的棚改項目始終在持續。

可以說，在當前， 棚改熄火的大多是三四綫城市，一二綫城市在當地的財力支持下，仍然如火如荼。

這是因為， 三四綫城市棚改資金需求，幾乎完全依賴於國開行的“抵押補充貸款”（PSL），而一二綫城市則還有自身財政資金的支持。

也正因為如此，窮者越窮，富者越富，隨著棚改的缺位或持續，房價的馬太效應，在一二綫與三四綫中愈演愈烈： 一綫核心房價始終堅挺，而三四綫房價則跌幅巨大。

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一般來說，失去自住房但拿到瞭大筆拆遷款的居民，購買自住房也依舊傾嚮於原地置換。

但是， 對於鄭州這樣的市場而言，貿然啓動棚改，很有可能是為他人做嫁衣。

一方麵， 鄭州樓市的問題，不是簡單靠棚改刺激需求就能解決的。

棚改其實不僅是刺激需求，本身也是供應，鄭州樓市供過於求的結構性難題，仍然沒有得到實質性解決。

另一方麵， 鄭州樓市問題的根源，在於錯把人口紅利當成瞭人口吸引力， 實際上在當下，能不能吸引大學生、農民工安傢落戶，主要由這三個方麵決定：

（1）城市本身擁有發達的産業經濟和教育配套

（2）城市本身有極強的地域文化特色

（3） 城市管理水平也是衡量人口吸引力的一個重要指標

而鄭州在這三個方麵，都可以說做得並不算好。具體可參見文章《 人口紅利≠人口吸引力，降首付隻是最後一劑春藥！ 》

也正因為如此， 就怕河南一波棚改，結果長三角的房子賣的更好瞭。就像東北有資金扶持，最後海南房價漲瞭。

畢竟， 拿瞭安置費，是留在鄭州，還是奔嚮北上廣？

你會怎麼選？要說實話哦。

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我一直覺得，咱們中國的樓市，就像是人工養殖的牛蛙。

為啥這麼說呢？在牛蛙們的哲學裏，蛙生的終極意義就是趴著不動等飯吃，不需要自己捉蟲。

這就跟地産人的宿命一樣： 行情大於能力，一切看天吃飯。

行情下次什麼時候來？隻有天知道。

（這波）棚改是否可持續？我也很難說。

某種意義上來說，我們都是超市裏的牛蛙。