發表日期 4/11/2022, 9:29:55 PM
樓市變幻莫測,佛山去年上半年的行情不錯,下半年卻如過山車般從高處急轉直下,“崩盤”、“下行”之聲不絕於耳。
直至現在,刺激樓市的政策一波接一波,但不少購房者心裏還是打著“小算盤”:
現在買入未來會變成什麼樣子?能否跑贏大盤呢?
剛好四五年前的 2017-2018年 ,調控從 “控”到“穩” ,佛山樓市也經曆瞭“過熱”到“降溫”的過程,整個市場的情形和如今有所雷同。
要解決心裏的疑惑,我們不妨看看當時的熱銷項目,到現在的情況如何?或許能從中找到些答案。
2017-2018年,什麼盤紅?
2017年受 限價 政策影響,佛山大部分樓盤采用瞭“ 雙閤同 ”的銷售模式,將總價拆分為購房價和裝修價。
導緻當年的相當網紅盤, 網簽價往往比真實價格要低 ,但首付比例變相提高。
部分一二手倒掛嚴重的新盤,遭遇瘋搶。當時就流行一個段子:全款往裏走,按揭的不要堵門口,公積金的把小黃車挪一挪。
那麼,哪些是門庭若市的人氣網紅?
房産獅將2017/2018年佛山各區成交金額top20的項目梳理一遍,以下為兩年五區成交金額 top3 項目名單。
數據對比可以看齣,有部分熱銷項目 漲幅較大 ,也有部分樓盤4年 幾乎持平 ,更有的項目 虧本也難賣 。
真實情況如何呢?下麵,我們舉幾個有代錶性的例子來看看。
綠地璀璨傢園
保鮮4年依然很熱,地段躺贏
提起當年的倒掛紅盤, 綠地璀璨天 城 (現名綠地璀璨傢園)在禪城可謂人盡皆知。
2017年政策突然收緊,但上半年仍然延續2016年的熱度,這個盤可以說是捉住“尾巴”藉機入市。
且由於限價政策,旁邊二手次新房均價2.5-2.6萬/�O,即使帶有 5000元/�O的裝修閤同 ,它的一手售價仍大部分在 2萬/�O以內 ,存在 5000元+/�O 的倒掛空間。
買到“躺賺” 50萬 的說法,一點也不為過。
房産獅印象十分深刻,當時采取集中開盤微信選房,推齣不足200套房源, 過韆人 紮堆衝進瞭現場,不少購房者挨餓也要搶房。
火爆的導火索除瞭價格因素,另一方麵,璀璨天城做的是引領當時住宅潮流的 標杆産品 。
毗鄰在建的佛山3、4號綫換乘站“ 電視塔站 ”,地段價值在這裏;加上當時規劃的佛山最高“ 雙子塔 ”地標加持,産品定位較高;部分戶型可 望公園望湖景 ,正正切閤佛山富人的喜好。
如今,小區二手均價為 29513元/�O ,掛牌價2.5-4萬/�O,4年多房價漲幅高達 50% ,總價最高 近韆萬 。
近半年成交的房源,為高層的111�O三房,中層129�O四房、以及高層141�O四房, 總價325-420萬 ,成交周期最短為 27天 ,成交均價 2.9-3萬/�O ,說明它在二手房市場依然是香餑餑。
當年的不少倒掛紅盤,主要集中在限購區,如張槎的 龍光玖龍灣 、 融創望江府 ,祖廟的 嶺南天地�Z廷 、 花曼麗捨 ,金沙洲的 時代水岸 ,佛山新城的 保利海德公園 等。
有利潤便有追逐,隻要開盤就有無數購房者敢衝,4年來買入它們,都能 收獲不錯的收益 。
雍翠新 城
當年排隊看房,如今排隊站崗
還記得2017年佛山的另一邊嗎?
佛山收緊樓市調控政策,一時間很多人失去瞭限購區的購房資格。藉此契機, 非限購區 火瞭起來。
尤其是 三水 ,以“ 單價低 ”、“ 廣佛都市圈 ”齣圈,房價先行一步。
中介朋友圈
在“抄底廣州西”的口號帶領下,無數廣州投資客湧入, 白坭、樂平、蘆苞、大塘、南山 等鎮街的樓市,一度達到高潮,投資三水成為當時最火熱的話題。
當時不少項目的售樓處人滿為患,看房的人浪一波接一波。而購房者主要分為兩類人:
一種是 剛需客 ,手上買房的資金有限;另一種是 投資客 ,抱著低成本撬動大收益的念頭,想要狠賺一筆。
2018年年中房價
如 雍翠新城 所在的樂平,整體畫風就是工業區+小縣城,但並不妨礙2018年它的一手售價 逼近1萬/�O 高峰(也含瞭 2000元/�O的裝修閤同 )。
樂平佛高區大同湖科技産業園/王澍攝
結果過去4年時間,二手的均價為 8925元/�O ,實際掛牌有價無市,掛牌價低至 6字頭 !
賠本20萬也賣不掉,業主甩賣房産成為瞭常態,但看房的人少得可憐。
最近僅成交一套房源,為90�O三房,總價56萬,單價為 6 223元/�O ,價格狂瀉近 4成 ,二手房市場冰封程度可見一斑。
本想著投資能獲得一定的利潤迴報,直到想變現時纔發現竟變成瞭雞肋,不僅食之無味,甚至割肉纔能棄之。這樣的“人間真實”在部分 非限購區 不斷上演。
不僅三水, 高明 也是房價不漲反跌陣營裏的難兄難弟。
2018年楊和一個紅盤 歐浦花城 ,一手房均價 5000-6000元/�O ,最近成交的一套二手房源僅 3878元/�O 。
恒大禦湖灣
旅遊資源驅動,4年房價不溫不火
如果是比較靠近主城的非限購區,典型如 西樵、獅山 等,沒有足夠的外溢需求去承接,也缺乏有說服力的配套,價格甚至對標主城區,沒有明顯的優勢。
恒大禦湖灣 在西樵闆塊裏位置首屈一指,位於 聽音湖旁 ,麵嚮西樵山公園,自然資源豐富,居住環境“無得彈”。
聽音湖
附近規劃有佛山地鐵 二號綫二期“西樵山站” ,當時不少購房者覺得買瞭就有升值空間。
2017-2018年售價維持在 1.3-1.4萬/�O (含 3000元/�O的裝修閤同 ),整體波動不大。
但隨著小區自身新房售罄,不再有人為推動因素,且基礎設施方麵,缺乏優質商業資源對接,地鐵開建時間還要等,房價至今顯得有些 不溫不火 。
數據顯示,小區二手均價為 13589元/�O ,與一手時對比 幾乎沒有漲幅 。掛牌 197套 ,拋盤量大;近90天成交 2套 ,近30天帶看68次,熱度不高。
還有一些非限購區的熱銷項目,如南海的 丹竈碧桂園 、容桂大盤 碧桂園鳳凰灣 等,二手價格像一條橫綫一樣,穩如泰山。
都是當年人氣王,
為何如今分道揚鑣?
盤點完這些4年前的熱銷盤,房産獅發現瞭一些共性:
好地段始終是決定項目升值潛力的首要因素 。
當然,很多人因為預算,被迫選擇瞭一些郊區項目,但房産獅想說: 寜缺勿濫 。
保留好自己的資金,不要“病急亂投醫”一些易入坑闆塊、低價值産品。
在樓市震蕩階段,在房住不炒成為人所共識的大背景下,價格不是考量一個小區能不能入手的唯一指標, 更要側重項目周邊的配套、品質等 。
最後,你還知道哪些曾經排隊買的紅盤呢?歡迎評論區留言分享~
End -
��
聊房價、看筍盤 ,請加入 佛山房産交流群
――掃碼添加房産獅微信, 拉你進群 ――