2020年 新冠疫情的爆發 中國商辦資産發展白皮書—2022（辦公篇） - 趣味新聞網

2020年，新冠疫情的爆發，進一步加重瞭辦公市場的下跌態勢。2021年，在整體經濟下行趨勢不減的大環境中，全國辦公市場分化加劇。

一綫城市體現瞭極強的韌性，北上深單年淨吸納量均破百萬方創曆史新高，典型核心商務區及優質新興商務區成為提升辦公租賃市場活躍度的主力，TMT、金融和醫藥持續為擴需主要行業；二綫城市整體需求弱疊加大量新增供應，去化壓力大。銷售市場仍處於下行通道，全國量價齊跌，一綫供求逐漸迴歸平衡，二綫成交主力趨勢不變。

迴顧2021年，唯一的亮點是大宗交易規模，全年辦公依然為大宗成交主力物業類型，核心地段優質項目熱度不減。

據剋而瑞 CAIC 監測顯示，2021年32城纍計成交中各業態金額均呈現同比上升，辦公/研發辦公依然為絕對主力物業類型，成交額占比近四成。

辦公新開工麵積同比下行20.9%

2021年1-12月，全國辦公樓新開工麵積5224萬平方米，同比減少20.9%，為2011年以來最低值; 已竣工麵積3376萬平方米，同比增加10.9%。2020年以來，辦公樓市場的未來新增供應呈持續下降趨勢，2021年全年新開工麵積和竣工麵積的差值同比下降48%。

辦公樓新開工和竣工麵積差值（萬平）

2020年以來，辦公樓市場的未來新增供應呈持續下降趨勢，從曆年辦公樓新開工和竣工麵積差值來看，2019年辦公樓新開工和竣工麵積差值，為近年來發峰值，這也是自2012年以來的最高峰，隨後2020及2021年兩年齣現斷崖式下跌，2021全年新開工麵積和竣工麵積的差值同比下降48%。

全國租賃市場加速分化

租賃市場方麵，一綫城市錶現強勢依舊，淨吸納量整體強勢反彈，但重點城市近三年平均租金持續下降。從空置率來看，北上廣深各有不同，其中北京市場最為強韌。

1）淨吸納量：一綫城市反彈強勢，二綫需求較弱

2021年，一綫城市的淨吸納量整體呈強勢反彈趨勢，北上深全年總吸納同比增長尤為顯著均突破百萬平方米，多城創單年曆史新高；二綫重點城市復蘇態勢並不明朗，辦公租賃需求較弱，市場整體淨吸納水平較低，在持續較多的商辦土地成交和銷售型辦公産品成交下，未來的去化壓力更加突齣。

重點城市辦公淨收納量（2019-2021）

2）租金：租金持續下行，降幅收窄

近三年，全國重點城市辦公市場的平均租金均為持續下降態勢，2021年租金降幅收窄，業主方以價換量的租賃策略取得一定成效，租賃市場博弈的優勢仍為租賃企業方所占據。

三季度後，部分城市在強勢闆塊迴暖的帶動下，全市平均租金齣現小幅迴升的跡象，如上海的南京西路以及濱江闆塊商務區，北京核心CBD商務區，深圳福田中商務區等。

預計一綫城市的租金將迎來一段時間的穩定期.二綫城市的分化錶現將更為明顯和持續，新興商務區的崛起和高性價比項目的入市會促使租金價格的調整比以往更加靈活和迅速。

重點城市甲級寫字樓平均租金走勢

CIAC商辦數據

3）空置率：一綫城市核心商務區空置率下降

從一綫城市重點商務區的租金及空置率來看，上海陸傢嘴及靜安核心商務區的空置率齣現明顯下降，截止至2021年三季度，上海靜安核心商務區空置率降至10.2%。北京市場錶現強韌，北京國貿商務區空置率在2021年三季度降至10.1%，金融街商務區空置率雖然在三季度齣現瞭輕微的上漲，但總體空置率仍僅有4.7%。

重點商務區中，空置率最高的為深圳福田中心商務區，空置率高達15.1%。廣州珠江新城商務區控製也較之前齣現瞭下滑，僅為4.6%。

TMT、金融和科技成新增需求主力

辦公承租主力的變化與經濟和産業結構調整息息相關，2020年新冠疫情以來，TMT、金融和科技産業逆勢發展，主要城市新增辦公需求中這三類企業均成為承租主力，四個一綫城市新增辦公需求中三類企業占比均超3成。

2021年重點城市新增辦公承租企業類型占比（%）

2022重點城市典型租戶成交（部分）

TMT和科技巨頭企業下場拿地自建或收購辦公項目自用，如字節跳動、京東、小米等企業均在2021年拿地買樓，體現齣極強的發展勢頭。

全國辦公銷售量價齊跌

從全國辦公的銷售麵積上看，自2017年以來銷售麵積不斷縮減，2021年開始止跌企穩，稍有迴升。成交金額持續走低，2021年為近5年最低，成交均價也大幅下降。

2017-2021年全國辦公樓銷售量價

從CAIC監測的72城來看，近5年辦公銷售市場一直存在供大於的局麵，且供應和成交也持續下滑，2021年供求比有所迴落。

2017-2021年72城市辦公供求關係

數據來源：國傢統計局，剋而瑞資管（CAIC）整理

備注：72城名單包括北京、常德、常熟、常州、郴州、成都、大連、東莞、東營、佛山、福州、廣州、貴陽、海口、杭州、閤肥、湖州、淮安、惠州、濟南、建德、江陰、晉江、昆明、昆山、廊坊、麗水、洛陽、南京、南寜、寜波、青島、清遠、衢州、泉州、廈門、汕頭、上海、韶關、紹興、深圳、瀋陽、蘇州、太倉、太原、泰州、天津、桐廬、溫州、無锡、蕪湖、武漢、西安、西寜、香河、徐州、煙台、鹽城、宜興、嶽陽、張傢港、漳州、長春、長沙、肇慶、鎮江、鄭州、中山、重慶、舟山、珠海、淄博，下同

隨著城市能級降低而供求逐漸攀升，一綫城市供求比隻有1.08，二綫城市達到1.13，三綫城市達到1.15，從典型城市看到北京、成都、上海供求比都相對較低。從72城成交麵積來看，一二三四綫城市成交格局未變，一綫城市成交量貢獻度常年位於15%以下，二綫城市成交量貢獻度常年位於65%以下，三四綫城市則常年位於20%以下。

從72城成交金額來看，一綫城市成交金額貢獻度常年位於30%以下，二綫城市成交量貢獻度常年位於57%以下，三四綫城市則常年位於13%以下。

2017-2021年72城分能級辦公成交金額（單位：億元）

分區域來看，各區域成交結構分化明顯,長三角和珠三角各類城市結構穩定，沒有明顯偏重，中西部則二綫城市為絕對主力。

成都、北京、上海、重慶、武漢等成交規模突齣。

2019-2021年典型城市辦公成交麵積（萬平方米）

成都：2021年CAIC重點監測城市中，成都辦公銷售麵積同比相較去年增長22.4%，基本恢復到疫情前市場水平。從成交麵積段來看，50�O以下成交量最高，市場成交還是以散售為主。

上海：2021年CAIC重點監測城市中，上海辦公銷售麵積受疫情影響甚小，其中成交結構中400-600�O成交量最大，和成都有明顯的區彆，超過1000�O以上的成交，價格最高。上海辦公成交大宗交易屬性明顯。

房地産業成大宗交易絕對齣售主力

2021年32城纍計成交中各業態金額均呈現同比上升，辦公/研發辦公依然為絕對主力物業類型，成交額占比近四成。

2021年內地32城各業態大宗成交金額（億元）及同比（%）

數據來源：CAIC

CAIC重點監測的32城：北京，上海，廣州，深圳，南京，天津，重慶，武漢，西安，成都，杭州，蘇州，廈門，福州，寜波，溫州，鄭州，海口，珠海，三亞，東莞，佛山，長沙，貴州，瀋陽，青島，濟南，南昌，閤肥，哈爾濱，長春，銀川。

*大宗交易：指大陸地區單筆成交額超1億元人民幣的商業地産交易，含在建項目交易，但不含純土地/住宅交易

從單城市維度看，辦公/研發辦公為北京和上海的主力成交業態，成交金額占比均為6成左右，近年一綫城市核心位置的優質商辦資産的大宗熱度持續提升。

圖：2021年一綫城市大宗成交類型

1）重點城市大宗交易項目類型分化

具體來看，辦公/研發辦公繼續為上海大宗成交的主力，近兩年均保持在500億人民幣規模以上，數據中心逾百億成交金額成為2021同比增長最多的業態；4月，新加坡凱德集團宣布以36.6億元收購其在上海閔行區的數據園區。

6月，普洛斯斥資60億元以股權收購的形式獲得世紀華通所持有的騰訊長三角人工智能中心50.1%股權，刷新國內當前最大單筆數據中心的成交記錄，此外被收購的鵬博士數據中心資産包裏有一座也位於上海，至此上海也成為內地數據中心成交額最高的城市。

2021年上海大宗成交各業態同比（按金額）（單位：億元）

同樣熱門的北京，2021年大宗成交總額達671億元，同比增長28%，處於近5年高位僅次於2019，辦公/研發辦公及酒店/公寓為增長最高的業態，同比增長分彆為95%和392%，國際地産PE巨頭鐵獅門21億元收購輝盛閣國際公寓為年內該業態單筆成交額最高。

在疫情反復的不確定環境下，交易熱點重新聚焦迴北京核心區域，僅朝陽區年內成交額就達385億元占全市近6成，而其中的優質辦公項目最受追捧，成交總額逾200億，此與北京核心CBD商務區租金企穩，齣租率迴升的市場錶現相吻閤。

2021年北京大宗成交業態同比（按金額）（單位：億元）

CAIC

廣州為全年優質物流倉儲園區大宗成交最高的城市，其成交占比也領先其它一綫城市，其中黑石集團分兩次共收購富力地産的100%股權，獲得旗下廣州國際機場富力綜閤物流園項目；疫情加速瞭綫上零售、生鮮電商的發展，且高質物流園在目前市場上也屬於較稀缺業態，大灣區內黑石還有5個處於運營中的園區物業，外資的持續加碼收購將加速廣州以及大灣區物流園的高速發展。

2021年，綜閤體超過傳統辦公業態成為深圳的大宗成交主力，成交額占比超5成，險資為大型綜閤體交易的主要投資方，而傳統寫字樓的主要需求仍以企業自用為主導，李寜、喬丹體育和深圳高速紛紛在年初購置樓宇作為總部辦公，2020年的總部經濟效應仍在延續。

2）房企2021年大宗交易總額1519億元占比46%

據CAIC監測，2021年房地産業為絕對齣售主力行業，全年大宗交易纍計齣售資産（含股權交易）共約1519億元，占比成交總額的46%；共成交95宗，占總成交宗數的36%。21年房地産行業的資金流動性問題較為顯著，但目前為止從資産端看，房企交易的更多為非核心資産，部分房企仍存觀望情緒。

一方麵企業最優質資産屬於交易談判中的核心籌碼，輕易齣售可能會引發蝴蝶效應帶來係統性風險；另一方麵在當前市場整體環境下，資産溢價較低，甚至麵臨大幅降價齣售，難以匹配其相應價值。地産開發企業變現非核心資産仍將是未來一段時期內的趨勢。

與此同時，不少房企抓住時機進行新一輪戰略布局也給全國大宗市場帶來充足的流動性， 如險資平安人壽330億元收購凱德來福士資産包後，凱德集團進一步在全國範圍內投資布局數據中心，推動新資産經濟的迅速發展。年末四季度，寶能地産以16.5億股權收購鵬博士數據中心資産包,5個IDC分彆位於北京（2座），上海，廣州，佛山・，內地房企的轉型更加迫在眉睫。

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文章來源:剋而瑞資管