中國房地産經過十餘年的高速發展 黃金時代已經不再。用萬科鬱亮的說法 地産下半場，這個專業是提升房企綜閤競爭力的重要抓手！ - 趣味新聞網

中國房地産經過十餘年的高速發展，黃金時代已經不再。用萬科鬱亮的說法，“地産已進入黑鐵時代”，在企業生死攸關的時刻，如何提高企業的自身的競爭力，成為每個地産企業的必修課

然而隨著企業管理的不斷完善，可以大幅提升企業競爭力的選項越來越少，但做為地産企業重要組成部分的物業公司，不僅在與地産主業的互動尚有巨大提升空間外，通過對暴雷企業的觀察分析也發現，物業儼然已經成為地産企業抗風險的保險，很多企業在睏難時刻紛紛選擇變賣尚存的優質資産--物業來緩解壓力

隨著地産行業步入存量時代，分拆物業公司上市已成為熱潮。自彩生活 2014 年 6 月 30 日在香港掛牌上市後，中國內地物業 公司正式開啓上市之路，並經過六年的發展，於2020年迎來上市的高潮，目前A股及港股上市企業達到45傢，最高市值兩韆億元。

從房地産生命周期來看，物業管理作為開發的後端服務，與開發企業有著天然的關聯。開發商的開發實力及銷售業績為 物業服務企業奠定瞭規模擴張基礎；同時，開發企業在科技、金融、教育、醫療健康等方麵具有較為豐富的資源優勢，為物 業服務企業完善增值服務品類、打造“全産業生態服務體係提供強有力支持

本文就來說一說如何通過物業提升企業的競爭力

題綱

01 物業提升房企競爭力的可行性

02 物業定位及價值

03 通過物業提升競爭力

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物業提升房企競爭力的可行性

1. 物業的由來

“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財産、資産、地産、房地産、産業等。

該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成瞭一個完整的概念，即：物業是指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。

物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建築物還可按權屬的不同分割為若乾物業。物業含有多種業態，如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、彆墅、工業園區、酒店、廠房倉庫等多種物業形式。

2. 政策衍變背景下地産行業趨勢

政策的衍變要求地産行業要順勢而為，既要按照政策要求調整經營理念及管理，同時也要抓住政策衍變的契機提升自身競爭力

那政策背景下行業呈現瞭哪些不一樣的趨勢呢？

趨勢一： 消費觀念持續更迭、人群分化加劇，核心用戶的置業觀從“住房 子”嚮“過生活”轉變

趨勢二： 房企正在從房屋的建造與銷售者轉而成為生活服務的提供者

趨勢三： 商業項目的重心已經從“把東西賣給誰”轉而成為“為誰提供怎樣的 體驗”

趨勢四： 技術賦能，房産銷售化身專屬顧問，更懂客戶個性化需求

地産行業發展模式： 從“買房 - 蓋房 - 賣房” 發展為“整閤 - 運營 - 服務”模式 ；

業主置業關注點： 從“購房 - 交房”逐步轉變為 “購房 - 交房 -服務體驗 - 物業服務 - 資産保值增值”模式 ；

服務紅利時代來臨：圍繞“人”與“産品” 開展的服務與資産運營正在全麵崛起，服務紅利顯現， 好的房企與物企將享受到産品服務品牌溢價；

房企物企的工作重心改變：嚮提供高品質服務、提升客戶居住體驗方麵傾斜，並持續加大對服務標準化建設、智慧服務、品質服務的資金投入 力度，以提高企業産品服務綜閤實力

3. 物業行業的發展趨勢

行業： 黃金年代正當時 物業管理行業仍處於産業化初級階段，政府對物業管理行業的支持力度逐年加大， 行業在經營規範化、競爭市場化、管理科技化等方麵進步明顯 。

企業： 分化格局初現，頭部公司加速崛起，行業集中度持續提升。“少數龍頭+中尾部長尾”格局初現。目前闆塊龍頭和中尾部公司之間差距已經有 所拉開。截止2020年底，在管麵積超過2億平方米的公司超過五傢，1-1.5億平方 米成為頭部門檻、1億平方米以下的上市與未上市中尾部公司數目眾多。

定位： “本地生活服務商”角色定位愈發清晰 長期維度，物業服務企業作為社會精細化基層治理的末梢，正自我延展也同時被國 傢賦予更加豐富的服務內涵；中期維度，業務邊界再擴容為大勢所趨，得益於社會分工的不斷細化以及政府和企 業端對於效率的極緻追求，服務能力由To-C端嚮To-B和To-G端遷移；短期維度，社區增值服務百花齊放，在多元賽道上的競爭日趨激烈。

房企産品價值的實現必然通過産品力的提升實現，物業服務是集團品牌價值的延續，更是産品力提升的重要組成部分！

産品力、品牌力、服務力，已成為地産企業不可或缺的競爭力

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如何通過物業提升房企競爭力

對地産而言：物業的最大價值是産品力的延續！

對業主而言：物業的最大價值是房産的保值增值！

1. 物業在地産企業經營的作用

物業在地産企業經營中的作用，主要體現在三點：

1.1 産品賦能

專業前期介入，將物業服務中遇到的客戶訴求、質量問題、品質問題等在投資階段提齣建議，在設計階段審核評估方案、圖紙

1.2 品牌賦能

做精做細，專業化案場服務，助力營銷；親情化、 人性化物業服務，反哺地産品牌

1.3 資本賦能

除本企業的業務外，要積極拓展外部業務，做強做大，並實現物業公司的上市，拓展融資渠道，貢獻新的效益增長點，為地産企業擴寬護城河

2. 物業提升地産競爭力的舉措

物業前期介入貫穿地産項目開發的全部過程，從項目立項到項目交付全過程參與，主要分為拿地立項、規劃設計、營銷 配閤、施工建造、物業交付、後評估復盤六個階段

2.1 拿地立項階段

立項階段物業就要介入，結閤交付及後期服務業主過程中總結的風險清單，在立項階段對擬拓展項目方案、總控計劃等提齣建議，並完前介調查

2.2 規劃設計階段

結閤交付及後期服務業主過程中總結的風險清單，並根據項目定位，對産品的配置標準提齣建議；在方案、圖紙齣具後進行審圖，輸齣圖審評審錶。以便在設計階段做到産品適配、消除圖紙錯誤及功能缺陷

2.3 營銷配閤階段

此階段主要針對營銷設施的物業服務，售樓處、樣闆間開放前應製定針對性的物業服務方案，以及物業服務費用預算；同時對銷售文件進行審核提齣完善建議

增加在售項目的知名度和美譽度，完美展示企業的形象，讓客戶提前感知溫馨服務，提升投資信心

2.4 施工建設階段

施工過程應安排專人對施工現場進行巡查，及時發現功能缺陷等問題；積極參與施工圖紙評審，尤其是設備選型，除瞭符閤項目適用，更重要的是評估後期運營成本

2.5 項目交付階段

做好交付現場場地、道具、動綫、人員的安排方案，確保客戶收樓時有迴傢的感覺

建立多級聯動與多輪覆蓋的驗收模式，即項目專業驗收+物業+客關專項驗收

交房過程中推行移動驗房，物業參與接管驗收，發現問題第一時間協同地産工程部門進行整改，同時成立售後維保中心

2.6 評估復盤階段

交付後3個月完成後評估復盤報告；並進行匯報、宣貫。建立缺陷庫，建立缺陷優化激勵機製，鼓勵員工創新。

交付前是“強前介、保品質”，涵蓋工程、設計、客服、營銷、物業 多條綫嚴格評估；

交付中是“強服務，重體驗”，以一站式精心服務讓用戶住得安心；

交付後則是“長運營，塑生態”， 通過社群運營式服務及大數據反哺 産品迭代、多維社群活動及服務延 展情感鏈接；

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結語

未來房企打造“一站式、全周期、多方位、有溫度、有特色”的用戶關係體係，是新周期下房企的核心競爭力

物業是最接近客戶的單位，能夠聽到客戶真實的聲音，因而如何能將物業有機的嵌入地産開發流程中，依托物業總結的客戶需求指導地産開發過程，無疑將大大提升地産企業在黑鐵時代的競爭力。

來源：有得管理分享匯（UDUC_management）