2022年第35期【探盤侃樓】紅榖灘遍地都是學區房 但是房齡普遍都在十年以上 一路之隔價差9000元/㎡！紅榖灘頂級學區房門檻降瞭！最低1W8上車！ - 趣味新聞網

2022年第35期【探盤侃樓】

紅榖灘遍地都是學區房，但是房齡普遍都在十年以上，十幾年的老小區也不在少數，想買一套次新房特彆難，不想住老小區的購房者都會被中介推薦到朝陽那邊去。

不願意妥協的雞娃父母，要麼選擇在紅榖灘淘一套小戶型的二手房，也不是為瞭住，就是為瞭買個學位，孩子讀完書瞭再轉手賣掉；荷包沒那麼富裕的人就隻能降低對生活品質的追求，上車一套紅榖灘上瞭年齡的二手房。

這些二手房大都有相同的幾個特點：物業管理水平低，門衛形同虛設，園林維護一般；樓梯房，沒有電梯；停車位緊張，亂停車現象屢見不鮮；配套成熟的宇宙中心。

之前我寫過一篇紅榖灘小戶型二手房多的小區，很多粉絲都希望我能去實地探訪一下，呼聲最高的就是萊濛都會那一片，擁有頂級學區的紅中區，這一片也是紅榖灘房價最高的地方，主要就是紅榖教育集團、南昌二中雙學區帶來的高溢價。

如圖所示，以上小區都是紅榖教育集團+南昌二中的雙學區，價格在1.9萬至3萬之間，今天我們就來看看這其中掛牌房源最多、占地麵積最大的小區――紅榖世紀花園。

紅榖世紀花園掛牌均價約為2.1萬至2.3萬之間，萊濛都會價格在2.9萬至3萬之間，這兩個小區最高價差達到瞭 9000元/�O ，差彆在哪裏呢？接下來我們一起看看。

01.小區簡介

今日探盤：紅榖世紀花園 （二手房）

小區關鍵詞：紅榖灘 紅榖教育集團 南昌二中 地鐵 萬達廣場

位置： 南昌市紅榖灘新區綠茵路799號

建築年代： 2003年建成

樓棟總數： 89棟

總戶數： 3039戶

物業： 江西紅威物業管理有限公司

綠化率： 20%

容積率： 1.8

物業費： 1.5元/�O/月

02.配套測評

1、學區

D區內自帶瞭協和雙語幼兒園，不齣小區就能上幼兒園，很奈斯。

南昌市紅榖教育集團（綠茵路校區）就在A區東南角，距離很近，站在樓上就能看到自傢孩子上學瞭。

南昌二中在A區西部，隔瞭一條雅苑路的距離。

小學和初中都是南昌老牌名校，雖然現在育新被紅榖教育集團接手瞭，但是沉澱下來的實力和光環還是在的，南昌二中一直都是南昌公立中學的前三甲，這也是萊濛都會溢價那麼高的原因。

2、生活配套

其實自己去繞著小區轉一圈就能知道，真的啥都有，小區底商涵蓋的商業類態已經十分齊全瞭，生活超市、早餐店、水果店、藥店、便利店等等，日常需要的應有盡有。

南有萬達，北有銅鑼灣，東有世貿廣場，都是幾百米的步行距離，真的不要太方便。

醫院也同樣舉步可達，四個小區中間就是南昌市第一醫院，下個樓就到瞭，A區的西北角就是南昌市洪都醫院，南昌兒童醫院和A區也就隔瞭個南昌二中高中部，大約六百米的距離，江西省人民醫院、江西省胸科醫院也都是開車五分鍾就能到的距離。

一句話總結，這裏囊括瞭一個小世界，要啥有啥。

3、交通

交通就更豪橫瞭，綠茵路四個地鐵口，四個區一區分走瞭一個，我一點都不嫉妒真的。

交通真的挺方便瞭，齣門就是地鐵口，到老城，到高新，到九龍湖都暢通無阻。

03.小區環境

看到這裏可能有粉絲要問啦，既然什麼都那麼好，怎麼比萊濛都會便宜瞭9000人民幣呢？

區位、配套、學區都一樣，那肯定是小區品質上的差彆瞭。

紅榖世紀花園是2005年由融創建成的單位集資房，屬於紅榖灘最早吃螃蟹的一批小區，那時候的紅榖灘要啥沒啥，後來11年有瞭南昌二中，12年有瞭南昌萬達，15年有瞭一號綫，現在也是屬於南昌市內最具價值的老小區瞭。

小區由小高層和樓梯洋房組成，小高層帶電梯，但都是大戶型，總價相對較高。

四個區的大門處都設置瞭保安，需要刷門禁卡齣入，但是進齣自由，隻要你想進就能進得去。

因為沒有地下停車位，無論是小區外部的道路上還是小區內部，到處都停滿瞭車輛，占用消防通道甚至綠化帶都是常事。

綠化也是完全的“野生派”，社區環境較為雜亂。

這個社區環境是真得沒辦法跟萊濛都會比的，停車場、社區維護、電梯這這些方麵都有很大差距。放一張萊濛都會的小區圖，大傢感受一下。

04.戶型

紅榖世紀花園戶型挺多的，多達十幾種，兩室到五室都有，麵積段在97-231�O之間，主流戶型是178�O的四室兩廳兩衛，135�O的三室兩廳兩衛，97的兩室兩廳一衛，我們來詳細看看這三個戶型。

#97�O

這是六層樓梯房的一個小戶型，兩室兩廳一衛，戶型不夠方正，空間利用比較浪費，我覺得廚房的門可以開在東麵，縮小廚房麵積，在東麵留齣餐桌的位置，南麵這裏還能做一個小臥室，空間上實用性會更強。

#135�O

135�O是11層電梯房的戶型，這個戶型就是傳說中的麻將桌戶型瞭，三個臥室加一個廚房放在四個角，客廳放在瞭正中央，南北雙嚮嚮陽台相對應，通透性挺好的。

不過這幾個臥室的私密性都比較差，主臥的門開在電視牆上，正對著客廳；西邊這個臥室則正對著大門，沒有做到動靜分離。

#178�O

179�O的戶型也是11層電梯房的戶型，四室兩廳兩衛，這個戶型安排的就比較閤理，動靜分離，客餐廳和廚房在一條直綫上，四個房間都放在瞭東麵，麵積都挺大的，住起來會比較舒適，不過我覺得要是適當壓縮房間的麵積，做兩個套房會更方便一點。

05.小區價格

三個區的掛牌價格都差不多， 在21000元/�O到23000元/�O之間 ，因為樓梯房的得房率高一些，再加上學區的溢價，所以六層樓梯房和11層電梯房的價格相差不大。

學區一樣的小區，除瞭萊濛都會到瞭30000元/�O以外，旁邊其他老小區的價格都差不多，在21000元/�O左右。像豐和都會、豐和小區的樓齡會更老，所以總體來講，紅榖世紀花園的性價比還算高一點。

行情好的時候，小戶型中間樓層也能賣到兩萬五、兩萬六，去年下半年開始，市場漸冷，小區成交價格有所下降，成交房源的價格基本在兩萬左右， 一萬八九 單價成交的房源也有，萊濛都會的成交價格則在兩萬五到三萬之間， 購房門檻還是比之前低瞭一些。 以下是紅榖世紀花園近期一些房源的真實成交價格，大傢可以參考一下。

兩萬多的價格買一個17年房齡、無電梯的老房子，隻能說，學區房太讓人心碎瞭，替那些雞娃的父母心纍。

06.買房參考

小區優點：

1、周邊生活配套十分齊全，舉步可達，生活方便

2、學區優秀，紅榖教育集團+南昌二中

3、同學區的小區中性價比較高，比萊濛都會便宜不少

小區缺點：

1、小區環境維護比較差，物業管理一般，停車難

2、小戶型都是樓梯房，不方便

3、樓齡久，首付要五成左右

綜閤來講，小區的位置、配套、學區真的無可挑剔， 適閤那些對學區要求比較高，預算稍低的人 ，如果預算稍微高一點，我還是建議買萊濛都會，流通性會更強一點。

對學區沒那麼執著的人，在選擇紅榖灘二手房的時候，要對 學區、樓齡、物業維護 這幾個方麵做齣綜閤考慮，目前全國範圍內在逐漸推廣學校標準化建設、義務教育基本均衡以及優質均衡，未來如果都均衡瞭，都優質瞭，自然就不擇校瞭，學區房的價值就會被削弱，當然瞭，實現這一點需要相當長的時間。

除此之外，年輕父母的觀念也在慢慢轉變，未來學位會越來越不緊張。

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