鄭州為瞭解決當下供求失衡的關係與現狀 決定對已經實施拆遷完畢的城中村未安置住戶實施貨幣化安置 城市之間｜十問鄭州貨幣化安置 - 趣味新聞網

鄭州為瞭解決當下供求失衡的關係與現狀，決定對已經實施拆遷完畢的城中村未安置住戶實施貨幣化安置，那麼能夠從根本上解決供需失衡的問題嗎？另外即便是不考慮貨幣化安置的資金問題，那麼貨幣化安置後帶來的一係列問題該如何解決？

3月8日鄭州市公布瞭貨幣化安置的大緻方案――三年內解決所有拆遷化的安置問題。那麼一大堆問題來瞭――

Part.1

貨幣化安置的資金哪裏弄

貨幣化安置說起來很美好，上輪三四綫城市房價上漲就是貨幣化安置所緻的，消化瞭2012到2015年大量的三四綫城市庫存，但是那樣的貨幣化安置是先建後拆的，而鄭州的不同，鄭州的從2003年到現在拆瞭176.68萬人口，涉及到瞭626自然村。

貨幣化安置說起來容易，執行起來難，幾韆億的貨幣化安置資金從哪裏來？

讓鄭州拆遷城中村的開發商貨幣化安置嗎？不要說一個開發商拿齣來上百億安置，即便是一個開發商拆完的城中村拿十億貨幣化安置，看看有幾個開發商能夠拿齣來？

鄭州市政府從財政上拿錢安置嗎？

它有這個能力嗎？

那麼辦法隻有一個――藉錢？問誰藉？

Part.2

即便能夠藉到錢，那麼今後怎麼還，拿什麼還？

問誰藉錢？

河南省財政？它沒有多少錢？

問中央財政？不可能。隻有兩個途徑：發債與問國傢開發銀行藉。

藉錢是要還的，同時需要有抵押或者背書。

去年河南因為某件事情，全河南發債都難？

即便是能夠藉來錢，你第一要還，第二要付利息，這些錢從哪裏來？

Part.3

藉錢的主體是誰？

誰受益誰藉錢吧？

紓睏對於原來的參與拆遷的開發商還是政府都是有好處的，那麼誰會成為藉債的主體，誰來做擔保與背書呢？

Part.4

貨幣補償的標準是什麼

以陳寨與廟李為例：因為安置房土地不要錢，安置費已經發過瞭，所以安置房的成本不超過4000元，一傢四套房子開發商建安置房的話一共需要不到160萬即可。

而現在金水印商品房賣18500左右，一套房子就要185萬。你讓美盛按照什麼標準補償被拆遷戶？一平方米補償一萬他們都未必認，因為買不到房子。而就地上樓的話不到4000就能解決。

開發商不願意，拆遷戶也不願意。中間的差價誰補償？

這個補償標準誰製定？

Part.5

拆遷安置房的成本與商品房之間的差價誰補償

上麵提到瞭拆遷安置房與商品房之間有差價，並且差價不少，陳寨那裏的開發商再建安置房的話成本不到4000，而安置房他們的銷售的期望值也就7000左右，但是商品房是二倍多，中間存在巨大的差價。這個差價如果是給安置房的話，他們可以接受，但是如果按照按照房子的造價來補償村民他們肯定不認。那麼其中的差價誰補？

Part.6

原本要建安置房的土地歸誰？

原本很多土地是要竪起一個新的更高的城中村的，比方金城時代廣場，那麼現在貨幣化安置瞭，那麼原本的安置房用地怎麼處置？

本著誰齣錢誰受益的原則，那麼原來的拆遷開發商拿不齣錢安置，現在政府或者央企安置瞭，原來的安置房用地是不是要收給政府或者央企。

但是原來的開發商在拆遷時很多灰色支齣是沒有票據的，甚至可能灰色支齣要遠大於可以拿到桌麵上的支齣。

原來的開發商認嗎？

Part.7

原本要建安置房的土地歸誰？土地性質是什麼？

原來安置用地即便是確定瞭歸屬問題？

那麼不建安置房，收歸政府或者央企開發商後土地性質咋辦？

是繼續齣讓，使其變成商品房用地嗎？

那麼變成商品房用地之後是不是要開放商品房？

還有原來城中村拆遷除瞭安置房之外就有商品房瞭，現在又增加瞭新的商品房用地瞭？這些土地是否全部齣讓為商品房用地？

Part.8

三年後貨幣化安置解決瞭當下的庫存，那麼新增加的商品房建設用地咋辦

原本鄭州市場就過剩，現在貨幣化安置之後――我們不考慮錢的來源，也不考慮是否有能力安置，那麼獲得貨幣化補償的村民是不可能要很多套商品房的。

比方原來一個傢庭可能平均五套安置房，但是貨幣化補償之後他們最多可能隻會買兩套商品。即便是不考慮限售問題，他們也不可能買那麼多商品房。

而整個房子的數量因為拆完城中村，所以總量是不會少的。

現在因為安置房用地也變成瞭商品房用地，所以市麵上可以流通的商品房反而會增加很多，原本安置房是砸在村民手裏不能流通現在安置用地變成商品房用地之後，開發商手裏在三五年後商品房更多瞭。

那時咋辦？

Part.9

大量的安置房用地全部轉化為商品房用地後新的庫存如何解決？

都是為瞭利益，不論是央企解決前期貨幣化安置的資金還是鄭州政府解決，那麼投入的錢都是有成本且要賺錢的，安置房用地在鄭州十年八年內是沒有能力把他們收歸國有變成綠地的，必然要變成商業用地齣讓這無異於又給原本就供需失衡的市場增加瞭更多的供應量。那麼這些新增加的供應量如何解決？

Part.10

大量貨幣化安置資金在短時間內流嚮市場導緻房價飛漲咋辦？

如題。雖然按照通常情況下，鄭州房價三兩年內不會上漲，但是一旦貨幣化安置資金充裕後機械性地增加瞭需求，會導緻短時間內供需失衡――求大於供，那麼一些不明就裏地人會哄抬房價，結局必定是殘忍的，三五年後會要還這樣的瘋狂的。

不過，今天鄭州的惡果是“一指沒”種下，現在的市長，書記是消化他種下的惡果，不過現在貨幣化安置的也會有惡果的，不知誰會去承受，反正省會書記市長一般都是一任。

哎！！！