針對近年來商品房預售暴露齣的風險 代錶委員建議 走過28個年頭的商品房預售製度將何去何從？ - 趣味新聞網

針對近年來商品房預售暴露齣的風險，代錶委員建議，逐步取消商品房預售，實行現房銷售。

要想買房，先交全款――預售製顯失公平

自2005年以來，全國兩會上就不時傳齣取消商品房預售的聲音。在一些代錶委員看來，逐步取消商品房預售，實行現房銷售製度，是切實保護購房者權益的需要。

“人民美好生活願望的實現，首先麵對的就是住房消費問題。目前以期房形式交易的預售製，對於購房人顯失公平，已成為房地産市場矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。”全國政協委員、明宇集團董事長張建明錶示，預售製度下，購房者麵臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險，與開發商之間糾紛不斷。

對於預售製背後隱藏的不公平，全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希嚮記者作瞭一段形象的描述：“對於老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對於開發商而言，沒有錢也可以乾，隻要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然後就可以畫圖紙。有瞭圖紙就可以預售，可以收錢。”

這樣的模式顯然不利於保障購房人權益。全國人大代錶、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天锡介紹說，當前預售製度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地産開發企業名下的預售資金監管賬戶。而從購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重瞭購房人義務、負擔，增加瞭購房人風險。

“一旦齣現項目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失，還會引起社會糾紛和不穩定問題。”盧天锡代錶錶示。

房未蓋好，預售圈錢――預售製風險暴露

全國政協委員莫天全錶示：“商品房預售製度是特定曆史時期的産物，在房地産發展初期發揮瞭積極作用，有效解決瞭房地産開發資金問題。但如今，開發商利用商品房預售圈錢，不僅大大減少瞭成本費用，而且把風險也轉嫁到瞭消費者身上。”

預售本質上屬於商業信用，劉尚希委員錶示，房地産開發企業一手握著銀行信用，一手握著商業信用，相當於加上瞭雙重杠杆。“雖然有利於房地産企業的快速擴張，但同時也增加瞭它的脆弱性，資金鏈綳得太緊，容易産生風險，難以控製。”

近年來，房地産市場供求齣現的變化將預售製背後的潛在風險進一步放大。

“從2020年開始，住房整體上供過於求。房地産銷售齣現壓力，市場齣現瞭因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、建築商違約等各種原因導緻樓盤停工的現象。”全國政協委員、南通大學校長施衛東錶示，預售製風險逐漸暴露，嚴重影響瞭購房者的利益和銀行的資金安全。

“預售製下，很多開發主體並無資金實力，完全依靠藉貸和預售獲得開發資金，變相鼓勵瞭低水平惡性競爭，滋生投機行為，助長房地産泡沫。”在張建明委員看來，預售製是房地産高杠杆的主要源頭，而房地産高杠杆是衍生金融風險的重要源頭。實行現房銷售製度有助於從根本上降低開發商的財務杠杆，有效防範金融風險，促進房地産業的理性迴歸。

一手交錢，一手交房――現房銷售大勢所趨

劉尚希委員錶示，目前，僅僅依靠加強監管，難以解決預售製帶來的風險和問題，房地産開發銷售模式需要置於房地産發展轉型升級中，通盤謀劃考慮。

全國政協委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地産市場經過20多年的迅猛發展，企業有瞭足夠的積纍，融資渠道日趨多元，預售製存在的曆史條件已經不復存在，改革勢在必行。”

盧天锡代錶呼籲，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為現房銷售。張建明委員則建議取消預售製，全麵實行現房銷售製度，同時給相關市場主體評估、調整、轉型等留足時間窗口，確保新政策有序、穩健實施。

不少代錶委員錶示，長遠來看，商品房市場最終會走嚮現房銷售。

施衛東委員錶示，2020年海南已宣布新建房屋實行現房銷售，建議及時總結推廣相關經驗，按照地區有步驟地取消期房製度。“改為現房銷售後，所見即所買，人民群眾安居樂業的需求將得到更好滿足。”

來源：房産知識百科

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