騰訊新規不再按推送時間顯示文章 易失聯如果你不想讓秘密君消失在你的生命裏 嘮乾的，天津市場的5個小判斷 - 趣味新聞網

騰訊新規不再按推送時間顯示文章，易失聯

如果你不想讓秘密君消失在你的生命裏，

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2 給本號“地産圈沒秘密“設為標星

大傢好，我是秘密君

最近都在說小陽春，忍不住印證瞭一下，有些失望：

上數據：

這是剋而瑞跟蹤的周度到訪數據，從周到訪來，上周天津樓市迴升到瞭正常的單盤平均上門數量80組左右，去年同期是120組，單盤平均到訪客戶依然低於去年。

第二個點是跟蹤的成交量，去年同期單盤平均周度成交9套，但是直到上周纔迴升到4套。

從截止到目前的水準來看，有迴溫，但弱於去年同期。

再看二手房，今天貝殼發布的數據是上周六日兩天單日成交接近300套。兩天共成交596套，是年後的高點。

秘密君沒有查到同期數據，隻是查到瞭： 2021年3月第四周，連續5周保持成交破韆套的 消息。如此看來，去年2月底最後一周已經實現瞭單周成交破韆。

考慮到去年沒有任何政策利好刺激，是行業正常節奏性迴暖狀態，今年受疫情影響周期較長，但是在各地政策利好下促進瞭客戶上門。

可以得齣的簡單結論是： 正在迴暖，在迴暖態勢下會有小陽春，但截止到目前，沒有比去年錶現更好。

這個判斷跟朋友圈的錶現可能是相悖的，但是抱歉這是數據錶現。

說完跟去年同期的對比聊下這兩天熱議的政策。

會有麼？從各方麵消息看天津會有的，這是第一個判斷。 在鄭州試探成功之後，兩會對於房地産的錶態很明確，機構的描述很精準：政策性托底房地産行業軟著陸。

至於齣台時間， 一般情況，天津的政策齣台在兩會之後，3.30之前這個時間段內，今年可能提前到上半月，這一點估計普通人也能猜得到。這姑且做第二個判斷。

至於政策內容，另一傢機構對於未來政策的判斷更有意思，叫做：探索房住不炒與因城施策的邊界。

這跟秘密君的看法很一緻： 房住不炒是天花闆，因城施策是地闆。所有政策都在這個被允許的箱體裏 。給地産調控政策適度放寬空間的目標就是：給房地産市場進行政策托底，讓地産軟著陸。

天津的政策必然也在這兩個邊界之內，從目前全國40多個城市90多次調控政策放鬆來看，政策內容涉及到購房者的隻能是兩類：

一類是讓改善型需求釋放，因為這部分人有錢，也有閤理需求 ，是支持地産的重要力量，而且像鄭州政策是首套房結清的情況下二套首付比例降低。這也是控製杠杆率不上升的辦法。

另外一類就是新城市市民，就是新天津人， 這類型人的定居居住需求是要滿足的。

這兩類是全國各類政策發力帶來的挖掘存量與新增增量的主要人群，在這兩類人群入市的帶動下，觀望的剛需會被裹挾入市。

所以未來會走熱的項目主要也是目標這兩類客戶的。這是第三個判斷。

會很火爆麼？預期是好的，但是要考慮到幾點因素，

第一個是政策的力度， 力度有多大決定瞭能讓多少改善需求進入市場，、決定瞭麵嚮的新城市人麵積有多大。

第二個是改善需求釋放可能並不像想象的那麼旺盛。 過去一年，被降價潮嚇著瞭，有蓄積的客戶量。但是也要考慮到其實二手房跌價瞭，賣不上錢，也就買不瞭高總價，釋放節奏並不會那麼快，而且另外一個要素是這部分人在經濟不穩、走勢不明的情況下，負債意願有大。

第三個是過去一年的降價其實已經消化瞭很多價格非常敏感的客戶 ，挖掘消化的下限從150萬一路降到瞭100萬門檻以下，城市剛需的挖掘潛力其實有限。

第四個是政策窗口有多長時間， 去年全國的經濟增速8%以上，因為一季度增速高的嚇人是18%，主要是齣口貿易，原因我就不說瞭。後來一係列政策都是給經濟降溫的，首先就是房地産。今年的目標是5.5%，如果一二季度經濟升溫太快，估計窗口就不會太久。

第四個是政策導嚮：目的是讓軟著陸，而不是硬著陸，但都是著陸 ，既然是著陸，那必然意味著整體行業大趨勢是下行的。這個點很重要，像過去那種瘋狂加杠杆、恐慌入市的情況不會齣現，也意味著不會過熱。

所以 長遠來看，房地産市場會是溫和下跌的趨勢，這姑且當作第四個判斷。

因為供應量巨大、人均居住麵積上升，新增農村轉齣人口住房需求逐步走低、新生人口下降、經濟運行壓力大收入不穩定， 這都意味著住房需求逐步滿足，需求轉嚮低迷，供應旺盛。 房地産企業高杠杆難以為繼，市場處於去杠杆、齣清階段。

短期甚至可以短到半年來看，政策刺激、蓄積客戶入市、行業規律性迴暖、新市民購房釋放會推升一個小高潮。這當作第五個判斷。 但是這個高潮不會改變需求不足、收入下滑改善意願降低的根本問題。不光天津，人口增量放緩的大多數城市都一樣，更何況很多像鄭州的城市還得依賴人口新增吸收泡沫，想要吹的更大飛的更高，基本上是沒有那個年代瞭。