這兩天 成交量很高。但是也很詭異。周六貝殼係門店成交285套 天津搶房風險提醒 - 趣味新聞網

這兩天，成交量很高。但是也很詭異。

周六貝殼係門店成交285套，其中，

河西區64套，

南開區46套，

和平區33套，

河北區20套，

紅橋區14套，

河東區6套。

市區共183套，占比64%。

這個數據，稍有些迷惑性。

1.貝殼係在市區有很大優勢，但是在環城、遠郊、濱海未必占優勢；所以在整個二手房市場，市區占比未必達到64%。

2.再就是和平。和平遍布鏈傢、德�v門店，在熱門區域可以說是門挨門，中介一條街。但是也同樣遍布瞭比其他區多得多的大量中小中介品牌。

和平二手房成交量貝殼係VS.其他比值大概是6:4，所以實際成交量上河西第一，和平第二，南開第三。

我們把周六成交數據與12月份的周六做個對比（1月份因為受疫情、春節前影響，忽略），

12月25號，和平10套，河西23套；

12月18號，和平7套，河西52套；

12月11號，和平13套，河西57套；

12月4號，和平15套，河西39套。

和平、河西成交量均增長。

和平成交量翻倍；

河西成交量小漲 ， 沒想象的多。 隻是結構上一片占比稍多。

和平來勢更猛。

盡管如此，盡管如此，

無論是和平還是河西，價格有變化，但 沒有明顯漲幅 。

這點，必須引起注意。

樓市不是非漲即跌，也未必是量在價先。現實是，

量上去瞭，未來價格未知。

事實如此。現在還不能判斷房價要明顯上漲，不能過火炒作。

所以，

我在文章《漲價45萬成交！》裏特彆提醒――

當前還不是搶硬傷房的時候。

當前買房，還是要注意賣齣風險。

價格沒有明顯上漲，你著哪門子急？

有一位讀者今天谘詢我，看重瞭一套河西區上海道小學的房子，3樓、朝南、戶型也滿意，隻是比其他各方麵差點的房源貴，要不要買？

我的迴復有很多細節，但是主要原則是，先壓價格（會有些方法）；壓不下來就壓不下來，也就是貴兩三萬的事兒――賣齣安全性很重要。

因為， 我們始終要考慮退潮 。始終要有底綫思維。如果政策變化、如果你的房子用完要賣的時候市場更不好，如果房子朝嚮不好、樓層不好，必須虧本很多纔能賣齣去怎麼辦？

和平有有強大的教育IP護法，房源量也少（對普通人的有效房源＜1000套）。河西一片教育IP沒有那麼強，且房源量多，片的鴻溝沒有區的鴻溝深。

所以，非和平買房更要小心。 河西一片我一直說――用完即賣，房子太老瞭。

即便是和平， 無論是拆間還是正規一室，套利空間很小瞭。

以比較火熱的西康路小學、新星小學私産一居為例，當前240-250萬，你想讓他漲到多少錢？

1.當前價格，再加30萬可以買新梅江新房瞭。（去年直播提過這個觀點）

2.中介費+超簡單裝修費10萬+。

3.如果真的再來一波漲幅，漲的最多的肯定不是和平，大概率是350萬左右或以內的新房、次新。（三個月前文章提過這個觀點）

4.當前買和平兩居，比買一居閤適。雖然一居流動性強，但是門檻漲的太高瞭， 當前和平買兩居更安全、更保值。

現在， 彆為瞭投資買 和平、買河西老破房。2020年7月-2021年10月份，和平漲過瞭，大概40%，之前趕上就趕上瞭，現在眼紅也不會大漲瞭。

總結一下――

1.和平、河西成交量連續兩周上漲瞭，但是價格沒怎麼動。

2.未來價格漲不漲，並不確定。避坑很重要。

3.河西，一套重小的一居室老破小，沒有理由漲到200萬+。

4.和平，門檻房價格已經很高瞭，可以保值，但不要單純為瞭投資買。

5.相比之下，和平320萬左右的兩居更有性價比。

還有一點，特彆提醒下，

每個人情況不一樣，適閤的轉學方案也不一樣，但是有一點驚人一樣――

沒人願意住在一直虧錢的房子裏。

這是人性。如無意外，近期會有一篇70萬-300萬怎麼買不虧錢。這個難點很高，特彆是當前樓市下行的情況下，我嘗試下。

近期還會有幾個片區的評測。

有讀者反應紅星在生態城的項目有些狀況，如果有業主，可以提供詳細信息――

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