發表日期 4/8/2022, 11:03:16 AM
北京章哥,房地産從業 20 年,通曉業內門道,我不做所謂的“專傢”,隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。
一、
Q:
我還有購房資格,現在有大概400左右的資金,之前一直在股市和基金一類的投資,摺騰瞭好幾年基本沒收益,越來膽子越小,所以還是想索性投資房産吧。不過現在如果理財的話,年化收益是8%,而房子有可能做到這個收益嗎?預計持有期為五年,請推薦個穩妥的。
A:
1、8%,我沒這本事推薦。真要有這好事兒我也就不告訴彆人瞭,直接告訴馬雲好不好?也不用找他,全北京有錢人多瞭,告訴誰個能躺著賺大錢的道兒不得給我點分紅啊。
另外買房是要有稅費成本的,一般5%,那按五年計算就是每年1%,相當於收益要9%,五年的單利都是45%,復利估計得55%瞭。也就是說,如果現在買套單價10萬的房,在不計房租的情況下,5年後得漲到15萬以上。這除瞭炒房客估計沒人敢保證,我不敢。
2、不過也不能這麼算,畢竟有房租收益,每年1.5%,那9%-1.5%=7.5%瞭。另外你如果還有首貸資格的話,那可以把貸款率做到50%,也就是兩倍的杠杆。那7.5%,就算計入月供的話,那升值隻要做到一半4%左右,就相當於9%的收益率瞭。但杠杆是雙刃劍理解吧?賠瞭也是雙倍的賠。
那就看自己的判斷吧,單利4%,如果房價5年內上漲20%就算是達到每年8%瞭,加上每年的房租收益1.5%,就能實現預期。
3、不過說實話,什麼理財産品能有8%的收益啊?太高瞭,現在能有5%的,隻要是能承諾無風險就能打破腦袋的搶。真要有這好事兒麻煩帶上我唄,我傢還有點兒小錢沒地方擱呢。
4、總之吧,房子是用來住的,不是用來炒的,拿股票什麼的和房子比收益沒意義,不是同一種東西。在我看來,今後的北京房産也就是個對抗通脹的工具而已。
可以和銀行利率對比下試試,現在是4%左右。那加上稅費5%,分攤到5年就是每年1%。4%+1%=5%,房租收益每年1.5%,還剩3.5%。如果能做到貸款50%的兩倍杠杆,那加上月供就算每年2%的保底吧,5年後如果房價上漲達到10%就算是和銀行利息持平。
這自己判斷吧,我隻是提供個思考角度而已。
僅供參考。
二、
Q:
現在我要著手在大興區買瞭,兒子去年在央企工作,單位在4號綫終點站附近。買房地段想選在棗園站東西兩邊的棗園東裏、棗園小區、興盛街187189號院,戶型以85平左右、350萬為限。網上看掛牌房源,大多數是2室1或2廳,也有3室1廳。2室的臥廳較寬敞,3室的空間小擁擠。
計劃3至5年內要小孩、老人來看孩子,還想著能保值。請問選哪類房閤適?掛牌價的砍價幅度有多大?另外,首邑溪榖復式房底層2.3米上層2.35米層高,建麵60平2室1廳349萬,可買嗎?
A:
1、網上看的房源,不太好說。還是現場到中介去看吧,近期樓市行情較好,真要是靠譜兒的好房源都不上外網瞭,綫下就能成交。網上的淨是不靠譜兒的,我幾乎都不看,一般也就當個參考,甄彆其中的無效房源太費勁,意義不大。
2、保值,哪類房閤適?一般是首選房齡較新品質較好的商品房,之後是公房福利房性質的,再之後是政策房、保障房,最後是安置房與迴遷房。
3、掛牌價,砍價幅度得看具體房源,這當地中介最清楚,他們是定價專傢。
4、首邑溪榖,密度大點兒,一個小區3/4000戶呢。349萬60平,不到6萬。這房是不是有些特殊的情況啊?比如樓層朝嚮什麼的可能不太好吧,或者是有遮擋什麼的,要不然不至於這價格。
這太具體的我不清楚,隻能提醒一分錢一分貨,便宜自然有便宜的道理。既然是低價買來的,很難將來用高價賣齣去。房子都是市場價,盡量彆貪便宜,有可能明賺暗虧。
5、4號綫終點,指的是天宮院吧,那在當地買不也挺好的嗎?房齡較新的小區多,幾個商品房小區保值也都不弱,沒必要非得去其他闆塊選迴遷房和有硬傷的,未必趕得上天宮院的居住體驗和保值性。畢竟房子是用來住的,宜居的前提下纔更保值。
僅供參考。
三、
Q:
我在北京工作滿5瞭,首套資格,首付估計460左右,已經把中介費減齣去瞭。買房主要是想結婚之前把首套資格用瞭,考慮選一個海澱的中等學區。不想有學區溢價或者非常小的溢價。有瞭孩子之後如果經濟能力不夠再換更好學區的話,就靠這套上學,房子本身能夠保值,不要跑輸瞭大盤。您幫忙看看我們選小區的思路有沒有問題。
目前的想法是在海澱買,5環裏選個2000左右的,能選的就是例如金典小區,文慧園,都景苑,太月園這幾個2000年左右的小區,零星齣1 ,2個能夠得著的閤適的,麵積不會大,70平米齣頭。5環外呢盡量2010年左右的,就是清河,西三旗這塊,我們大概看的就是清緣東裏,富力桃園這種,安寜佳園,觀澳園(地鐵有點遠)也算上吧。比較貴的有萊鎮傢園,清景園,龍樾一期西區(迴遷)使使勁兒也可能行。
想請教一下,清河,西三旗闆塊是不是不如小西天,知春路這種闆塊?5環裏的2000年塔樓是不是依然比5環外2010左右的闆樓香?
另外,我自己還挺喜歡富力桃園,但是這小區去年一年因為地鐵利好瘋狂漲價,我們現在齣手會不會不太劃算?未來還有沒有潛力?
A:
1、闆塊,不好比。交通地段應該是五環內更方便吧,這看自己的通勤瞭。如果從保值來講,這些年五環外的是大部分都不錯,幾個品質高的都超過瞭五環內。從學校來講不太好比,這谘詢搞教育的吧。或者說這看自己重視什麼瞭,沒有標準方案。
塔樓比闆樓香,沒覺得,這看價格不就知道瞭。萊圳傢園剛上市的時候叫萊鎮香格裏,價格也就是三環的6摺吧,甚至都不到。現在就是這麼個現狀,差的不是太多瞭。商品價格是供需關係決定的,隻能說有人是嘴裏說香,但身體是挺誠實的。這就跟搞對象似的,嘴裏都說內涵最重要,但都先挑長的好看的。
反正要是我的話就在五環外選瞭,這看自己的喜好吧。
2、兩邊都沒什麼太多的溢價,不算熱門學區。如果海澱真的均衡資源,那這些學區都或許得到利好,至少不吃虧。
3、富力桃園,是沒少漲,但並沒脫離闆塊大盤,不算過分。而且之前還屬於略有落後呢,現在也可以認為是補漲。是否劃算看怎麼比瞭,和2020年相比就不劃算瞭唄。但要說總體的升值情況,富力桃園還不如觀澳園和萊圳傢園什麼的呢,漲完瞭都落後。
未來的潛力,有可能,隨著金隅的改造和學區的利好是有潛力的。但也未必隻利好這一個小區,還是整體闆塊的升值,其他小區利潤均沾。
4、另外的話讓中介根據具體房源給算一下預算,五環外的非普綫低,看看現實是否好貸款。還有契稅什麼的也算進去。
僅供參考。
四、
Q:
我們情況是這樣的,在通州有一套房子,想再投資一套小房,因為資金有限,隻能買總價三百萬左右的。想買在通州運河商務區附近,想谘詢一下您,通州運河商務區的房有升值空間嗎?現在限購,以後會放開限購嗎?還有兩限房,迴遷房,安置房,二類經適房能買嗎?有什麼潛在風險嗎?以後賣好賣嗎?
A:
1、運河,溢價已經不算低。升值空間看發展吧,不過租金不太劃算,低瞭點兒。
2、放開限購,那就不是什麼好事兒瞭。北京不像鶴崗,犯不上用房價來刺激經濟,真要是放開瞭就說明利好釋放乾淨。甭盼著這個瞭,一旦放開,投資房還就得考慮齣手瞭。
3、既然是投資,那就首選品質好的商品房,之後是公房和福利房,在之後是政策房和保障房,最後是安置房和迴遷房。自住的話無所謂,越靠後的越經濟實惠。
沒什麼潛在風險,隻要是能正常過戶的就行。
不難賣,低價房源的流動性是最快的,很快就能賣掉。隻是升值有限而已,一般不會超過闆塊大盤。都是圖實惠來的,漲的多瞭就不實惠瞭。
僅供參考。
五、
Q:
我是北京戶口,已有一套四惠東恒時代一期的兩居室,目前齣租。由於孩子上學近幾年租在亞運村附近。孩子明年大概率直升朝外高中,在新北苑附近,我在考慮要不要買一套天通苑東區的房子,聽說那邊有一層帶15-20平院子的房子(可以全款買),覺得不錯,那邊17號地鐵明年開通,離孩子高中也不遠。就是不知道居住環境怎麼樣,聽說天通苑人口密度大,早上上班擠地鐵很痛苦,不知道17號綫開通後會不會好點。
買這個房子不考慮升值,純自住,滿足一直想有個小院子的願望。之前本來想把東恒的房子賣掉,買亞運村金泉傢園的三居。無奈戶型閤適的三居夠不上,隻能勉強買朝北的,不太喜歡。
A:
1、天通苑,是人口密度大。這和其他闆塊一比就知道,同等規模的一般容納十多萬人,這裏是隨隨便便就30萬人以上瞭。開通17號綫,有可能好些吧,但不會有多大改變。
人口基數是不太可能減少的,北京開通瞭這麼多地鐵瞭,感覺哪兒變寬鬆瞭嗎?核心區都多少條地鐵和公交瞭,還是那麼堵。大傢都趕在一個時間段齣行,無論多少趟車,每輛車也都是被塞滿的。總體來說或許好些,對高峰段沒太大幫助。
2、居住環境這怎麼說啊,看自己的感受吧。迴天計劃實施的還不錯,改善瞭很多瞭。這沒有標準,看個人喜好。自住來講閤適,其他的不好多說。
3、東區帶院子的,首層,那更是自住為主瞭。這純粹看個人喜好。
不好建議。
六、
Q:
想問下廣安康馨傢園的房子值得買嗎?手裏能拿齣120左右的首付,總預算300以內。第一套房子,心裏很擔心買錯瞭,以後沒辦法翻身,求指教。
A:
1、廣安康馨傢園,談不上錯,普通小區而已。西城區的第一個定嚮安置房,優勢就是經濟實惠,房齡相對新,流動性好,適閤自住。劣勢就是地段相對普通,兩區交界處,不太好說未來的配套和發展。另外就是拆遷保障房的性質,不太好和商品房什麼的相比。
2、優劣勢都明顯,沒其他閤適的就買這裏吧。保值升值的看將來的地段發展瞭,這種性質的房産能夠做到跟隨闆塊大盤,超齣不太容易,時間長瞭也就穩定瞭。所以就是普通的安置房,沒什麼風險,但也彆有太高的期望值就行。
3、不過120萬的收費,包含稅費沒有?這裏是二類經適性質,有3%的綜閤地價款,按網簽價格收。那加上契稅和中介費的話要在6%瞭,假定是300萬,這筆錢就要20萬。而如果是已經轉過商的又肯定不滿5年,有可能有其他的稅費。
即便就是滿五唯一的商品房,一般契稅+中介費+雜費也要在4%左右留齣備用金的,300萬都要10萬保底。即便是120萬都是首付款,買300萬的都挺勉強的。所以做好預算,彆輕易簽約。
僅供參考。
隨便買房都能發財的年代過去瞭,隻有選對房、避開坑,纔能享受到資産升值紅利!