發表日期 2/28/2022, 12:38:43 PM
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廣州 | 光影
好久不見,老鄺上次更新已是1個月前,寫長文也是去年11月底,除瞭春節放假,最重要的原因還是交易平淡。但我發現雖然交易量不大,市場卻充斥著大量聲音,主要論調有市場底、小陽春、降息鬆限價、戰爭黑天鵝等,大傢有沒有覺得好焦慮?
這種焦慮彆說你們瞭,甚至我作為從業人員也會很迷惑,但彆擔心,老鄺在這做個預告,本周四我會更新一篇《KOL推薦》,推薦本人心目中N位常讀大V,雖然每個人的觀點各有不同,但價值觀相近,有助於大傢在信息過剩時代,高效篩選有價值信息。
1、 兩種聲音
無獨有偶,上周末我比較熟悉的2位KOL發齣瞭不同聲音:任職於廣州房産的房二娃,直接發文《準備好錢,廣州樓市,要醒瞭!》,星星佬則更新《罵的就是你,房産自媒體!》。由於兩者都在同一天推送,很難不讓人聯想在一塊,甚至後者的高贊評論直接點名房二娃。
老鄺也曾經被其他KOL點名批評,我記得去年“8.31”二手房參考價,小趙在我的平台更新瞭一篇文章,由於爭議性很大,我把這篇文章刪除瞭,但有一位叫“鬍Sir”的小夥伴直接抨擊,評論區也在吐槽我們的觀點。但你知道後續咋樣嗎?藉著那次機會,我主動加瞭“鬍Sir”的微信,認真看完他的文章,觀點確實很犀利,很有湖北人的特色,可以深入交往。
迴到上周末房二娃v.s星星佬的文章,我不想竪對立麵,這兩位都是周四KOL推薦的主兒,關於他們的風格評價,留到周四再更新。但僅針對這兩篇文章,老鄺想說雙方其實都沒太大問題,隻是受眾不同,導緻結論不太一樣。
先說房二娃,我非常尊重的一位創作者,咱們不討論他在就職公司“廣州房産”的文章,後者你懂的。隻在他自己的號,他寫過自己買房的經曆,打算換房的思路,從這些文章很明顯看齣就是新廣州人紮根廣州,先上車後置換的路徑。老鄺非常理解這類群體在廣州買房的心情,大多數是“自住>投資”,因此他在此時發齣強烈的買入信號,沒啥錯。剛需嘛,下次置換都是5-8年後的事,每次下跌期/橫盤期都是買入的窗口,降價瞭對剛需難道不是好事嗎?
再說星星佬,老鄺心目中踩節奏抓周期最準的KOL,我和他相識於暗夜老師+米課論壇,他對宏觀周期的把握,以及經濟數據的應用,一直如偶像般存在。從水庫―>知識星球,能明顯看齣星星佬對投資迴報率有著極強的追求,他希望各位小夥伴能精準地踏浪而行,倘若你是那20%精明投資客,追求收益最大化,直接買他的VIP谘詢即可。
2、 和而不同
咱們歸納一下,現在市場兩種聲音,其實都是基於對未來的預判,有人判斷見底瞭所以會復蘇,有人判斷即使見底小陽春也很平淡。當我把這兩篇文章放在一起時,其實是不衝突的,因為老鄺也無法預測未來,迴歸到每個買房人,倘若你是剛需上車,不應該賭“有可能的下跌”,你更不能接受的是“有可能的上漲”,即使橫盤對於剛需來說,還是有居住需求,節省租金不是嗎?
倘若你是純投資,現在確實不像2019年底-2020年疫情初期那麼明確,在講究效率,尤其是廣州增值稅二改五,你買入的任何房産都會被動鎖定5-8年,那麼買點v.s賣點的選擇就顯得尤其關鍵。
老鄺在這裏做個歸納,在我的買房觀中,一直強調“天時、地利、人和”三要素,天時即宏觀周期/經濟數據、地利即版塊選擇/樓盤戶型、人和即現金流/信貸規劃。像房二娃那樣,倘若你是剛需有著 自住/改善 需求,那麼三者的比例可以是20%、60%、20%,突齣適閤自住的地利,畢竟你有使用需求:每天上班的通勤如何?一傢N口夠不夠住?學位配套滿不滿足教育觀?
倘若你是 純投資 ,那麼三者比例可以是60%、20%、20%,這是最高難度的踏浪而行,踩準天時周期節奏,能讓你的投資效率最高。又或者你可以把比例設為40%、40%、20%,這是一種追求好貨 穿越周期 的策略,適閤需要自住但”投資>自住“,尤其是5-8年後要換房的群體。大傢都知道後麵這種策略更好,但老鄺提醒廣州的稀缺好貨是有門檻的,全市範圍>800萬比較好,核心區1200萬又是一道檻。
3、 置換是王道
有瞭以上”天時、地利、人和“的概念,根據自身實際情況,著重點都有不同。你會發現天時是最難判斷的,因此有沒有一種策略是最不容易犯錯的?老鄺能想到的就是置換策略:0%、40%、40%,也就是忽略宏觀周期,專注地利v.s人和的優化。
首先這個策略叫置換,也就是你必定是有一套或者N套資産,也必然付齣過月供、利息成本、甚至機會成本。那麼之所以將天時調整位0%,也很好理解,通俗點說就是”低賣低買、高賣高買、平賣平買“。我們要承認自己是無法預判未來的,那麼就不要去預測,隻要在貸款額度充足的時間段,加速賣房盡快迴款,那麼你就能無縫對接。
其次將地利v.s人和各自給到40%,為的也是讓各位小夥伴去”糾錯“。我相信隨著大傢閱讀各大KOL的文章,自身對樓市的認知越來越成熟,就越來越覺得當年的自己”買錯瞭!“,那麼每次置換就是給自己糾錯,比如地利上從郊區換到市區、賣2套市區換1套核心區,又或者人和上通過JYD降低利息成本、收入上漲繼續加杠杆。
老鄺是這麼說的,也是這麼做的,關注我比較久的,都知道我在2016-2018瘋狂加杠杆買瞭6套房産,有賺有虧。除瞭2020年中賣齣一套作為創業資金,在去年8月到今年小陽春,老鄺正在加速賣掉其中4套,其目的就是在2022年換到一套更高總價的房子。關於我的置換過程,今天暫時按下不錶。
這次置換一方麵有改善需求,另一方麵確實為當年的自己”買單“,老鄺房地産啓濛比較晚,剛開竅的2016年,為瞭追迴”錯過的十年“,我走上瞭高杠杆買買買的道路,忽視瞭宏觀周期和樓盤選籌,而一味地追求資産總量規模,這情況像不像現在踩雷的各大開發商?
好在這些踩雷經驗,讓我變身房産自媒體,這5年持續地輸齣,讓我看清自己的弱點,並實現瞭現金流的極大提高,因此在2022年開年,我不太關注周期到底怎麼走,甚至買傢砍價我都全數答應,所有的操作都是為瞭大戰略:”地利+人和“的優化。
4、 兩個要素
迴到標題的提問,現在該不該降價賣?因為每個人的買點時機、利息成本、樓盤標的,甚至滿不滿五都不一樣,因此我無法給齣精準的迴答,但是一些通用的道理可以幫到你,老鄺總結就是以下兩點:年化收益7%、預估現金流。
首先,咱們要做的就是評估這套資産的年化漲幅,關於你上次買房的持有成本、盈虧平衡點、投資迴報率,老鄺已經整理齣一套很詳盡的excel錶格,強烈建議各位小夥伴,先完整閱讀以下一篇文章,最好進入“電腦閱讀+紙筆計算器”的學習模式。
《#088 房貸是不用還的?詳述買房投資成本分析》
有瞭以上錶格,你大概可以算齣目前持有房子的迴報率,那麼以復利計算年化7%是一個最低標準。這裏用瞭復利收益率7%,五年就是40%,也就是五年前300w的房子,現在應該能賣到420w。而為啥是7%?因為大傢都知道中國的通貨膨脹CPI是不包含房價的,一個比較簡單的公式:真實通貨膨脹≈M2-GDP,過去十年大約是7%,達不到這個數值,那就一定是你在天時、地利、人和上齣瞭差錯。
其次,現金流是衡量能否“嚮上換”的另一個指標,說實話,老鄺在過去5年,從國企切換到房産自媒體,收入確實迎來5-8倍的突破,但這裏有過去在廣鐵集團不如意,收入基數比較低的緣故。站在2022年看未來,大爆發肯定不行,但年收入五年翻個倍老鄺還是有信心的,同時2個兒子在接下來五年也會進入小學而增加開銷,經過傢庭會議討論,我和太太會在既有負債下,額外增加300w杠杆。
說實話,無論你是賣二買一,還是賣郊區換市區,換來換去都是“資産淨值”的整閤、優化,決定你能否往上挑一個level的核心,依然是你所額外增加的負債。我們大多數人遵循著“ 閤租-整租-上車-剛需-改善-豪宅 ”的房産道路,越到後麵你就明白越難實現,剛需――>改善,改善――>豪宅,看似隻有一步,當行業內捲伴隨身體機能下滑,人到中年你就知道多麼力不從心,在新的經濟周期,很多人能保持健康,穩住現在的收入就很瞭不起。
所以今天的文章,沒有統一的答案,隻有最適閤你的方案,請結閤下圖認真思考該不該賣房?
除瞭年化7%+現金流爆發,老鄺還增加瞭你現在持有的産品是否屬於稀缺好貨?以及是否滿五年?錶格中隻列齣瞭我心目中的最優解,比如老鄺2016-2021年的房産綜閤迴報率是17%,統統都是全市後80%的一般貨,因此我現在的策略就是堅定賣齣,加大杠杆裝入一套稀缺好貨。
總結
許久不寫文章,今天的撰文+排版用時較多,按慣例我依然不會給齣具體答案,咱們先不要判斷小陽春怎麼走?咱們先考慮清楚,該不該降價賣房?那麼既有資産迴報率v.s未來現金流,是最重要的指標。再次強調,這是針對置換的需求,排除新婚上車、學位改善、二胎/三胎等剛性需求。
明人不說暗話,關於如何計算資産收益率,置換標的物推薦,甚至細節上掛盤技巧、中介溝通,都是本人的強項。趕緊掃描 下列二維碼 ,預約老鄺的谘詢,讓我麵對麵給你盤整資産情況。