這是當前中國房地産迫不及待、刻不容緩地探索、尋找房企新發展模式的首要任務。按照多部委對探索中國房企新發展模式的錶述看 未來房企新發展模式 謝逸楓：未來房企新發展模式在何方？ - 趣味新聞網

文/謝逸楓

未來中國房企新發展模式到底在哪裏？

這是當前中國房地産迫不及待、刻不容緩地探索、尋找房企新發展模式的首要任務。

三道紅綫二監管、貸款集中製、集中供地製實施開始，行業經曆深度調整和新一輪洗牌。傳統房企的發展模式，已經無法支撐上市、非上市房企高杠杆、高債務、高周轉的經營、投資、開發發展模式。

現在傳統（融資貸款-招拍掛拿地-抵押貸款-閤作商墊資-金融貸款-代理商墊資-商品房預售-抵押貸款）的項目投資、經營、開發模式，已經逐漸地暴露齣風險，探索、尋找新的房企新發展模式是大趨勢。

中國房企發展模式，主要是重資金+重資産的以住宅、商業、綜閤物業為業務，以高杠杆、高負債、高周轉的投資、開發、經營模式，與美國住宅開發模式、日本輕資産模式、新加坡資産管理模式截然不同。

預計至少在這個房地産的資本金製度、土地製度、商品房預售製度、按揭製度、抵押製度、財稅製、分稅製未完成改革時，房企的高杠杆、高負債、高周轉投資、開發、經營模式短期是不會改變的。

尋找房企新發展增長麯綫

目前中國房企亟需尋找第二增長麯綫。

房地産已經進入存量的城市更新、二手房、舊區改造時代，新建的增量建設規模有限，房企業務由增量轉嚮存量、管理服務並舉的時代來臨。

國外成熟的房地産開發經營模式顯示，城鎮化、房地産業發展到一定程度，房企的業務重心，是從前端開發嚮後端服務和資産管理轉移。

房企由開發商嚮服務商轉型，探索新發展模式的房地産代建、資産管理、REITs等未來發展可期。自2021年12月開始，多部委已經七次提齣探索房企新發展模式。

2021年12月的中經會議首次提齣房地産“探索新的發展模式”，為當下房地産行業發展提齣清晰路徑。

2021年12月的中經會議、住建部、央行、2022年2月24日住建部、3月5日工作報告、3月16日國金委、銀保監會分彆提到房企新發展模式。

探索國外房企發展模式

按照中指研究的國外文獻發現，國外房企發展模式各有不同，有助中國房企探索新發展模式。

其一是美國住宅開發模式，呈現專業化（投資環節、設計環節、銷售環節、管理環節一條龍）、低杠杆（迴購外發債券、期權土儲、按揭貸款）、高周轉（資産周轉率）特徵。

其二是日本輕資産模式，呈現全産業鏈布局（代建、銷售、租賃、管理）、存量房業務（經紀、齣租公寓、包租、托管的齣租公寓）。

其三是新加坡資産管理模式，私募基金+REITs與傳統發展模式的資金、技術組閤，呈現雙基金模式（私募基金培育孵化-REITs變現、收取租金收益）、運營管理能力（開發、運營、資産管理）。

其四是中國房企重資金+重資産模式，呈現高杠杆、高負債、高周轉的特徵。按照這個模式，短期可以繼續，長期無法持續，未來房企的定位由開發商嚮服務商轉型，是大趨勢。

探索未來房企新發展模式

過去形成的高負債、高杠杆、高周轉的模式不可持續，未來房地産開發經營的低負債、低杠杆、高周轉模式將會受到鼓勵，特彆是輕資産模式，是順應政策方嚮及行業發展趨勢。

預計國傢將齣台鼓勵房企新發展模式的配套措施，將在投資、開發、經營、土地、金融、稅收方麵對房企探索新發展模式給予優惠和鼓勵。

按照多部委對探索中國房企新發展模式的錶述看，未來房企新發展模式，主要是低杠杆、低債務、高債轉的投資、開發、經營模式。

其一是投資端：閤作、股權與資産及項目收購、購地、代建。

房地産代建是由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利的一種商業模式。

代建分為兩種，一種是政府代建（房企紛紛開展保障房、租賃房、共有産權房、安置房、基礎設施等代建業務），一種是商業代建模式（純收取服務費、資本介入（配資、股權、純資本）。

代建，有輕資産、低負債、低杠杆、高盈利、高周期特點。而資産管理最大程度地盤活存量資産。REITs是房地産投融管退閉環，促進企業良性循環，未來公募REITs試點擴大到商業地産領域。

其二是經營端：自持、經紀、租賃、包租、托管。

其三是業務端：舊城改造、城市更新。

其四是融資端：股權融資、輕資産。

其五是運營端：資産管理。

其六是經營端：多元化。

國內房企多元化模式分彆有兩種，一個是基於房地産本身的多元化發展，代建地産、商業地産、物流地産、文旅地産、度假地産、養老地産、小鎮地産、酒店地産、物業管理、長租公寓、經紀中介、租賃物業。

一個是跨界跨領域的多元化發展，金融、基金、信托、保險、汽車、機器人、新能源、科技文化、服裝、體育賽事、影視、互聯網、農業、養豬、食品飲料、醫療健康、教育培訓、美容整形、商超百貨。