雖然2022年2月即將結束 房地産所謂的金三銀四即將到來。但對煙台樓市今年的趨勢預期 2022，煙台樓市的硬邏輯 - 趣味新聞網

雖然2022年2月即將結束，房地産所謂的金三銀四即將到來。

但對煙台樓市今年的趨勢預期，依舊不明朗。

一方麵從全國範圍看，部分一綫城市齣現瞭樓市迴溫的趨勢，但何時或是否會傳導到煙台並不明確。

另一方麵從煙台自身齣發，目前尚未有如普遍降利率、批量新項目上市等明顯利好信號齣現。

所以今年煙台樓市的預期，是謹慎與樂觀並存。

01

任何分析與解讀，一定是基於最真實的市場數據。

根據騰策顧問一月煙台樓市數據，目前核心六區商品住宅存量55030套，麵積654.48萬�O，去化周期為23個月。

健康的去化周期一般為9-18個月左右，低於則代錶市場供應緊缺，高於則代錶供過於求。所以當下煙台房地産市場，供應量明顯過高。

具體到每個區來看，芝罘存量最多，牟平去化周期最高。

再來看二手房市場，煙台目前二手房存量大緻在52795套左右（基於貝殼找房數據），高位運行時間較長。

其中芝罘區12723套、萊山區7235套、開發區11803套、福山區5272套、牟平區4090套、高新區2471套。

即，煙台目前供應的房産包括新房二手房已經超過10萬套。但其中多少值得被選擇，大傢可以先思考一下。

總體來看，芝罘不論是新房存量亦或二手房待售量均處於較高水平。

根據2021年報數據，芝罘占瞭六區商品住宅總成交的27%，萊山為22%。芝罘區是當之無愧的中堅力量，且在一核突破的大趨勢下，芝罘樓市未來預計會繼續堅挺。

再看土地市場，2021年煙台全年共計成交43宗商住地，同比2020年下跌5成。

平均成交樓麵價、溢價率、成交金額全綫下跌。尤其在下半年，品牌房企拿地意願降低，本土國企成為拿地主力。

由土地市場供應與拿地數據就可以看齣，煙台是有意通過調控供地以實現市場的健康運行，而品牌房企也依據自身情況暫緩瞭拿地計劃。

同時，本土國企拿地後，地塊何時入市將成為關鍵。

一般而言，正常房企拿地後一般2-3個月內就會推齣項目，甚至有的拿地即開工。

因為對房企而言，時間就是生命綫。他們考慮的是企業的生存與布局。但國企拿地就不存在這個問題，2021下半年拿的地，2023年推齣也有可能。

這個時間差，對市場影響是巨大的。

2021年供應的43宗商住地，除去已經推齣項目的地塊和本土國企拿的地，隻剩很少一部分會在今年以新項目形式推齣。

所以很多人沒有意識到的是： 這個市場 新項目存量其實並不充足。

02

請注意，去化周期23個月是代錶目前所有新房供應銷售完所需的時間，但並不是所有項目都能如期齣售。

在買方市場下，一定有項目是不受關注，且會長期積壓的。 當我們梳理目前最受關注5區在售樓盤時，發現關注度較高的大概有68個項目，主要集中於芝罘與開發區。

其中部分已經接近尾盤，如果隻是鎖定一個區或某個闆塊，那可選擇的空間會更窄。

尤其是開發區，經濟體量與供應不成正比。

加之土地供應謹慎，意味著2022年能夠加入供應隊列的新項目並不多。

所以今年大部分人能買到的項目還是已經推齣的，當然不是說這部分項目不優質，隻是市場沒有想的那樣豐富。

這個趨勢在2021年末已經開始凸顯，彼時業內人士預測2022年煙台市場的供應量會下降，市場更加理性。

一個核心原因就是，品牌房企過去一年拿地不多，且有明確計劃推齣的新項目屈指可數。

基於此，我們可以對今年市場做齣一些預判。

預判1

點狀行情齣現，紅盤潮難再現

2022煙台樓的熱點紅盤難以形成閤力，無法形成分流與對衝，更多是單個項目或闆塊局部火熱。

例如在頂豪市場，天琴灣、青特悅海府等少數幾個項目會火熱，但形成不瞭熱傳導。

冷熱不均，會是今年樓市最大的特點。

預判2

未來供應倉發力，新闆塊獲關注

隨著煙台12335中心城區建設思路、黃渤海新區等新規劃、新闆塊的落地與建設，一些新力量將成為樓市的重要參與者。

這是城市紅利齣現後，正常的跟隨現象。

預判3

品牌房企的紅海競爭，更加激烈

房企間的競爭，嚮來是眼界與實力的競爭。

對於2022，我們看到部分房企依舊有大動作，包括全新産品的推齣或現有産品的高標準呈現。

但也有房企選擇按兵不動，謹慎觀察。

首先從供應端來看，全新産品的推齣由於稀缺一定會獲得關注，而且連帶對於房企的認知也會提升。

其次是産品端，2020月2021積壓的買房訴求以及居住升級需求，有可能在2022集中爆發。

所以能夠持續輸齣高品質産品的房企，會逐漸占據更多份額，房企的優勝劣汰將加快。

預判4

2022二手房與新房的置換，依舊不容客觀

煙台不具備一綫城市存量房市場的流動性，5萬多套的存量對於置換而言是很大的壓力。

而且我們要清楚的是，新房市場直接影響城市經濟發展，二手房更多是影響個人。盡管兩者有強聯係，但新房市場一定會獲得更多政策支持。

可預見的是，今年二手房市場依舊不容樂觀。如果房東不能降低預期，那5萬多套在售或成常態。

這會是一個長期矛盾。

03

如果說2021煙台樓市的主鏇律是尋找迴歸的方法，那2022煙台樓市的硬邏輯， 就是保持謹慎與樂觀，選擇閤適的房子。

眼下買房，一定要清楚現在煙台樓市底層價值邏輯的改變。

正如很多人預測的，2022，注定將有一波行情。

一方麵是因為2022年是轉摺之年，另一方麵在於2021年的經濟增長中，房地産並沒有發揮更多的作用。

而2022年經濟最核心的任務，就是穩增長。所以，房地産恢復正常增長就是穩增長的關鍵因素。

在這種情況下，就誕生瞭樓市政策的窗口期。

如今這種行情，已經在廣州、深圳、上海等一綫城市蠢蠢欲動。

今年的行情大概率會重復2020年疫情之後的態勢，核心區優質改善盤和豪宅，成為漲幅最多、最大的資産。

正如24號住建部領導在一次重要會議後指齣： 2000年以前建成的大量老舊小區，這些住房麵積小、配套差，質量也不高，群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。

言外之意，非常明顯。

所以2022煙台樓市的硬邏輯依舊是産品為王，我們要清楚在看似供應充足的市場環境下，優質産品依舊是短缺的。

二八定律，在樓市中體現更為“極端”。

把握窗口期做齣決策，需要謹慎思考。