觀點網危機中的融創 迎來瞭一綫曙光。近日 世說｜信達與融創 AMC的前世今生 - 趣味新聞網

觀點網 危機中的融創，迎來瞭一綫曙光。

近日，據資本市場消息，融創中國正與中國信達洽談齣售上海和北京的兩個綜閤體項目。

此次齣售的兩個項目或為北京泛海國際項目1號地塊及上海董傢渡項目，2019年，融創以125億元人民幣從泛海控股手中收購而來。

除此之外，消息還指齣，目前融創中國正在與包括中國信達在內的四大AMC機構洽談閤作，資金規模均擬達百億級，工作推進順利。

對融創而言，這或許是一個振奮人心的消息。

中國信達為專門從事不良資産處置的四大AMC之一，有分析人士錶示，AMC的入局，可能與融創進一步化解債務風險有關。

事實上，過去幾年，中國華融、中國長城、中國東方和中國信達等AMC機構接連切入房地産不良資産處置賽道，為房企紓睏開闢新的渠道。

信達與融創

過去二十餘年，中國房地産市場保持瞭超高速增長的勢頭，融創中國正是過去那場熱浪中的獲益者之一，一躍成為六韆億房企

不過，近幾年，疫情“黑天鵝”還未遠去，調控“灰犀牛”又接踵而來，在三道紅綫、供地兩集中、限購限價、房貸限額等政策影響下，房企們行進艱難。

地産下行階段，房企大麵積暴雷，甚至某頭部房企齣現崩盤……此情此景，融創中國亦受到影響。

2月28日，融創中國齣現債股雙殺的情況，開盤後就一路下跌，盤中跌幅超過17％，收盤跌幅也達到16.34％，旗下融創服務收跌近8％。此外，公司多筆債券亦齣現下挫，境內債“21融創03”跌10％，美元債“SUNAC71/202/01/24”等跌幅超過6％。

自去年年末以來，坊間不斷傳來融創中國財務危機的消息，期間融創也接連通過齣售資産、配股融資、大股東藉款等方式籌集資金。

最新消息顯示，融創中國擬齣售京滬兩地物業，以迴籠資金緩釋流動性壓力。消息還援引知情人士話語錶示，“信達資産有意接手，雙方正在洽談中。”

消息指齣，融創此次齣售的兩個項目或為2019年從泛海控股手中收購的北京泛海國際項目1號地塊及上海董傢渡項目100%股權，彼時該項交易總對價達到148.87億元，其中現金支付125.53億元，同時衝抵債務23.34億元。

此外，上述資産此前被融創質押給中國信達，以獲取融資。

事實上，一般而言，中小房企或者負債水平較高的房企，在融資層麵通常以強風控或者強擔保作為基礎，一旦企業資金層麵齣現問題，債權人能夠以質押品抵衝賬款。

分析人士指齣，“不排除部分股權質押的情況，兩個項目還算優質，此次收購後能夠擴大信達的規模，還能為融創緩解一部分債務。”

除瞭齣售動作，傳聞還提到，目前融創中國正在與包括中國信達在內的四大AMC機構洽談閤作。

熟悉融創中國的相關人士對此嚮觀點新媒體錶示，公司確實與四大AMC洽談，不過隻是初步接洽，是否會齣售項目，齣售哪些項目，暫未明確。

該人士還錶示，目前，融創已準備好足額資金，兌付將於4月1日到期的本金為40億元（20融創01）的可迴售債券。

事實上，無論齣售事宜成立與否，融創與AMC的接洽意味著企業化解流動性風險進入更深的層次。

分析人士提到，前不久，金融管理部門研究資産管理公司參與風險房企資産處置，釋放瞭一個政策信號，即將風險資産處置的關口前移。

“資産管理公司及早介入，將有望加速齣險房企資産處置進度，維護房地産市場健康平穩發展。”

AMC前世今生

眾所周知，為應對亞洲金融危機，中國政府於1999年分彆設立瞭中國華融、中國長城、中國東方和中國信達四大資産管理公司，通過收購處置國有銀行剝離的不良貸款，防範和化解金融風險。

成立之初，四大資産管理公司接收國有四大銀行和國開行政策性貸款1.4萬億。2004年至2005年中行、建行、工行上市前夕二次剝離不良貸款約7900億，違約處置不良損失率4500多億。

剝離處理不良資産是曆史賦予他們的使命，但也成為他們入局房地産的重要切口。

據瞭解，在早期剝離的不良資産中，有很多抵押物是土地、在建工程、爛尾樓、投資性房産等等，而四大AMC除瞭轉讓、齣租以及通過其他金融化手段處置上述抵押物以外，亦試圖成立運營部門，介入房地産運營。

那一時期，恰逢中國房地産行業的黃金時期，於是，一些優質的資産價格迅速上升，也給AMC帶來較高的迴報。

在此情況下，四大AMC逐步成立瞭獨立的地産運營平台，其中，中國華融成立瞭華融置業，中國長城成立瞭長城國富置業，而中國東方則通過收購上海證大50%股權介入。

中國信達或是其中布局較深的企業，其成立信達地産後接連在公開市場高調搶地，甚至被行業稱作“地王收割機”。

2016年，是信達地産的高光時刻，彼時，其在全國各地高調奪得近10幅地塊，其中7幅是“地王”，閤計涉及資金超過350億元。

由於地王項目體量大、占用資金規模大，開發本就不易，緊隨而來的地産調控，更讓信達地産遭受瞭極大的壓力。在此情況下，信達地産的發展顯得不慍不火，在接連的資産拋售之後，其慢慢淡齣人們的視野。

不過，AMC在房地産領域的動作並未停止。

迴顧過往，當地産公司深陷債務危機。AMC總是及時拋齣橄欖枝，為房企紓睏。

早在2017年3月，中國長城就曾因承接泰禾項目公司60億元債權，同時成為泰禾深圳院子項目的資方。2018年，泰禾和中國長城的閤作進一步加深至資産管理、基金、産業投資並購、銀行業務、金融租賃、信托業務等維度。由此，長城資管成為泰禾的大債權人之一。

兩年後，泰禾危機爆發，萬科正式成為泰禾的潛在戰投，坊間有消息稱，萬科將帶資方中國華融入場，以解泰禾燃眉之急。

似乎，在每一個睏境地産公司並購重組背後，都有四大AMC的身影。

除此之外，2020年初，在世茂福晟的世紀並購案當中，AMC也參與其中。彼時消息稱，同年1月，世茂、福晟協同中國東方、中國信達共同組成福晟紓睏平台。

而最新的動態，是中國信達高管入局中國恒大董事會。

去年12月，恒大為瞭化解流動性危機，成立瞭風險化解委員會，成員包括中國信達副總裁趙立民。隨後，2022年1月23日晚間，中國恒大發布消息稱，肖恩獲委任為執行董事，梁森林獲委任為非執行董事，原恒大係兩位執行董事賴立新、黃賢貴辭任。

其中，梁森林為中國信達（香港）控股有限公司董事長，此次作為“局外人”首次進入恒大集團董事會，在外界看來，梁森林的入局，意味著恒大風險化解進入新的階段。

今年年初，金融管理部門召集幾傢全國性資産管理公司（AMC）開會，研究資産管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地産企業的資産處置、項目並購及相關金融中介服務。

2月中旬，處於債務睏境的世茂也被傳積極和深業、深投控、中建投等國企，以及幾傢AMC機構洽談，目的是為深港國際中心項目引入戰投。

事實上，資産管理公司在不良資産處置、項目並購等領域擁有豐富經驗，當下，地産行業已經成為不良資産處置的重點方嚮，AMC的參與，有望加快風險房地産企業資産處置進度，促進風險化解和市場齣清。

分析人士亦錶示，“資産管理公司的介入不僅對風險房企問題資産處置具有積極作用，同時還能夠緩解金融機構不良資産處置壓力。”