012022年 房地産正處於大調整、大清算、大分化的深度洗牌。此刻 黃奇帆解讀房地産未來十年的邏輯 - 趣味新聞網

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2022年，房地産正處於大調整、大清算、大分化的深度洗牌。

此刻，有人爆雷，有人逃離地産，有人躺平，也有人在積極應對，當然，也有人“逆勢進取”。

怎麼認識當下房地産的“睏局”與“齣路”？

在最近一次《聊一波》欄目中《財經》雜誌總編輯王波明對話黃奇帆，僅半小時，就聊透瞭中國地産40年以及未來10年新格局，很多觀點犀利、直接、七寸。

比如，現在的房企睏境既不是政府調控過頭造成，也不是房産商自作孽造成，黃奇帆更多認為是中國房地産行業自身也到瞭十大拐點新階段。比如不要擔心這一次地産陣痛會怎麼樣，這個陣痛恰恰是中國房地産發展到這一步“必然的拐點”。比如行業都在談論房地産的“頂”，但黃奇帆強調，房地産2017年銷售麵積17億平米，2021年16.5億平米，所以17億平米早在2017年就打住瞭，後三年基本沒有再漲。比如重組問題開發商，是中國地産“軟著陸”一個重要殺手鐧。

房企睏境如何破？後市如何？房地産未來在哪裏？看看黃奇帆怎麼說？

part1：房地産為何能40年爆發？

黃奇帆：改革開放來，中國房地産，為何能40年“轟轟烈烈”地發展？

這取決於1980年前後中國房地産城市化需求的極度飢渴。整體講，八十年代中國城市化改革，製度化的鬆動和市場需求極度的飢渴疊加在一起，就形成瞭中國房地産爆炸性的發展。

首先，1980年中國1.8億城市居民的人均住房麵積是多少？5平方米。三口之傢就15平方米，又吃又住又睡又是廁所間。2020年是50平米。5平方米和現在人均50平方米對比，就能看到那個時候住房需求極度的飢餓狀態。

其次，1980年改革開放一開始，就釋放瞭城市化的機製。其中一個是可以落戶的製度；一個是可以離土離鄉的製度；一個是土地承包釋放農村勞動力的製度；第四是城市有瞭土地批租有瞭房産商。第五，老百姓有瞭自己擁有産權的傢庭居住的房子，之後按揭貸款也齣來瞭。這六條改革一閤成，就變成瞭巨大推動力。

其三，政府成立瞭像上海浦東這樣的投融資平台，接著國傢又開設開發區，每個開發區就是一個經濟發展的增長極，這都是城市化運動的推動力。

有瞭這八個機製，各項政策一鬆動，就把前麵餓得扁扁的肚子一下子就撐開瞭。

這一爆發是什麼概念呢？

1990年，中國1年造的房産麵積是1000萬平米，

2017年，中國房産商建的房子是17億平方米，

2021年，中國房産商新建房的總量16.5億左右

所以大體上2017年17億就打住瞭，後麵三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國過去30年、40年房地産發展的情況。

part2 當下房地産處於十大拐點

黃奇帆：在眼下，中國房地産市場進入瞭新階段，關鍵的10個指標齣現瞭拐點：

第一，總人口減少。即再過40年，中國人口不會再繼續上演過去“4個億變14億”，大傢基本上認為14億人是人口天花闆，總之人口在減少。

第二，中國的城市化率已經到瞭65%，但是中國的65%相當於歐美75%，再增長也就增加5、6個點。

因為現在的65%實際上是把農村裏麵的青年人、中年人給抽齣來瞭，小孩和老頭老太太都留在農村。

第三個，中國的老齡化在加深，去年已經到21%，預計2035年會到30%以上，老齡人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，會退齣很多房子來。

第四個指標，到去年為止，中國房産商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地産建設量也就17億平方米，這就是一個較大的庫存。

中國老百姓買下來的房子，用來投資，沒有住也沒有齣租的，有20%。在房價上升期，就算我有兩套房子閑置我也不怕。房産商房沒賣掉會覺得沒賣掉反而劃算。但是房價如果不漲瞭，這個庫存都是積壓，會造成新房需求大幅萎縮。

第五，整個中國城市人均住房麵積2000年後達到瞭50平方米，全世界發達國傢人均50就是天花闆。

第六個指標是年度房地産建設量，2000年是1億平方米，2010年10億，到瞭2016、2017年17億， 20年翻瞭四番，17億什麼概念？中國造瞭全世界的一半！那是因為過去30年有這個需求，擴張到瞭人均50平還這麼造，你想泡沫化需求都泡不齣來。

第七 ，中國的土地價格和房産的價格20年翻瞭四番。

比如，上海最貴的地方衡山路，2000年時房子是6000多塊錢一平米。現在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數上20年翻四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬，也是10倍、十幾倍的漲。

當地價有20年翻四番的趨勢時，所有房産商都會囤地、炒地，大傢都不怕庫存，都拼命融資貸款。這個做法是20年如此的溫床給寵齣來的，給慣齣來的。

第八個指標，危舊房改造和舊城改造，大規模的舊城改造也差不多瞭，沒有這個需求瞭；

第九個，城市的學校、醫院建設也到頭瞭。

第十個，中國的房地産商負債率都到90%的天花闆瞭，再過10年也不會變成105%。總而言之不管是舉債，還是公共設施、基礎設施、舊城改造，還是老齡化指標，當下這些數據都錶明新階段新常態要齣現瞭。

現在房地産齣現瞭睏境，有人把它歸結為是地方政府和國傢的政策過頭瞭，太集中瞭，太厲害瞭，把它給打壓瞭，這是不閤理的。

整個環境已經到瞭這一步，你還像當年飢渴狀態時期那樣去激進，那不變成神經病瞭嗎？

現在的睏境既不是政府調控過頭造成的睏難，也不是房産商自作孽造成的，因為房産商2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式。

為什麼當時不破産、這會兒房産龍頭企業集中破産呢？原因就是這種方式在擴張的時候是可以循環的，但現在繼續按這個邏輯來你就轉不動瞭。

part3 新常態下房地産5大調整

黃奇帆：今後5年10年，中國房産商運行方式的新常態會齣現五大調整。

第一，全世界的房産商，負債率沒有超過50%的，中國到瞭80%、90%，這是過去地價、房價、市場需求量猛漲16倍導緻的。一旦需求沒有瞭，他們就會進入到一個新常態，負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。

第二，高價買地、大樓盤造房這種狀態會收斂，會根據市場實際需求進行結構性開發。

第三，房産商發瞭瘋一樣的跨界，又搞商業、又搞工業、還搞製造業，覺得房産商賺瞭錢以後就可以隨意跨界到處搞的就停瞭，他們就不再鬍鬧瞭。術業有專攻，這個方麵會收斂。

第四，中國房産公司獨立法人的有9萬個，整個美國的房産公司不超過500個，我們的開發商比全世界加起來還多。以後中國房産商有1萬個不得瞭，所以今後十幾年，房産商法人會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉行、關閉等等。

第五，房産商賣房不會是以前那種造100萬賣100萬的大周轉，以後可能變成瞭造50萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業性的租賃房，變成商住、長租公寓銷售。

這五大變化會是今後房地産常態的經營狀態！

所以你一點不要擔心這一次的房地産陣痛會怎麼樣，這個陣痛恰恰是中國房地産發展到這一步“必然的拐點”。拐點過後是良性循環的開始，這個開始不僅僅是靠政府約束，而是以環境土壤為導嚮的。

part4 房地産拐點後，房價不會大跌

黃奇帆：這個拐點是講20年翻幾番這樣的房價地價上漲到頭瞭，以後十年可能也會往上漲，但是每年漲幅低於GDP增長。並沒有說五年低一半，十年又低一半，沒有這個概念。

因為房産總有摺舊，如果我們有550億平方米，55年時間每年摺舊2%或者1.5%，每年差不多摺舊就是10億，形成一個可循環的狀態，這個平衡就形成瞭一個新常態。

這時候房産的價格就是保值的，局部地區房價也可能繼續漲。

part5 房地産是支柱産業，必須穩定!

黃奇帆： 房地産是支柱産業，必須要穩住。

首先，房地産是支柱産業，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要穩定。

第二，中國老百姓的財富60%是房産，房地産也是民生産業，也應該穩定。

第三，房地産是半金融企業，裏麵有大量的按揭貸款，如果崩盤對金融機構也是風險。

第四，房地産是龍頭行業，關聯著大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的銷售産品、消費品。

我們政府之所以采取五個限製措施，就是控製房地産的炒作，避免大起大落、追求穩定。

長遠來說，房産商自己的行為方式也會轉變到比較可持續的穩定狀態，對政府來說，當下對這些睏難房産商我們不是簡單要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入破産重整的保全，它的資産不是房産商的，是債權人的，這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買瞭按揭貸款的房子的老百姓，他也是個債權人，還有許多施工隊的施工欠款。

對這樣的資産，如果簡單讓他破産，就會造成社會震蕩，而使得它軟著陸就要用重組的辦法。

重組是一切危機中重要的軟著陸的一種方法。

part6 房企會破産嗎？債務問題怎麼辦？

黃奇帆：

第一種，大型的房産商，齣瞭問題的房産商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個肌體，隻要不整體上癱瘓。

第二種，優勢的房産商，沒齣問題的房産商，去收購、兼並、重組齣問題的房産商。

第三，我們國傢隊、國有資本運營公司也可以拿齣它的資本金，戰略性的資金，他不一定自己直接重組房産，他可以入股成為戰略投資者，入股到那些優勢房産商去收購兼並，他隻要一介入，會在社會上産生巨大的影響力和信心。

第四種，地方政府也可以拿齣一定的錢把過去10年5年批租給房産商的地，根據現在的市場行情打個摺迴購而不是沒收，因為這個地事實上已經是債權人的瞭，你無權去沒收它，你應該迴購。

迴購以後這個資金封閉運行，就用來還債，也是一種重組。

第五，房産商庫存的房屋，政府也可以迴購一部分，迴購的中低端的成為保障房，中高端的成為人纔房。

總之，五管齊下，重組。重組是軟著陸的一個重要的殺手鐧。

為瞭穩住局麵，這五個渠道進行重組的時候當然需要資金，這種資金國傢可以有專項債或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅綫裏，算體外循環，這也是一種辦法。

總之最後的結果，使得這次拐點到來以後新的背景下，作為一個陣痛、轉軌的一個重組手段，實現房地産平穩落地，軟著陸。

在新的拐點下，其實用不著擔心，房地産也好、政府的條款方式也好，都會隨著地産新形勢進入良性循環狀態！