導讀：“城市更新”盡管是個較新的名詞 但其內涵其實並不新 城市更新會牽涉的這3件事，不做好應對準備可要吃大虧！ - 趣味新聞網

導讀： “城市更新”盡管是個較新的名詞，但其內涵其實並不新，絕大多數事情都是老百姓在過去十數年間見識過的。從這個意義上講，城市更新頗有些新瓶裝舊酒的味道，可視作城鎮棚戶區改造的延伸。在明律師覺得，將城市更新與徵收拆遷、騰退搬遷等拿齣來對比事實上是存在邏輯謬誤的，因為稍加瀏覽各地的城市更新法規政策即可發現，它與以往這些項目是包含關係，而非並列關係。本文，在明律師就為大傢進一步解析城市更新究竟會乾些什麼，以及咱老百姓的應對之道。

【事件一：拆除曆史違建】

拆違建，是各地城市更新項目的題中應有之義。且無論是拆除重建類更新，還是僅僅做綜閤整治，都不妨礙拆除違法建設在其中的充分開展。

鑒於城市更新活動主要發生於城市建成區範圍內，故相關拆除違建行為主要依據《城鄉規劃法》推動，針對的是未依法辦理建設工程規劃許可證的違法情形。

伴隨城市更新而來的違建清理整治主要由街道辦事處組織實施，區縣自然資源和規劃主管部門協助進行調查取證，並提供航拍圖、國土空間規劃圖紙等證據。

查處、拆除的程序正是十分經典的“前處罰，後強製”，通過責令限期拆除決定的執行來實現對違建的拆除。

在明律師要提示各位的是， 雖然城市更新的相關規範中一般不會明確提及拆除違建的內容，但“拆違建”仍會因城市更新項目的推動而在一定程度上得到加速。

要更新，就得先拆違建，不然怎麼更新呢？這種邏輯已為一些地方政府所認可。違建當事人將會麵臨來自申請城市更新居民和行政機關的雙重壓力。

故此，大傢一定要及時谘詢專業律師，嚴抓拆違程序中的違法點，及時救濟責令限期拆除決定。隻要扛過瞭拆違方的“三闆斧”，隨著城市更新項目的深入，與市場主體協商，甚至獲取徵收補償的可能性都是客觀存在的。

畢竟， 城市更新所要麵臨的是處置所謂的“曆史違建”“存量無證房屋”，政策也支持這類房屋通過徵收拆除並取得適當的補償。完全零補償的拆違，顯然是當事人所不能接受的。

【事件二：一定規模的協議搬遷或者改造】

城市更新的主要活動內容事實上就是協議搬遷或者改造。無論拆的還是不拆的，能乾什麼，都要靠業主們達成協議。達不成協議，七嘴八舌，那就什麼都乾不瞭。

而這個“談”的對象，在明律師此前已經分析過瞭，可不是徵收辦或者街道辦，而是房地産開發企業。

這就要求咱老百姓具備相當的協商談判功力，在對補償條件心存不滿時不要輕易妥協去簽訂搬遷補償協議。

在協議搬遷過程中，簽約即意味著我們對自己房屋的處分，簽完瞭就要按約定交房搬離，到那時再想反悔就是我們違背誠實信用原則瞭。

更何況，一旦簽約比例達到瞭95%這樣的“政策門檻”，項目性質就可能會發生根本轉變。地方政府針對剩餘戶啓動徵收，此時留給被徵收人的迴鏇餘地就會十分有限瞭。

協商這一環節上，待更新房屋的市場價值顯然是重要議題。老百姓要是對這一略顯專業的問題拿不準，一定要及時谘詢專業律師，為自己的談判增添專業保障和籌碼。

【事件三：徵收及其他“行政決定”】

盡管棚戶區改造的高峰早已過去，但房屋徵收卻從來不曾淡齣城市的視野。

《上海市城市更新條例》第31條規定，在城市更新過程中，為瞭促進國民經濟和社會發展等公共利益，按照國傢和本市有關房屋徵收與補償規定確需徵收房屋提升城市功能的，應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則，廣泛徵求被徵收人的意願，科學論證徵收補償方案。

作齣房屋徵收決定的區政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作齣房屋徵收決定的區政府依法申請法院強製執行。

據此可知， 城市更新不全是騰退搬遷的天下，確有需要時政府徵收仍能大顯身手。

除徵收以外，上海市在《條例》中還規定瞭對公有舊住房的拆除重建改造，並明確當簽約比例達到95%以上時，區政府有權組織公有房屋承租人與公房産權單位調解，直至通過行政決定實施“強製”騰退。

當事情真的發展到這一步時，被徵收人切勿有任何猶豫，在法定期限內及時行使訴權是最重要的。分戶作齣的徵收決定要訴（包括復議），徵收補償決定同樣要訴。

甚至包括前麵提及的“強製騰退公房決定”，也要想盡辦法加以救濟，而不能坐等其生效後法院來人上門強拆。

在明律師最後要提示大傢的是， 城市更新就是一個多種法律性質活動疊加的混閤體，其較單純的拆違、棚戶區改造、城中村改造而言更為復雜，對當事人維護自身閤法權益也提齣瞭更高的要求。 當事人一定要盡早學習掌握房屋所在地的相關政策法規，盡早谘詢專業律師，有準備地應對上述3類事件。（王小明/文）