墨菲定律說：Anything that can go wrong will go wrong。這正是房地産行業的精髓。吊詭在於 將“wrong”改成“good”同樣適用。先是有人曝光 放大招！蘇州限售限購雙鬆綁，樓市全麵寬鬆來瞭？ - 趣味新聞網

墨菲定律說：Anything that can go wrong will go wrong。

這正是房地産行業的精髓。吊詭在於，將“wrong”改成“good”同樣適用。

先是有人曝光，蘇州二手房的限售規定由過去的“自取得不動産權證之日起5年後方可轉讓”變更為“取證3年可轉讓”。

隨後權威媒體證實：“5年限售”確已作古。

來自蘇州市房地産市場和交易管理中心的迴應：除瞭二手房限售調整，還有兩大重要的政策變化――

1. 購房要求的社保繳納年限由“連續纍計2年”改為“纍計2年”，意味著無須連續繳納社保；

2. 外地人齣售房屋後，2年內無須社保或稅單可直接購房。

限售、限購雙鬆綁，蘇州可以說放瞭個大招。這波操作意在何為，又會有哪些影響？

與秦皇島相似，蘇州經曆瞭“放風闢謠實錘”的麯摺迂迴。

早在3月11日，就有人在微信群貼齣“住建聯閤多部門及開發商代錶開會，協商政策鬆綁”的消息。

很快，蘇州市住建局對此錶示否認，並稱“以官網信息為準”。

不過緊接著，又有人曝光瞭調控細則，包含降低首付比例、提升公積金貸款額度、縮短限售年限、放鬆限價等等。

3月25日，更詳細的內容來瞭。

彆的不說，至少上圖中的第1、2、5條在今天得以印證。無風不起浪，無根不長草，蘇州新政顯然早有謀策，後麵的彎彎繞繞不過是“走流程”。

這就好比女孩追男生，總不能上來就說我好喜歡你吧，萬一人傢有女朋友呢？先放話探探口風，循序漸進，欲擒故縱，欲說還羞，給對方留點念想，給自己留點退路，纔有更大概率修成正果……

中國樓市就是在一場場“虐戀”中走過來的，所以我們能理解蘇州、秦皇島的操作，也基本可以判斷： 接下來，這些城市很可能會有進一步動作。

可能很多人沒留意，月初“中國房地産報”發瞭一篇社評，裏麵有兩句來得比較陡――

“各級政府要敢於改革，因勢利導。例如最典型的 限售 等政策，對於這種在樓市火爆和過度投機的非常時期齣台的措施，在 目前來看已經完成瞭曆史使命，該退齣就當及時退齣 ，不能不講科學把握就僵化延續，也不能沒有當機改革的勇氣。”

“積極齣台對房地産市場有利的投資、銷售、融資和消費政策的最關鍵時刻瞭，萬萬不可錯失瞭最佳時機。”

文章已經看不到瞭，但中房報作為住建部主管的地産媒體，這樣的話不是隨便可以說的。顯而易見， 從輿論到政策、從高層到地方的“分布試探”已經開始，蘇州的舉措便是其中一環。

我之前寫過：這次放鬆調控的城市不是基本麵差人口淨流齣，就是産業失衡經濟增長乏力，房地産市場庫存高企、需求不足，量價滯漲甚至跌跌不休……實已到瞭“非救不可”地步。

那麼蘇州呢？

2021年，蘇州GDP為22718.3億元，居全國第6，同比增速達8.7%，高於國內平均綫0.6個百分點；

截止去年底，全市常住人口為1284.78萬人，比上年末增長0.8%，常住人口城鎮化率達81.93%；

2021年，規模以上工業産值為41308.1億元，在國內僅次於深圳，差距不到韆分之一；第三産業增加值11655.8億元，同比增長8.1%；……

經濟基本麵很能打，完全可以對抗一定程度的下行衝擊。

蘇州

房地産市場也並不“冷”：官方數據顯示， 蘇州今年3月新建商品房 成交麵積為52.71萬�O ， 環比增加77% ；二手房網簽3578套，環比上漲110%，相較去年3月，跌幅同比減少50%。

數據來源：蘇州市住建局

3月二手房掛牌均價、成交均價分彆環比上漲5.73%和5.47%。 量價雙漲，似乎沒有“救市”的必要。

數據來源：蘇州市住建局，網絡

但略一分析便知，3月的“暴漲”完全是因為2月太慘，實際成交遠不如去年同期。下行預期疊加疫情，本地開發商朋友告訴我“行情沒有說的那麼好，每天就幾組來訪。”

另外，存量是個大問題。

根據剋而瑞報告， 蘇州商品住宅庫存為1887.2萬方（22年2月數據），在江蘇13市中排行第一。其中蘇州市區庫存926.84萬方，去化周期達12.8個月。

同為省內強二綫，南京庫存去化周期不到8個月，無锡也隻有10個月多一點。相比之下，蘇州不可不謂“壓力山大”。

來源：剋而瑞

而在 貝殼網上，蘇州二手房掛牌量超過12萬套，來到曆史高點。

這就像某些小紅書名媛：錶麵看吃穿不愁歲月靜好，背地裏卻擼著網貸。蘇州是座好城市，但市場並沒有那麼樂觀，眼下放鬆限購增加需求、放寬限售抬升預期，都是應時之舉。

有一點大傢忽略瞭，除瞭救市還得“救人”。

最近，“斷供潮”被炒得沸沸揚揚。有機構統計， 2021年，江蘇省法拍房數量超過20萬套，大幅領先其他省市；其中蘇州高達3.7萬套，遠超省內其他城市，乃至北上廣深。

來源：365樓市

新冠陰霾之下，企業倒閉失業率攀升，賣房迴血成瞭救命稻草。收入銳減還不起月供，限售又來卡脖子，那就隻能忍痛走上法拍席…… 縮短限售年限，對急於變現又不想拍賣的業主來說無疑是人性化操作。

關於蘇州新政，目前還有一個爭議點：之前交易、備案的房子，究竟限售三年還是五年？

我的觀點是，這不重要。

當下中國經濟處在洗牌和盤整階段，加上疫情影響，下行壓力巨大。數據顯示， 今年3月國內製造業采購經理指數(PMI)降至49.5、非製造業商務活動指數降為48.4，雙雙跌破榮枯綫。

在各行各業中，房地産又承受著相對較高的負擔與風險。剋而瑞數據顯示， 3月全國商品住宅成交麵積同比降幅擴至47%；百強房企單月業績同比降低52.7%，一季度業績規模同比縮水47%，超八成企業纍計業績同比降低，其中近四成降幅超過一半……

此情此景，信心的恢復比“黃金”更關鍵。

限售、限購政策的調整，很難說立竿見影帶來多少增長，但一定能為市場注入強心劑。 比如二手房限售五年轉三年，不一定會讓大批房源解封，卻可以間接促進新房銷售預期（變現更快），進而提高開發商入市積極性。對個人來說轉賣周期縮短，限購鬆綁又滋長瞭需求，自然更願參與交易，市場也就盤活瞭。

君不見4月2日，廣東東莞市發布《關於明確疫情防控期間購房資格認定問題的通知》，明確社保可以“先購房、後補繳”。

4月4日，浙江麗水市發布公告，齣台提高住房公積金貸款額度、延長貸款年限、下調購房首付比例等措施。

4月6日，甘肅蘭州市發瞭《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若乾措施（第1號）》，提齣首套房首付比例低至20%、二套房首付比例低至30%、取消“認房又認貸”等等。

4月8日，四川資陽市調整部分住房公積金政策，包括降低首付比例、提高公積金貸款額度。就在幾天前，綿陽市齣台瞭類似文件，針對多孩傢庭還有購房優惠。

截至目前，已有約70城開啓“穩樓市”模式。中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛鬆成 錶示： “當前為緩解房企在疫情影響下陡增的現金流壓力，繼續從需求端邊際放鬆是現實的舉措。各地應靈活把握因城施策和全國統一政策的平衡，以不增加行業風險為底綫，在緩解疫情影響的同時鞏固已經取得的調控成果。”

可見在“房住不炒”和“三穩”前提下，適度寬鬆將是今年的主鏇律。

與此前放鬆調控的城市相比，蘇州不隻經濟總量遙遙領先，還是中國工業化、城市化的標杆之一，這一切賦予瞭它“風嚮標”意義。因此， 其新政的齣台比蘭州、哈爾濱等更值得關注，所釋放的信號也更強。

一綫不好說，不過大概率會有強二綫城市緊隨其後。杭州？南京？重慶？

圖片來源：天新小馬

知道有人要問蓉縣，上篇文章寫瞭：成都樓市不需要猛藥，也不可能跟深圳一樣迴迴敲打，隻用“把市場的還給市場”。

至於風來不來，我跟你們一樣無法100%判定，但是我能肯定的是， 當地政府一定有儲備政策（鬆與緊），需要一個恰當的時間節點來推動僅此而已 。讓我們一起保持期待。

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《蘇州調控》

《綠城》

作者：Style丶戲子

齣版：成都純淨房子微信公眾號

類型：地産/市場

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