本場會議聚焦房地産對上遊需求的拉動作用 相應闆塊的配置機會。房地産對上遊需求強力拉動時 華安證券：當房地産對上遊需求強勁時，哪些闆塊錶現較好？ - 趣味新聞網

本場會議聚焦房地産對上遊需求的拉動作用，相應闆塊的配置機會。房地産對上遊需求強力拉動時，玻璃投資機會確定性強，建築裝飾通常無機會，焦炭和鋼鐵需價量提升配置，水泥需基建一同發力。本次會議由華安證券研究所副所長、首席策略分析師鄭小霞和華安證券策略研究員張運智為大傢深入分析！

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3月16號的時候公布的一二月的宏觀數據， 顯示地産投資分項同比增長3.7 ，地産開發投資裏有兩大塊， 一個是土地購置費，還有一個是其他像建築安裝工程。

建築安裝工程和整個房地産本身的錶現是有比較強的關聯，實際上一二月份如果剔除土地購置費，房地産開發比較實的投資，它的增速隻有在1%左右。

圖片來源：海洛創意

如何來看待地産對上遊的拉動作用

選擇5個房地産典型的上遊， 第一是鋼鐵 ，螺紋鋼是建材裏麵用於房地産的大戶，還有和 煉鋼直接相關的焦炭 。另外 水泥、玻璃 也是施工建材裏麵比較重要的兩個方麵。還有整個房地産需要有提供 建築服務 ，這5個行業從兩個角度來看，房地産對上遊的影響， 一個是房地産的需求，到底在上遊的需求裏占比是百分之多少 ，它在上遊整個行業的影響有多少？另外它對上遊的價和量有多少的關係，會不會影響上遊的價和量。 第 二個大方麵，當地産對於上遊的需求有很強的拉動作用的時候，下遊這些闆塊指數會不會受益？

結論是建築服務有8成，8成左右是受益於房地産的需求拉動的。其次是玻璃大概會占到6成，像焦炭、鋼鐵還有水泥大概是35%左右的水平，這是房地産對上遊的需求量的貢獻。很明顯看到 建築服務跟地産的需求是非常強的相關，其他也是有比較強的關聯作用 。

房地産投資，它有一定的周期性 ，房地産從地基到建好竣工，根據施工周期的快慢，有的是24個月，有的是36個月，就意味著不同階段的房地産的需求，是會對上遊有不同的影響，像新開工，它主要跟鋼鐵的需求有強相關，在施工環節，它跟水泥還有建築服務是強相關， 下遊主要是竣工的時候是跟玻璃有強相關。

當房地産對上遊闆塊有比較強的拉動作用時 ，分彆看瞭每個闆塊的錶現，如果房地産是相對旺盛的時候， 玻璃闆塊有很強的配置價值 ，有比較好的機會，然後 建築服務是比較確定沒有機會 ，水泥、鋼鐵、焦炭這三個闆塊稍微特殊一點，它除瞭房地産要比較給力以外，他還需要有一些其他條件相配閤，當其他的條件配閤的情況一同齣現時，就會有超額配置的機會。

首先看螺紋鋼，建築業占到55%，其中在55%裏麵，房地産相對來說比較重要的一部分，根據曆史的推演和分析， 房地産對整個粗鋼整個鋼鐵行業的需求大概是占1/3左右 。其次基建大概占1/5左右，機械汽車可能會占10%~15%左右的水平。

根據典型的房地産企業，它的施工標準來看， 實際上用鋼最主要的部分是在地基的部分 ，因為齣於防範自然災害地震的需求，對於建築是有相對固定的標準。

對於地上和地下的部分做瞭分析，地下部分大概占35%，地上部分占65%，其中地下部分因為要保證它比較結實，大概是每平方米需要130公斤到170公斤的消費量，地上部分根據它的建築的高度不一樣，它的用量也不同，但一般來說是在40~60左右水平，平均每平方米新開工麵積的螺紋鋼用量大概是85，它的施工進度， 一般來說螺紋鋼在施工是在整個施工的周期裏，前三個月打地基，會把地下的部分全部用完，地上的部分大概會在前12個月基本用完，可能兩部分加起來會運用在98%左右。

目前來看它的占比在10年到15年，當時房地産比較熱的階段，它相對比較高的一度占到40%，目前已經下降到30%左右，去年是35.9%占比在粗鋼所有行業的分布比排在第一。 房地産的需求會不會對價和量有影響，從螺紋鋼角度來說，相對關聯性比較強。

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焦炭實際上是比較直觀的邏輯 ，主要的 焦炭消費量都是和煉鋼有直接關係 ，因為我們國傢的電爐煉鋼是所謂的廢鋼再利用，大概占産量的10%左右，剩下的90%都是高爐煉鋼。

按照高爐煉鋼的一般方法， 一噸粗鋼大概需要消耗0.5噸焦炭 ，房地産對焦炭的消費量的占比實際上是在提高，主要是和 其他行業焦炭的消費量的下降有關係 。2017年的占比是37%左右。從價和量的影響來看，焦炭的新開工麵積和它的焦炭的消費量的關係是比較明顯。

如果隻看基建，因為基建它也是用鋼的大戶 ，但是我們把基建增速和焦炭的增速做相關係數的分析，它實際上是比較低，也就是說焦炭也好鋼也好，它大頭是房地産。

對於焦炭價格來說，它和螺紋鋼有一些不一樣的地方， 房地産的需求主要是影響它的消費量 ，對於它的價格影響相對弱一些，和焦炭本身特點有關係， 焦炭它主要是用於煉鋼，它的供需相對來說比較穩定 ，而且它的價格波動還受到其他的限製，動力煤是用來發電和供熱的，當動力煤價格過高，焦炭有可能會被某些電廠作為替代品，這也就意味著 焦炭的價格會和動力煤的價格有一定關聯，削弱它跟它本身消費量的影響。

水泥對於一般的建築來說，要做到7級抗震的標準 ，大部分情況下會使用C25或者是C30的混凝土，比較通用的是C30的用量，它對應的兩種比較常見的水泥，一個是標號32.5的水泥和標號42.5的水泥，每平方米施工麵積大概會用到196.25韆剋的水泥。

施工假設房地産施工周期是24個月，按比較快的施工來看，可以用當年纍計的一施工麵積來算它的施工進度。

會發現房地産水泥的消費量和占比同步的有比較快的提高 ，和工房地産開發企業的施工麵積的快速增長基本上是同步的。去年大概占整個水泥的消費量是36%。

雖然水泥的占比比較高，但是 對於水泥的用量影響更大， 是更大的基建，基建它更相關的像比如修建道路，修建橋梁，它和房地産還不一樣，它對水泥的需求更旺盛。

從曆史的經驗來看，水泥用量，大概房地産占35%，但是基建可以占到42%，甚至是44左右%，也就是 整個水泥的消費量，它和基建受基建影響比受房地産的影響更大。

如果把基建投資和房地産開發投資剔除掉，土地購置費和水泥消費量的相關性就會明顯提高，但是水泥價格跟消費量也好，跟基建還有地産需求，並沒有那麼強的關係，尤其是2016年以後，國傢去産能以後，水泥的價格一直在往上走，主要是 供給端的因素導緻它價格上升，實際上需求端增速是持續在下降。

建築服務， 建築業它涉及到的兩個大項， 一個是房地産，另外一個是基建， 最重要的要把房地産中涉及到基建的部分、技術數據，基建部分裏麵比較大的是土木工程，這主要是基建。

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另外在房屋建築當中，要剔除掉比較強的有基建屬性的部分，比如說大學建設、市政中心、體育館，這些部分是要剔除，留下的部分是房地産開發企業比較集中的像住宅，像商業用房，還有辦公用房，這部分把它近似作為房地産占比，把這部分的占比算齣來，占整個建築業麵積約80%左右的，也是在10年之後，當時房地産有相對來說比較熱的階段， 有快速的提升，目前也是相對來說比較穩定。

建築業總産值， 基本上房地産的關聯性很高 ，不管是從新開工施工還是從竣工來看，相關係數都是能夠超過80%。

玻璃它主要是用在竣工環節 ，這個環節它和前麵幾個行業不太一樣，因為玻璃環節基本上是在快建好的狀態，會和電梯一起裝，在封頂之後的階段纔會裝，它主要和竣工麵積有比較直接的關係。

用曆史的經驗數據來計算，每平方米的建築麵積大概需要0.55重量箱的玻璃，那麼以用竣工麵積，乘以單位的用量來推算房地産行業的玻璃的總的消耗量，目前來看房地産玻璃的占比是逐步下降的狀態，因為一個目前的汽車有擋風玻璃，汽車對於玻璃的消耗消費量也是相對來說比較大，並且在逐步上升。 隨著房地産在16年之後，調控趨嚴瞭之後，它對玻璃的需求是在慢慢下降。

另外光伏發電，它也是需要很多玻璃，還有一些藥用的藥品的玻璃，它的需求也是在上升的，這就導緻玻璃的用量，房地産玻璃用量占比有所下降，但是絕對量還是相對來說比較高，大概去年整個玻璃尤其是平闆玻璃的消費量裏麵，房地産能占到60%。

在價和量層麵，會發現玻璃的量因為60%都是由房地産來決定的，所以它跟竣工的相關性比較高 。但是對於價格它的影響因素整體上比較強，在16年去産能之後，玻璃的相關性是玻璃價格和房地産的相關性有所減弱，同時它的占比下降也是導緻汽車産量對於玻璃和玻璃的價格之間，它的相關性是有所提升的，但 最主要的還是房地産的需求，是玻璃價格和消費量的決定性因素。

占比需求，從高到低依次是建築服務，其次是玻璃。再往下就是水泥鋼鐵和焦炭的需求的占比不多。

今年房地産上遊的投資機會如何？

目前來看房地産的幾個核心指標，不 管是新開工施工還是竣工， 新開工它是延續著去年同比增速一直為負的情況，也就是說 新開工目前還看不到任何能夠帶動上遊的機會， 所以說至少在上半年可能看不到地産能夠帶動焦炭和鋼鐵闆塊，施工麵積從去年一直是負增長，但是今年年初有輕微的好轉，但是這兩個闆塊我們認為建築服務它肯定不用看， 因為房地産它的拉動作用相對來說比較弱 ，機械能不能單獨把它拉起來，我們認為是有可能的。

竣工麵積可以發現去年下半年竣工麵積，是整個所有房地産行業裏麵唯一個同比為正的數據，因為房地産企業為瞭迴款，為瞭解決它的現金流問題，非常願意竣工，然後賣樓，不管前麵是不是做瞭預售，都是有很強的意願去把現有的項目竣工，但是有意願再去買地，再從新開工環節，再開始建房子，再迴款，對於很多現金流壓力比較大的地産企業難度很大，所以 地産企業的竣工意願是比較強的 ，所以從上半年角度來看，我們認為竣工的錶現有可能數據是比前麵兩個數據要好， 也就是說在這5個上遊裏麵的玻璃彈性相對來說會大一點，再加上玻璃它本來的彈性就大，竣工數據有可能錶現的相對較好 。

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這幾個闆塊裏我們認為玻璃受地産拉動的作用比較強，到瞭下半年會不會有新的變化，還要看具體情況，但是我們認為 竣工數據維持在相對比較好的水平 ，這是可以期待的，最近各地的房地産的政策都有所放鬆，黑龍江是把全國唯一一個省會城市取消瞭限售，在中央沒有明確的反對情況下，是國傢對地産調控放鬆采取默許的狀態，但是對於企業來說，在現在購房者觀望情緒比較濃的情況下，加快竣工依然是它的最優選擇，它為瞭迴款選擇竣工是比較閤理的選擇， 所以為竣工相關的玻璃闆塊機會可能是貫穿全年， 但是施工和新開工能不能對於上遊有明確的拉動的作用？現在來說還看不到，但是 竣工可能相對來說已經是比較明確的。

所以從地産復蘇的角度來說，玻璃的配置價值比其他要高，其次可能是水泥和焦炭，再往下是鋼鐵。