發表日期 2/24/2022, 8:05:53 PM
在房地産的“黑鐵時代”,房企還有什麼新機遇、新賽道嗎?
2021年,房地産行業進入深度調整期,拿地停擺、債務暴雷、大規模裁員、股價閃崩,是不少房企正在麵對殘酷現實。但是第一財經記者瞭解到,部分房地産公司的代建業務卻錶現齣瞭明顯的“逆周期”特徵,房地産越是艱難,這項業務越是景氣。
“新業務多到忙不過來瞭,我們不僅不裁員,還要大舉招兵買馬!”近日一位代建行業從業者對記者錶示。
目前房企中從事代建業務的公司並不多,分拆上市的僅有兩傢,其中“代建第一股”綠城管理的股價,從去年9月至今年2月的漲幅超過100%。
一位業內人士錶示,代建即房企由開發商轉嚮服務商,由甲方轉嚮乙方,通過給土地持有方操盤項目來賺管理費,這種轉型將是必然趨勢。在歐美等發達國傢,房地産市場成熟後,也齣現瞭投資、開發、運營逐步分離的規律,未來房地産代建將會越來越受認可。
民營房企危機反助推代建成長
“2021年下半年以來,我們都忙不過來瞭!業務擴張得特彆快。”某頭部房地産代建企業內部人士嚮第一財經錶示。
房地産代建指擁有土地的一方發起訴求,擁有項目開發建設經驗的代建方承接需求,最終實現共同盈利的一種閤作開發模式。一般來說,土地方擁有拿地渠道和資源,付齣土地金和其他資金成本,而代建方則擁有成熟操盤經驗和品牌溢價,通過專業能力使項目獲得開發利潤,代建方從中賺取代建管理費。
對於代建方來說,這是一種徹頭徹尾的輕資産模式,與傳統房地産開發模式相比,代建業務不需要占用巨額資金,風險較低。
去年下半年以來,由於遭受資金壓力,很多房企在土地市場“躺平”,停止拿地。因此外界普遍猜測由於集中供地頻頻流拍等因素,代建市場總盤子也在減少,然而市場真實情況恰好相反。
“整個市場在加速擴張,實施‘集中供地’改革以來,我們的業務多到做不完,目前整個市場規模年均增速超過20%。”某代建企業相關負責人稱。
她錶示,許多對房地産行業來說的壞消息,恰恰是代建行業的利好消息,雙方形成瞭反周期。央企國企成為拿地主力、地方城投兜底拿地、房地産龍頭企業暴雷緻樓盤停工、政府加大保障房建設力度等,都促成瞭代建行業規模的爆發。
2021年是實施集中供地改革的首年,從第二批集中供地開始,許多民營房企參拍意願不強,央企、國企成為拿地主力,還有很多城市的地方城投兜底拿地。以第三批集中供地為例,據申港證券數據,長春、長沙、瀋陽、北京5城市的央企國企拿地占比分彆高達100%、82%、75%、72%、75%。
此外,城投公司也在第二批、第三批集中供地中錶現活躍,頻頻齣手,主要因為地方政府想“救市”,維護當地土地市場穩定。
“這給代建公司帶來瞭極大的契機。因為很多央企、國企、城投公司,過去沒有那麼大的實力,一下子吞進這麼多土地,最終還是得找靠譜的代建方去操盤。”該行業人士稱,其所在代建企業過去絕大部分客戶為中小型、地方型房企,占比達到90%,現在正大力拓展國企、央企客戶,成果顯著,國央企客戶占比目前已經超過40%。
2021年,不少房企債務爆雷,導緻旗下樓盤施工停擺,交付成為難題,這也成瞭代建行業的機遇。僅以恒大為例,2022年就要交樓7000萬平方米,總計60萬套。
“這些爆雷房企失去瞭工程、招投標等方麵的能力,失去瞭品牌溢價,為瞭保交付,一般來說這些停工項目會有資産管理方進場重新盤活,聘請代建公司繼續項目管理,最終實現交樓。”一位代建公司內部人士告訴記者。
在房地産市場重大變革之際,政府托底保障性住房也成為一大趨勢,新年前後,各省各市都在發布大規模的保障性租賃住房計劃。2月24日,住房和城鄉建設部副部長倪虹指齣,2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給,全國將新籌集240萬套,比去年大幅度增長。
“政府必然要找代建方來完成這種規模宏大的民生工程,各地政策陸續發布後,引起瞭金融機構和券商分析師的高度重視,大傢都認為代建行業贏來重大機遇。”上述代建行業人士稱。
該人士判斷,房企從開發商嚮服務商轉型,將成為必然趨勢。“過去房企是甲方,以後要逐漸習慣成為乙方。”
分拆代建業務IPO或成趨勢
2019年-2021年,房企的“物業分拆上市潮”轟轟烈烈,物業管理服務成為房地産競相追逐的第二賽道。如今隨著房企資金鏈等問題頻齣,物業賽道已經大降溫。
“物業跟房地産母公司聯係緊密,物業管理麵積基本都來源於母公司,母公司齣問題會立刻拖纍物業,而代建業務則不同,代建是徹底的輕資産業務,和母公司的關聯沒有那麼深。”一位業內人士對記者分析道。
該人士認為,接下來大力發展代建業務並分拆代建公司上市,會成為一種新潮流,這種模式更被資本市場看好。
截至目前,國內已上市的代建公司僅有兩傢――綠城管理(09979.HK)與中原建業(09982.HK),綠城管理於2020年7月在港交所上市,中原建業則是2021年5月。
綠城管理作為“代建第一股”,2021年度新拓代建項目閤約總麵積達到2278萬平方米,同比增長22%,新拓代建項目代建費預估達到71億元。綠城管理股價自去年9月低點至今年2月中旬7港元/股的高點,股價漲超100%,與絕大多數地産股走齣瞭完全相反的趨勢。
中指研究院企業研究負責人劉水錶示,代建業務具有抗周期性,能夠抵禦市場下行風險,特彆是在房地産行業景氣度不佳的形勢下,抗風險能力較差的中小型房企會選擇代建模式開發項目,進而給代建服務商帶來收益。
根據中指院數據,代建業務具有高盈利性特徵,2017年以來,代建行業新簽約項目總建麵復閤增長率達到21.3%,2020年房地産代建業務淨利潤水平達到25.4%,高齣傳統房地産淨利潤率超10個百分點。
一位央企代建業務人員錶示,據他觀察,大量房企都在涉足代建行業,存在許多新入局者,行業競爭壓力加大,但是行業發展機遇現在也很多。
2018年,房企金地集團成立瞭金地開發管理公司(簡稱“金地管理”),開始深耕代建業務,目前已布局全國超30座城市,管理服務項目超70個。一位業內人士透露,金地管理很可能成為下一個分拆IPO的代建企業。
此外,華潤、招商蛇口、保利、當代置業、朗詩、雅居樂等也都在大力發展代建業務,據不完全統計,發展代建業務的品牌房企已經超過30傢。
不過,也有業內人士指齣,代建行業的門檻也較高,代建業務是否成功非常依賴房企本身的品牌溢價與操盤能力,這一要求就淘汰掉不少房企。在服務政府這一塊,政府部門較為重視代建企業的資質、規模、過往操盤案例與流程規範,因此小型公司很難吃到政府公建、保障房業務這塊“蛋糕”。隨著行業競爭加劇,未來高利潤若難以為繼,代建行業也可能會走入發展瓶頸期。