發表日期 2/27/2022, 10:54:11 AM
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東李內捲
主城樓市今年注定要看東李瞭。
近年來少見的齣貨密集,片區環境的成熟宜居也足以形成對市區主流需求的吸引力。用一位業內朋友的話說,“無論是城市界麵還是配套增容,東李的居住價值已經能夠和浮山後、新都心等熱門片區一較高低瞭!”房産君去東李轉瞭一圈,為這個東李爆發年打個前站。
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求個開門紅,森林公園有點“急”
有很多人說過,售樓處和項目相距一公裏以上,這個樓盤的區位或者是現狀,肯定有哪些不願示人的貓膩。東李當下最有指標性的項目―― 森林公園 就把臨時售樓處放在瞭4公裏以外的萬科生態城,當然這種“距離感”應該不是為瞭掩飾,而是因為 急 。
經曆長時間的“難産”,投資方從一傢變成瞭五傢,森林公園很想把失去的時間“搶迴來”,春節前一兩個月,房産君的電話已經開始高頻率地接到該項目的推銷,而年前城管部門因為未取得相關手續就開始施工,對該項目一次違法施工的處罰,更是證明瞭這個項目的開發商們到底有多急。
急的另一個錶象就是項目幾個首開樓座賣起瞭 毛坯 ,對於金地、萬科們來說,這些年在青島基本沒怎麼毛坯過,想想原因還是 想用價格破局,求個速售開門紅, 溢價的事情後期再考慮。
當然對於這些地産營銷的熟手來說,這樣一種選擇在具體操作上,甚至可以作為促定的手段,比如接待房産君的置業顧問就明確錶示 “毛坯就這麼多,後麵的全是精裝”,現在精裝這麼不受人待見瞭嗎?
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有人說,賣不到3萬就掙不到錢!
說到營銷,五閤一國名企團隊當然經驗十足。比如地鐵口稍遠,會告訴你地鐵不是該項目業主主要的齣行方式,再比如周邊缺少優質教育配套,也會說新房不劃定學區。
公理公道地說,森林公園的區位尚可,雖然距離青銀高速略近,但最近樓座也有超過百米的距離,噪音的影響有限,沿青銀進城齣城,沿棗山路-深圳路、黑龍江路至嶗山、市北也都十分方便,雙峰山象耳山的夾抱也讓片區相對獨立,有種鬧中取靜的宜居質感。
而成本問題可能是森林公園將來必須麵對的挑戰,森林公園隻是石牛山路項目的住宅部分,算上其他“不掙錢”的自建配套,當年7000多元的樓闆價已經不低,加上這四五年拖延産生的財務成本,有人說這個項目均價到不瞭3萬就掙不到錢。
毛坯開局可能問題不大,後期的溢價目標如何達成?近兩年因為青島樓市因為“麵粉”貴而影響“麵包”去化的例子不少,森林公園想要突破這個現成的未來瓶頸,需要更多的營銷智慧,可能也需要一次大環境的實質迴暖。
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單價兩萬四五!貴不貴?
說到産品,森林公園的賣點還是不錯的。
比如2字頭容積率的低密, 40%的綠化率,足夠寬綽的水景配置 ,帶遊泳池的地下會所,尤其後期的幾棟樓王,超開闊的樓間距,還有高顔值的水配綠景觀。置業顧問說,主城區這樣的房子難得一見。
當然這些樓王屬於後期的精裝房源,先發的幾個毛坯樓座算是中規中矩的高層,18-23層。已拿預售的兩個樓座戶型麵積段從113到143平,所有戶型均為全明,143準四房戶型植入瞭寬廳。
有點缺憾的是,幾個戶型並沒有采用現階段流行的客臥連體雙開敞陽台。目前,森林公園可認購房源的單價兩萬四五,143戶型一套中高樓層的總價約350萬元。
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萬竹雲峰,在東李沒法比!
樓市裏有句常被念叨的格言――最瞭解你的肯定是你的對手。東李之行的第二站 萬竹雲峰 ,我們就從置業顧問嘴裏聽到瞭關於森林公園的“瑕疵”,“層高不夠,偏剛需,隻有2.9米!”
當然瞭,目前的東李,定位上能和萬竹雲峰比高的不多,一個 容積率1.01 可能就意味著稀缺和絕版。四層到五層的疊拼,麵積段起步190平,總價600萬起。上下疊加中間大平層。
該項目暫未正式開售,臨時接待我們的置業顧問隻是給我們展示瞭幾張待定的戶型圖,其中的平層戶型布局讓人印象深刻。 南嚮四開間, 包括6.1麵寬的大寬廳,主臥帶書房和步入式衣帽間,南嚮開間同樣達到6.1米。南嚮陽台寬度超過12米,還有接近30平米的復閤餐廳的中西雙廚。
去萬竹雲峰的項目現場轉瞭轉,地塊在雙峰山北坡,距離山體植被較近,開門見山的倒坡地形不知會不會在實際入住時帶來視覺的壓抑,但地處山坡有一個正麵效果就是安靜,從地塊東麵一個小路上走過,耳旁一直有鳥兒在叫。
5
春溪��廬,3萬5的東李洋房
萬竹雲峰的置業顧問確實瞭解對手,她認為項目入市時可能沒有對手,因為“綠城理想之城的洋房快賣完瞭!”她口中的綠城洋房指的是理想之城最後兩個地塊之一的 春溪��廬 。
位於理想之城核心腹地,大型景觀公園、知名商超,李滄區最優教育配套加上已經規劃落地的地鐵2號綫東延綫的站點,如果這位“第三方”所言屬實,以上都可能是為什麼這個定價超過 3.5萬元/平方米的洋房 認籌順利的理由。
當然這裏麵也有綠城的口碑和理想之城的超強的展示效果的功勞,綠城把售樓處放在瞭位於在交項目海棠印月的生活美學館,每一位到達現場的人,都可以親眼目睹項目外立麵的規整和格調,這本身也是一種有說服力的介紹。
6
錦上月鳴,兩萬六七的收官價
現場遇到的幾組客人,好像都衝著春溪��廬去的,這麼有購買力的人群的中意,本身也證明瞭東李在青島置業版圖中的地位躍升。其實與春溪��廬緊挨著也同步上市的綠城理想之城另一個收官之作―― 錦上月鳴 同樣看點十足。
附帶綠城園區高配的露天遊泳池,可以執行綠城的海豚計劃,2字頭容積率,密度不高,區位成熟,配套豐富,地塊方正,7個樓座也大小適中。
戶型方麵也下瞭功夫,有一定創新。比如118三房戶型的雙衛也“耳朵”分布,放在瞭客餐廚動綫的兩側,不僅避免瞭主客衛相互乾擾,還藏在玄關之後,采用乾濕分離,隱秘,實用。
微型步入式衣帽間的位置預留,讓玄關收納的實用性倍增。錦上月鳴的毛坯均價約兩萬六七,142中高層的總價380多萬。
7
東李之戰,“內捲”得厲害
一日三盤,走瞭萬步路,說說幾點印象。
第一,東李確實今非昔比 ,環境在提升,認可度在提升,地産人的信心也在提升。綠城高層的毛坯到瞭兩萬六七。一兩年前青特黑龍江路地王的定價也不過兩萬六七,東李和新都心已經基本平齊。想想也正常,開車去東李看看,尤其是理想之城的核心區片,環境上不輸新都心。
第二,小陽春是否來瞭? 憑心而論,工作日跑盤,並沒有人滿為患的感覺,森林公園售樓處相對偏瞭點,我們九點半多到,是第一組,後來人多瞭點,還基本都是渠道中介,10點多離開時,有個兩三組。萬竹雲峰售樓處沒有開放,下午兩三點鍾去瞭綠城,大概有三四組,小沙盤前聽講解的,除瞭渠道人員,隻有一兩組。換個角度,森林公園說是年前開始蓄客認籌,首開兩棟樓, 並沒有賣光沒房子的感覺。熱起來,可能還要等等。
以上數據僅供參考,具體以售樓處公布為準
第三,今年的“東李”,可能會有點捲。 畢竟能齣貨的地塊不少,彼此也都不遠,森林公園的五尊者,綠城這個老龍頭,之所以都有點搶,大環境不明朗是一方麵,恐怕也是想避開這種同時齣貨的擁擠。
但即便是兩強先發,“捲”還是沒完全避開。錦上月鳴和森林公園,你有遊泳池,我也有。你毛坯,我也是。戶型上感覺撕得更是嚴絲閤縫。你113、128、143,我118、135、142,就比!
比陽台多少,比層高,比物業費,比大社區還是小社區,誰能贏不好說,綠城的戶型和區域現有配套能略勝一籌?森林公園的綠化景觀體量和配套成長性也有優勢?但至少以當前的價格論, 兩個項目單價差瞭一兩韆塊錢呢, 這也是足以影響取捨的不容忽視的因素。
當然瞭,捲不捲的,可能也是購房者喜聞樂見的事。為什麼?可以從容挑選比較,也可以看這些樓盤怎樣比齣精品,怎樣拖齣彼此的價格,一句話――
置業東李,今兒是好年。
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