發表日期 3/9/2022, 3:36:12 PM
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最近,“過街老鼠”公攤麵積又被大傢翻齣來捶打瞭一番。
之所以說翻齣來是因為對於公攤麵積的討伐從來就沒有停止過,隻不過這一次是因為全國政協委員洪洋說公攤麵積不透明,使得這一話題再次被推上瞭風口浪尖。
我看瞭下,大傢憋著一肚子的氣把矛頭都指嚮瞭萬惡的開發商,說開發商為瞭多掙錢瞎定公攤,能攤的不能攤的都算到瞭購房者頭上,同時強烈呼籲取消公攤麵積,還購房者一個公道。
公攤麵積該不該取消?當然該!
萬惡的開發商該不該罵?當然該!
俗話說得好,買的沒有賣的精,開發商要算計你的時候也能稱得上是無所不用其極,但是現在方嚮搞錯瞭,還真不是在公攤麵積上。
反倒是如果真按照套內麵積來算,反倒給瞭開發商“掙錢”的機會,對於購房者來說,你未必能討得著任何便宜,還可能會吃虧。
我看瞭下網上對於公攤的一緻憤慨, 主要是因為以下三個問題沒有搞明白。
其實搞明白瞭你就會發現事實的真相,而不是不分青紅皂白的被一股善意或者惡意的情緒推著走。
02
第一個問題:公攤麵積是開發商可以隨意定的麼?
並不是的。
因為現在樓盤都是預售製,隻要是拿到瞭預售的樓盤,你在太原市房管局的網站或者公眾號(改版之前的,改版之後沒瞭)裏麵找任何一個樓棟的詳細信息,裏麵建築麵積和套內麵積都標的明明白白,公攤多少也明明白白。
這個就是預測繪麵積,是房管部門指定或下屬的第三方機構根據相關設計規範要求齣具的具有法律效力的測繪報告。
以上這些也會在購房閤同裏麵標明,建築麵積、套內麵積、公攤麵積多少都標的明明白白。
到瞭竣備-交房階段,第三方機構還會再齣一個實測麵積,到時候會根據預測麵積和實測麵積的差值進行補錢或者退錢。
一般誤差不超過3%,至於那些超過瞭的也約定瞭其他的補償方案。
說到這兒你就會發現事實的真相: 公攤什麼,公攤多少都不是開發商自己能定的,都是有規範要求的,而且也不是開發商可以插手的。
當然,這是正常情況下,極端的例子也不是沒有,但是研究那個沒有意義。
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第二個問題:公攤麵積大瞭對開發商有好處麼?
沒有。
既然公攤麵積都不是開發商自己說瞭算,而且並沒有涉及到利益關係,那公攤麵積的大小就是要根據項目情況不同而定的。
這裏就要提到開發商的賺錢邏輯,是看計容建麵的,比如一個占地5萬�O的項目,容積率4.0,計容建麵20萬方,1平米售價1萬,那麼這個項目的總貨值就是20億。
這時候怎麼安排公攤麵積就變成瞭如何提高産品力 ,從而使得這20億更快的收迴來甚至能收到更多。
這裏麵剛需盤和改善盤的邏輯又不一樣瞭。
剛需盤肯定是要盡量提高得房率的 ,公共部分就會在滿足規範的基礎上被盡可能的壓縮,而改善盤基於客戶對品質的要求,是會適當加大公共部分比如大堂的麵積的。
從梯戶比也能看齣一些來,以大高層為例,品質改善盤大都是2T2戶,公攤自然比常見的2T4公攤大一些,但這些都是必要的。
其實這些年開發商為瞭提高得房率也想瞭不少辦法,就常見的就是 贈送麵積, 比如贈送半陽台、設備平台等,當然這兩年規範卡的嚴瞭,陽台也得按全麵積。
不過這也沒有讓開發商停下腳步,比如綜改區某些央企就做瞭落地窗+防火挑闆,也是為瞭通過增加贈送麵積來提高得房率。
所以, 對於公攤麵積,開發商跟普通買房人利益是一緻的。
賣方是為瞭提高得房率進而提升産品力從而賣的更快賺的更多,而買方則是為瞭爭取更多的套內使用麵積從而住的更舒服。
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第三,按套內算價格購房者能討到便宜麼?
未必。
如果按套內算價格這就相當於 把公攤麵積跟開發商的利益強行捆綁,逼著開發商算計你。
還以上麵那個計容建麵20萬方的項目為例,此時如果改變計價規則,按套內麵積算的話,75%和得房率和80%的得房率對於開發商來說貨值差瞭1個億。
那可是1個億啊,利益麵前,說什麼都是扯淡。
這時候開發商的研究重點就不是如何提高産品力瞭,而是如何降低公攤提高得房率瞭。
其實國內有一個城市商品房買賣是按照套內計算的,那就是 重慶 ,前幾年我正好去那邊看過幾個項目。
那邊確實是按套內算價的,當地人也對套內麵積比較關注,項目售樓處一般會公示2個價格,一個是建築麵積的單價,一個是套內麵積的單價。
但是這並不是要取消公攤麵積,公攤麵積它就在那兒根本沒法取消,而是把公攤麵積的成本反算到套內單價裏。
說白瞭,對於開發商來說這就是個簡單的 算術題 。
很多人想象中取消公攤麵積之後,總價100萬的房子如果去掉25%的公攤,按實際套內使用麵積就隻需要支付75萬。
這個純屬想多瞭。
而且開發商還會 為瞭提高得房率而犧牲項目品質。
你去看重慶剛需樓盤普遍都是2梯8戶或者3梯8戶,當然各地規範不一樣,但是想想這樣的房子必然是居住品質的倒退啊。
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說清楚瞭以上三個核心問題你就會發現: 現在關於公攤麵積需要解決的是透明度的問題,而不是簡單粗暴的口頭取消。
首先房管部門要加大對於公攤麵積的宣貫。
比如公攤麵積究竟是怎麼算的,一級分攤和二級分攤都包括什麼,可在網站進行商品房項目信息公示,並積極引導購房者去瞭解自己所關注的樓盤的每一戶的實際公攤。
其次是開發商在銷售過程中不能遮遮掩掩。
在售樓處顯要位置進行每一戶公攤麵積的公示,同樣說清楚一級分攤和二級分攤的內容,同時約束銷售人員對於公攤麵積不能模糊其詞。
第三是物業服務及收費方麵需要進一步規範。
比如在不影響服務品質的前提下如何閤理收費,以及利用公共空間産生的收益要歸全體業主共享等。
最後就是購房者自己要多上心多關注。
提前在官方渠道瞭解項目的公攤情況,到售樓處看房也一定要讓銷售員具體到你所看的那一戶的實際公攤,而不是簡單的問一下公攤多少,銷售模糊的說20%多吧。
你以為是21%,實際可能是29%。
再者要仔細看閤同,看閤同,看閤同。
講道理,如果開發商在閤同裏麵標明瞭公攤麵積,你簽瞭就默認你同意瞭,事後再反悔沒處說理的。
END
3、 小店鎮中心: 小店核心闆塊“沉寂”史:沒地瞭,然後呢?
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