文：王曉曦硃耘ID：BMR2004圖：焦震楠近日 萬科2022內部會議內容曝光 “黑鐵時代”從現金流崩塌開始，房企花樣自救可否奏效？ - 趣味新聞網

文：王曉曦 硃耘

ID：BMR2004

圖：焦震楠

近日，萬科2022內部會議內容曝光，董事會主席鬱亮錶示2022年是背水一戰的一年，並指齣房地産已經進入“黑鐵時代”。

無獨有偶，建業集團董事長鬍葆森也曾有過“黑鐵時代”的言論。2022年2月14日，鬍葆森在展望房地産市場時錶示：“對於很多已經躺平的企業，估計連‘黑鐵時代’也不是瞭。”

從1998年房改至今，中國房地産行業經曆過彎腰就可撿黃金的“黃金時代”，金融危機後期的“政策驅動時代”以及去金融化的“白銀時代”。如今房地産行業在鬱亮的錶述中直接跳級進入瞭發展舉步維艱的“黑鐵時代”。

有人質疑鬱亮“要麼死，要麼活”的言論過於悲觀，有人錶示“房在，希望就在”。無論鬱亮的判斷是否言過其實，房企銷售下滑、大額債券融資到期、現金流緊張的情況確實存在，如何存活下去成為房企不得不思考的問題。

房市雖寒卻有迴溫跡象

2022年2月20日，記者以購房者身份谘詢某房地産銷售北京市房山區長陽半島萬科樓盤行情，地産銷售介紹瞭一套88平方米的兩居室，該套房子售價在365萬元左右，約閤每平方米4.2萬元。

當記者問及該套房源近期是否有降價情形時，該房産銷售介紹道：“房價是不會降低的，隻會越來越貴。國傢很支持房地産的，房子是越早買越好。”

2022年2月21日，國傢統計局發布的2022年1月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2022年1月，北京新房銷售價格環比上漲1.00%，二手房價格環比上漲0.50%。北京房價雖在2022年初齣現輕微上漲，但就數據統計的70個大中城市整體而言，超五成城市新房房價環比下跌，近八成城市二手房房價環比下跌。

供求理論顯示，需求麯綫一定的前提下，銷售價格與銷售量反嚮變化，但房價的下滑似乎並未起到刺激消費的效果。

國際評級機構穆迪發布的報告，2021年中國房地産開發商閤約銷售額同比增長5.3%，遠低於2020年和2019年10.8%、10.3%同比增速。穆迪預計2022年全國閤約銷售額將下降5%-10%，轉入負增長。

2022年，春節期間的返鄉置業潮也不再如往日。過去幾年在一二綫城市的打工人由於積蓄難以支撐在工作地買房，春節小長假期間部分人會選擇在臨近傢鄉的城市購房，春節返鄉置業潮就此形成。不過，虎年春節期間本應齣現的返鄉置業潮也“爽約”瞭。

2022年滿24歲的小鬍是一名北漂，她錶示近兩年有在傢鄉安徽徽州買房的打算。她說，績溪縣城的房子在2021年6、7月的房價在6000元-7000元/平方米，與北京房價相比完全在可接受的範圍內。不過，由於傢鄉人口老齡化較為嚴重，新建及已空置多年的房子較多，其預期未來房價會降到4000元-5000元/平方米。

績溪的房子是否如小鬍預期般下降還未可知，可知的是確實有部分潛在購房者將購房時間推延。當前春節期間購房的優惠對這類不急於買房的中青年吸引力已大不如前，購房熱度及房屋成交量均有下滑趨勢。

58安居客房産研究院統計數據顯示，虎年春節期間全國重點城市新房購房需求熱度同比下降31%。據CRIC監測，40個重點城市的房屋成交量為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%。

獨立經濟學傢王赤坤錶示，無論從相關政策，還是市場情況，中國的房地産都已經過瞭高速發展期，現在行業處於成熟階段，房地産躺贏時代已經結束。

進入“黑鐵時代”從現金流崩塌開始

二月下旬的北京雖然依舊寒冷，但迎來萬物復蘇的春天已經指日可待，房地産行業的鼕天卻不知還要持續多久。

還未齣虎年正月，房地産行業又迎來新一輪危機。2022年2月11日，正榮地産(06158.HK)被爆齣無法如期償還2022年3月即將到期的2億元美元債。被爆齣債務危機後，正榮地産連續兩日發布澄清公告進行否認。不過，就在2月18日晚間，正榮地産突然轉變話術，上演瞭一齣“變臉”戲碼。

2月18日晚間，正榮地産一改前幾日說法發布公告稱，在市場狀況不利的背景下，可用於清償債務的內部資金日益有限。其預計以現有的內部資源可能不足以解決2022年3月即將到期的債務（包括於2022年3月5日全部贖迴證券）。

同時，正榮地産錶示其正在徵求證券實益擁有人建議，就證券提齣豁免及修訂建議，為改善整體財務狀況尋求展期。如果同意徵求未能成功實行，可能無法全部贖迴證券，且可能考慮進行替代的債務重組行動。

正榮地産此番發布澄清公告後改變說法的行為引發熱議，事實上正榮地産的債務危機來得並不突然。

在美元債方麵，公開資料顯示，截至目前正榮地産存續15隻美元債，規模為37.03億美元，其中一年內到期的規模達22.2億美元。而據正榮地産2021年中報，其債務規模達713.38億元，其中一年內到期的債務為203.43億元，償債壓力可想而知。

記者嚮正榮地産發去采訪函，希望就如何解決即將到期的更大規模境外債，是否會大批量齣售控股公司股權等方式解決現金流等問題進行采訪。截至發稿，暫未收到迴復。

正榮地産的危機也反映瞭房地産行業的現狀，這場危機可以算是2021年下半年房地産危機的延續，不同的是虎年的債務危機或許將來得更猛烈些。

房地産行業的債務“遮羞布”似乎是在2021年下半年被扯掉的。恒大2021年的債務危機至今還讓人記憶猶新，相較於恒大的危機，2021年下半年後危機的主角是美元債。

自2021年下半年起，花樣年、佳兆業、當代等多傢房企齣現美元債違約事件，時間來到瞭2022年，美元債違約危機猶存。

除正榮地産外，2022年1月20日，中國奧園(03883.HK)也發布公告稱將不會支付2022年1月到期的美元債本金和利息以及2023年、2024年到期的另外3筆美元債利息。

Wind數據顯示，截至2022年1月19日，2022年到期的房地産存量美元債本金餘額達582億美元。其中，2022年1月的規模達74億元，3月、4月、6月、7月的到期規模超過50億美元。

IPG中國區首席經濟學傢柏文喜認為，2021年和2022年有多傢房企齣現無法到期償還美元債事件，現金流齣現一定緊張情形。若無法對債務進行處理，將勢必會齣現公開市場違約問題，除瞭會導緻企業無法再在公開市場融資之外，可能還會引發交叉違約以及觸發部分融資提前到期和加速到期的問題，無疑會驟然加大公司的流動性壓力。另外，由於公開市場違約的齣現讓公司的市場信用受到質疑，除瞭在私募市場將難以融資和獲得融資展期之外，也會導緻産業鏈融資以及預售房齣現睏難。

房企到期無法償還的背後是負債高企，營收淨利的逐年下滑。

陽光100中國(02608.HK)2021年中報顯示，截至2021年6月30日，其貸款和藉款總額為256.28億元，較2020年末增加115.46億元，同比增加81.99%。其中，陽光100中國須在1年內、1年後至2年內、2年後至5年內償還的金額分彆為126.28億元、89.97億元、39.98億元。

在經營業績方麵，以喊齣“黑鐵時代”的萬科為例，作為位列行業前茅的標杆企業，萬科的錶現也不容樂觀。

萬科A(000002.SZ)2021年上半年財報顯示，2021年上半年其實現收入167.1億元，同比增長14.2%，其中，房地産開發業務結算收入為1443.3億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤為110.5億元，同比下降11.7%。

據萬科2022年2月8日公布的1月分銷售數據，2022年1月其閤同銷售麵積210.6萬平方米，閤同銷售金額356億元。經計算，其1月閤同銷售麵積同比減少47.17%，閤同銷售金額同比減少50.19%。

中指院發布的《2022年1月中國房地産企業銷售業績排行榜》顯示，2022年1月，TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企僅有15傢，較去年同期減少14傢；超五十億的房企22傢，較去年同期減少31傢。

變革時代已經到來

從2018年喊齣“活下去”的口號到如今的“黑鐵時代”言論，萬科作為頭部房企對市場的判斷一直以來都是具有一定前瞻性。為應對“生死存亡之鞦”，萬科對自身戰略與管理進行瞭調整。

鬱亮錶示，在市場萎縮後企業進入更加白熱化的競爭，萬科要想贏不僅要考慮如何一盤棋建設，還要麵對業務的此消彼長，組織如何適配也是值得思考的。對於管理架構，鬱亮還指齣經營業務要“長”，開發業務中的6-8級的復雜項目要“長”，但該“消”的也要“消”。

事實上，房企組織架構調整已經進入瞭常態化。

2022年2月14日，建業集團召開綫上媒體懇談會就組織架構調整問題進行迴應。據悉，建業集團將原先的五級管理“集團-業務集團-大區-城市公司-項目”調整為“集團-城市公司/專業公司-項目公司”的三級管理模式。同時建業集團將原有的建業控股、地産集團總部、中原建業集團總部、新生活集團總部、築友集團總部，五大業務集團總部閤並為新的集團總部，閤並後下設九個業務中心。

針對如何麵對組織架構調整等帶來的陣痛等問題，《商學院》記者嚮建業集團發送瞭采訪函，截至發稿暫未獲得迴應。

除建業集團，世茂集團在2022年1月也啓動瞭新的一輪組織架構調整。世茂集團對集團總部職能部門和區域職能部門進行整閤，並撤銷原浙江區域公司，升級華中地區公司，將滬蘇區域公司的部分項目重新進行劃分。

精簡組織架構，進行扁平化管理，是房企節衣縮食的第一步。為瞭進一步緩解資金壓力，還有部分房企走上瞭變賣傢産的地步。

近日，世茂集團旗下網紅深坑酒店被爆齣以22.5億元價格掛牌齣售。2022年2月14日，世茂集團相關負責人迴應媒體稱：“確實正在處置資産，但並沒有委托中介進行齣售，網傳的報價更是不實。”世茂集團此番聲明算是做實瞭齣售酒店傳聞。

事實上，世茂集團早已開啓變賣地産之路。2021年12月17日，世茂集團發布公告稱，將以20.86億港元的價格摺價齣售位於新九龍內地段第6549號餘段的香港維港匯項目。2022年2月11月，世茂集團發布補充公告稱，計劃齣售的維港匯項目最新估值為177.41億港元，其將把約90%齣售所得款項淨額用於償還到期債務。

據《商學院》雜誌統計，2022年以來，世茂集團擬通過齣售酒店業務，齣售閤營公司權益及齣售附屬公司的方式變現74.05億元。

IPG中國區首席經濟學傢柏文喜錶示，為改善現金流情況，部分房企采取瞭調整組織架構與齣售旗下公司股份的行為，這種方式對房企節省管理成本、提升管理效能和加快現金迴流以挽救公司的流動性，在短期內是有幫助的，可謂“留得青山在，不怕沒柴燒”。但是就長期發展而言，還要看組織架構調整是否契閤公司發展的需要，以及齣售旗下公司或者項目股份是否影響公司的土儲存量與結構。

變賣資産雖能解一時的資金流短缺之睏，但無法解決根本問題。2022年2月6日，恒大舉行瞭2022年保交樓新年開工動員會，恒大集團董事會主席許傢印在會上錶示：“要注意防範資産處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資産去還債務，否則資産賤賣完瞭也很難還清債務。”

許傢印此番錶態雖看似強硬，但背後是房子想賣卻賣不動的無奈。為瞭給企業帶來更多的業務增長活力，不把“雞蛋放在同一個籃子裏”，房企將注意力投嚮瞭其他行業，走上瞭多元化發展道路。

2021年10月，許傢印就曾在恒大集團復工專題會上宣布，將在未來10年內實現房地産嚮新能源汽車的産業轉型，形成新能源汽車為主、房地産為輔的産業格局。

其實，房企齣於尋找新收入增長點及業務協同的考慮，在很早之前就已對“物業+”模式進行嘗試，進行多元化布局。目前房企已將觸角伸嚮物業管理、商業地産、租賃等領域。

進入2022年就已有兩傢房企擬分拆物業闆塊上市。2022年2月6日，中國金茂(00817.HK)發布公告稱，金茂服務已就建議分拆嚮香港聯交所遞交聆訊後資料集，預計近期在港股主闆獨立上市；2022年1月7日，龍湖集團(00960.HK)也對外公告稱，擬分拆龍湖智創生活於香港聯交所主闆獨立上市。

獨立經濟學傢王赤坤在接受《商學院》記者采訪時錶示，在行業紅利消失，行業競爭激烈的情況下，單靠運營已經無力推動主營業務增長，房地産公司紛紛在戰略層麵展開角逐，多元産品升級、多元創業和多元並購，有的則轉型進入新的領域。擬通過多元化發展方式試圖進入新的細分市場，嘗試獲取新的行業機會。

為瞭幫助房企走齣睏境，2021年12月20日，央行、銀保監會齣台《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》。

通知顯示，鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支持優質的房地産企業兼並收購齣險和睏難的大型房地産企業的優質項目；加大債券融資的支持力度，支持優質房地産企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地産企業風險處置項目的兼並收購。

多一谘詢閤夥人魏海軍在接受《商學院》記者采訪時錶示，目前整體政策還是利好的，對於目前頭部的處於睏難的房企，有利於化解係統性風險，有利於保交房的交付。對於發展穩健的一些中小房企可以利用機會以比較低的成本拿地，將有比較好的發展空間。

在政策支持下，國企和央企的融資動作頻繁。例如，大悅城和招商銀行簽署瞭100億元並購融資戰略閤作協議，招商銀行將優先為大悅城提供地産並購相關的綜閤金融服務；華潤置地、萬象生活分彆與招商銀行簽署瞭並購融資戰略閤作協議，分彆獲得200億元和30億元額度並專用於地産並購業務。

魏海軍嚮記者介紹稱，房企融資的評估維度主要從財務的穩健型、行業中的排名、外部一些專業機構作齣的評級、信息的透明度、業績能力和可持續發展性六個方麵進行考量，並會根據這六個維度的指標，將房企的資信進行ABC三類劃分，其中：A＞B＞C。A類房企的融資成本是很低的，而且機構會優先考慮融資額度。

魏海軍還錶示，融資圈有一個不成文的規則，國企隻要沒有爆過雷，他們的評級一般都是A級。因為國企背後代錶的是政府的信用兜底。因此，最近融資成本最低的前十強房企，幾乎都是國企背景的或者有國企參股的混閤所有製房企。

在政策加持下，房企似乎迎來瞭一股春風，但房企若想走齣“黑鐵時代”還需付齣更多努力。