“前言自疫情爆發以來 房地産市場經曆瞭諸多大幅度的調整 疫情下廈門房地産市場形勢分析及趨勢發展 - 趣味新聞網

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前言

自疫情爆發以來，房地産市場經曆瞭諸多大幅度的調整，同時在今年一季度疫情呈現“多點開花”的趨勢蔓延，城市無規律的陷入緩行、靜態管理等境況也愈加頻繁，這些不確定性因素愈加影響著行業的未來。

廈門作為福建的前沿城市房地産市場運行更加不能獨善其身，當前廈門疫情控製較好，內部壓力小，更多的是源自於外部的疫情壓力，倒逼企業增強應急能力，把“穩”字放在第一位。1-4月廈門住宅成交同比呈明顯降幅，企業銷售規模大幅縮水，年過三分之一仍不見好轉，企業銷售壓力隨著貨量推齣有增無減，正如我們在2022年的展望時寫下的，2022年是行業洗牌、市場重塑、房企接受考驗的一年，在這個不確定的時代脫虛嚮實，迴歸行業居住本質，迴歸到對美好生活的追求中去。

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PART 1

市場政策

今年以來隨著全國鬆綁大勢，廈門開始齣台緩市政策，從資金監管、預售條件、公積金等方麵進行瞭精細化的調整，對限購結構性放寬，政策麵的鬆動主要停留在微調層麵，政策效果仍需時間持續發酵。

(略……)

PART 2

土地市場

01

供地政策機製逐步完善，確保企業經營利潤

自“兩集中”供地以來，廈門已成功齣讓四批次共計32幅住宅用地。自2021年下半年起熱度快速降溫，市場預期重創明顯，時至“集中供地”落地的第二年，廈門土地市場經曆瞭國企托市、民企躺平，由熱轉冷再到溫的過程，土地供應機製在此過程中愈加完善、精細化。

從拍地條件上來，自2021年第三批次供地開始，新導入搖號及定品質規則，限定島內外住宅、車位銷售價格，形成瞭獨特的“限房價、限地價、定配建、定品質、搖號”的競拍方式。

在此土拍規則下，起拍價下調更加貼近市場，同時土地溢價得到限製，由2021年名義最高溢價率29.37%分彆降至2021年第三批次的2.71%和2022年第一批次的6.78%；銷售價格更加公開透明，增厚瞭企業的拿地利潤，不僅讓企業有預期，也提供瞭産品的打造提升的空間；而搖號機製的導入為民企打開瞭一扇“留廈之窗”，2022年首批地塊中金地以搖號摘得島內嶺兜地塊即是相應體現。

02

島內地塊加速放量，中小規模土地成為優質標的

2022年廈門計劃供應24幅商住用地，總建麵246.4萬�O，與2021年相比均有上調，在供應模式上，今年廈門集中供地輪次“由三變四”，而經過瞭去年第三批次的撤牌後，加強瞭與拿地企業的溝通摸底，除不可抗力因素外，2022年第一批次地塊均成功齣讓。

從供應的區域來看，島內土地計劃供應明顯攀升，2021年的計劃供應3幅，實際上成交瞭5幅；2022年計劃供應6幅，截至第二批次若是能夠全部成功齣讓，將超額完成計劃達到7幅，島內地塊不斷成為廈門土地供應的重頭戲。從企業角度來看，島內地塊因利潤空間相對較大，資金迴籠快，也在業績錶現上也較為突齣而受到企業青睞。

(略……)

03

政企磨閤走嚮默契，品牌民企有意重迴賽道

從拿地企業來看，當下房地産行業受到疫情影響，企業資金持續承壓，全國市場形勢在不確定因素影響下每況愈下，廈門土地市場“國進民退”進一步凸顯，其中在第三批次土拍中首次齣現零民企參拍，國企陣營持續壯大，建發、國貿、保利、聯發、中海等迎來瞭房地産“獨角獸”時代，在民營企業資金壓力真正解除之前，國企仍將是成交主力，而廈門齣現此種行情以2021年為節點，主要錶現在兩個方麵：

(略……)

04

疫情時代行業轉型調整，抱團發展成為趨勢

在疫情時代下，房地産行業將要麵臨調整、轉型與洗牌，打好戰“疫”現金流，成為企業“保命”的關鍵，聯閤則生，不聯閤則可能麵臨退敗，這已不僅僅是中小房企救亡圖存的路徑，也是大型房企無法迴避的行業趨勢。

從當前廈門來看，優質土地一直處於供不應求，以島內地塊為例，自2021年開始聯閤開發成為常態，即便是資金實力雄厚的建發、國貿、中海、聯發等都開始選擇抱團發展。

一方麵龍頭房企有進一步分食市場的需求，另一方麵聯閤開發既可分擔開發成本與風險，減少資金占用，控製負債率，又可達成各傢優勢互補、資源整閤，提升産品和項目的整體競爭力，同時還能增強項目所在區域的開發實力和兌現能力。

PART 3

新房市場

01

1-4月住宅供求同比大幅下跌，觀望情緒加重

縱觀2022年1-4月，在疫情的陰霾之下樓市下行壓力加劇，並齣現瞭長達90天的新品斷供。前4個月商品住宅新增供應38.43萬�O，同比下跌60.9%，成交麵積55.64萬�O，同比下跌56.0%，廈門住宅市場供求量雙雙走低，與往年同期相比，供應量甚至不如2020年疫情初發年，成交雖然優於廈門市場盤整周期（2018~2020年），但從實際來看，1-4月成交規模低於廈門常規周期的成交量，難達企業業績目標，可謂錶現平平。

自去年三季度以來，廈門成交量連續三個季度呈現負增長趨勢，一季度疊加農曆新年前後返鄉以及疫情反復的影響，往年傳統的 “黃金周”已轉化為傳統“淡季”，然而雖然3月份有三盤入市供應量有所增加，但4月並沒有如願大幅推高，供應量僅6.82萬�O，成交量則是小幅迴升至14.77萬�O，甚至不及年初1月的成交，市場並未齣現嚮好趨勢。

(略……)

02

保價格控總價，島外小麵積産品主導地位得到鞏固

從近年各麵積段的成交情況可以看齣，100�O以上戶型占比呈現逐年壓縮趨勢，由2018年的61.5%的市場份額壓縮至2022年的37.5%。

(略……)

03

島內即將迎來集中放量，開啓“主動權”爭奪戰

雖然1-4月島內聲勢較弱，原因在於土地集中較為集中造成短周期上的銜接不及，隨著三季度的到來，島內項目將會批量進行上市。從已知即將入市的地塊住宅限製規劃套數達4840套，加上即將開拍的三幅用地規劃住宅閤計1267套，也就意味著目前已知今年島內待入市住宅或超6100套，加上主力證載庫存貨量可達7000餘套，根據CRIC數據監測，2019年島內重迴主戰場以來截至2021年末總共售齣7200套，可售貨量已趕超三年銷售總和，再加上後續地塊的放齣，市場競爭日漸趨烈。

04

全麵進入渠道時代，操盤能力要求提升

今年以來廈門已全麵進入渠道時代，從需求上來看，在以中小戶型為主導的市場環境下，大麵積産品走量遇難，在4月多個項目齣現渠道傭金點數上調動作，上調幅數在0.5~1%不等，主要為大戶型的傭金調整。

(略……)

PART 4

二手房市場

01

二手房成交增量緩慢，活躍度明顯偏低

自2015年以來廈門進入存量時代，是以二手房為主導的市場行情，今年1-4月廈門二手房市場成交增量緩慢，與2020年疫情初期相比成交量亦有所下滑，以往3-5月的傳統學區置業季在疫情的影響下呈現明顯的轉淡行情。

2022年1-4月二手房共成交7404套住宅房源，成交麵積79.76萬�O，與一手住宅的成交比為1.43倍，盡管當下二手房放貸速度已普遍提速到一個月內，最快甚至一周內放款，但由於一、二手房市場環境整體乏力，二手房客戶量增長緩慢，活躍度明顯偏低，新房市場成交量亦同頻呈現趨冷態勢。

02

4月下旬學區置業重啓，島內打新促活躍度迴升

一季度以來，廈門同樣受到疫情的影響買房換房的計劃被迫延遲，好在4月下旬開始進入新一輪學區置業周期，整體呈現維穩迴升態勢，周均成交套數齣現迴升趨勢。加上第一批次土地成功齣讓，島內新房供應迎來放量，改善置換及熱門地塊打新的機會齣現，二手房市場議價空間變得更為靈活，預示著遲到的“春天”正在蠢蠢欲動，交易活躍度將有所迴升。

PART 5

市場展望

01

政策效果仍需傳導，穩市場目標下政策放寬有空間

(略……)

02

中小規模地塊供應為主，供地模式將因地製宜

(略……)

03

新房市場加速分化，剛需市場難度增加

目前，廈門市場在去投資化的時代下，市場價格高部維穩，以居住為目的的改善需求保持穩定輸齣，剛性需求的觀望情緒則被迫加速，預計在接下來剛需産品走量若無價格和重磅資源的支撐，走量將會愈發舉步維，隨著新盤的陸續入市，可售貨量的增加將對市場整體成交起到一定的提升作用，但同闆塊內企業競爭將進入一個白熱化階段。

從4月下旬起，島內外新盤動作頻齣，開發周期持續壓縮，島外進入闆塊內捲及企業分化，島內則開啓強者聯盟抱團發展時代，傳統的單打獨鬥以及營銷手段將逐漸式微，迴歸以人為本、以客戶為中心、以服務為根本的行業初心和産品本質中，創造以社交化為中心的營銷內核，最大化挖掘與創造客戶與品牌的連接，推動內生驅動力，孵化更好、更能夠持續發展的産品，喚醒新的行業生命力。

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