本文來源：時代財經 作者：陳偉納編者按：國傢有關乎民生生計的大賬本 老百姓有記錄自傢開支的小賬本。聚焦2022年全國兩會 深圳穩房價賬本：宅地成交數量7年翻9倍，讓更多人買得起房 - 趣味新聞網

本文來源：時代財經 作者：陳偉納

編者按：國傢有關乎民生生計的大賬本，老百姓有記錄自傢開支的小賬本。

聚焦2022年全國兩會，時代財經推齣《“我”的賬本》係列報道：關注國傢賬本新政策，剖析地方賬本新提法，發現企業賬本新亮點，講述百姓賬本新故事。

正是這一道道加減乘除，改變瞭我們的生活。

圖片來源：視覺中國

“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。”在今年兩會的《政府工作報告》中，滿足購房者的閤理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期再度被提及。

作為國內房地産市場比較活躍的城市，深圳也曾麵臨供需不平衡的住房問題。但經過多年的探索與實踐，深圳正在不斷彌補此前因曆史原因遺留的不足。

時代財經梳理發現，2015年至2021年，深圳宅地的成交麵積由13.30萬平方米增長至155.09萬平方米，七年間的宅地成交麵積增加十餘倍。過去的2021年，深圳還先後對居住用地、多種類住房供應都進行瞭擴充，進一步解決居民住房問題。

住宅供應逐年增加，房價整體平穩可控

深圳的麵積僅有1997.47平方公裏（不含深汕閤作區），卻要容納1756萬人（第七次人口普查數據）居住，如何解決住房問題成為重要的民生問題。

今年1月中旬，深圳市住房和建設局、深圳市發展和改革委員會聯閤發布瞭《深圳市住房發展“十四五”規劃》（以下簡稱“十四五規劃”），其中明確提齣，“十四五”期間，深圳將建設籌集住房89萬套（間），其中建設商品住房35萬套；建設籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有産權住房8萬套。

時代財經瞭解到，深圳“十三五規劃”的文件中曾提到，計劃新增籌集建設人纔住房和保障性住房40萬套（新增供應用地建設21萬套，多渠道籌集19萬套），計劃供應人纔住房和保障性住房35萬套（含“十二五”續建項目13萬套）。

不難發現，在新的五年規劃期內，居民住房問題被進一步關注，89萬套的建設籌集數量是上一規劃期內的兩倍之多。中國城市經濟專傢委員會副主任宋丁曾錶示，“十四五”建設籌集89萬套各類住房，供應分配住房65萬套，這個供應總量大約3倍於深圳過去多年來每年平均住房供應總量，同時大約1.5倍於2018年深圳發布的“二次房改”提齣的年度住房供應總量。

與此同時，近幾年深圳的商品房供應和成交數量也在穩步提升。據深圳美聯物業數據統計，2017年，深圳約有2.5萬套一手住宅成交；2018年的數據接近3萬套；2019年為3.84萬套；2020年的新增數量約4.5萬套；2021年則是5.2萬套。

供應量的提升，促進瞭成交量的上漲，而價格增速也趨於平穩。數據統計，2016年至2021年間，深圳新房均價穩定在5.4萬-5.8萬元/平方米之間，一手房價上升的幅度較此前四年有所平緩，這說明自深圳加大住房供應後，不僅居住問題得到進一步緩解，房價也得到瞭較好的控製。

宅地成交量連年攀升，土拍規則逐漸優化

住宅供應量不斷加大，房價得到有效控製，深圳是如何做到的？答案在於增加宅地供應。

時代財經梳理發現，2015年至2021年的七年時間裏，深圳成功齣讓的宅地數量分彆是4宗、4宗、2宗、10宗、12宗、31宗、38宗，成交麵積分彆是13.30萬平方米、23.97萬平方米、2.94萬平方米、15.86萬平方米、44.59萬平方米、158.90萬平方米、155.09萬平方米。可以看到，2021年的宅地成交麵積是2015年的11.67倍，尤其是進入2020年後，深圳的宅地成交麵積更是連續突破百萬平方米。

在2021年4月25日公布的《深圳市2021年度建設用地供應計劃》中就曾明確提齣，深圳2021年全市計劃供應建設用地總量為1130公頃，其中居住用地363.3公頃，在供地計劃中占比達32.1%，相比2020年、2019年的居住用地計劃供應量分彆提高瞭24%、142%。

圖片來源：深圳市規劃和自然資源局官方微信號

另據今年初發布的“十四五規劃”，深圳計劃供應居住用地不少於15平方公裏，力爭達到17.5平方公裏，力爭每年供應的居住用地占建設用地比例不低於30%，規劃期前3年供應居住用地不少於5年總量的70%。

換句話說，在接下來的宅地供應中，平均每年將會有3-3.5平方公裏的供應量。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉嚮時代財經指齣，2018年至2019年間，深圳的住宅用地供應占比還停留在20%多，2020年達到30%的占比，到瞭2021年深圳的宅地供應占比已經超過30%。

圖片來源：時代財經統計製圖

“提升住宅用地供應占比是深圳未來的趨勢，在建設用地中，住宅用地的占比一定要達到30%以上，纔能滿足當下的住房需求。”李宇嘉認為，深圳在土地齣讓製度上也有調整，具體體現在兩個方麵：

“一是規模化的供應，去年的集中供地就足以錶現深圳在大力加大宅地供應；另外就是‘限競’的模式，2021年齣現瞭‘三限雙競’的新競拍製度，即限地價、限房價、限溢價率、競自持、競人纔住房麵積。”

2021年第二輪集中供地時，深圳開始實行“三限雙競”規則，土拍溢價率被控製在15%內，一旦觸及最高限製地價，該競拍地塊就會開啓搖號。加大宅地供應能夠相應增加居民的住房供應，限製溢價率能推動房企拿地，同時對未來房價上漲也起到一定的抑製作用。

統計數據顯示，2019年深圳成功齣讓12宗住宅用地，其中有5宗為限房價地塊，限製銷售均價在3.57萬-9.90萬元/平方米不等。2020年，深圳全年共有31宗住宅用地成功齣讓，除3宗位於深汕閤作區的地塊外，其餘所有宗地均是限價地塊，分布於深圳多個區域，這也意味著未來將有大批量的限價樓盤入市。

推進“工改居”、“商改租”，著力緩建住房問題

除已有宅地外，近兩年，深圳還通過“工改居”用地鼓勵建設人纔住房 ，“商改租”盤活存量閑置商業和辦公用房，以及加快城市更新進程等方式，增加住宅的供應。

據廣東閤一城市更新研究院統計數據，截至2021年12月31日，深圳市已列入城市更新計劃項目980個，拆除範圍麵積纍計8182.5公頃；已通過城市更新專規批復項目594個，拆除範圍麵積共4419.8公頃，可開發建設用地麵積共2906.2公頃；實施主體公示項目478個，拆除範圍麵積纍計2848.4公頃，可開發建設用地麵積共1959.6公頃。

另據《深圳市2021年度城市更新和土地整備計劃》顯示，2021年深圳全市完成城市更新用地供應任務300公頃，完成土地整備任務10平方公裏；2021年更新整備實現直接供應用地規模180公頃，其中居住用地直接供應規模110公頃；2021年通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿捨31043 套。

與此同時，改變土地性質以增加居住用地，也成為近幾年深圳緩解住房供應的另一種方式。時代財經注意到，在2021年4月底，包括龍崗、坪山在內的兩大片區將區域內13個工業、商業、創新産業地塊調整為二類居住用地，共新增近23萬平方米的住宅用地麵積，這也使得去年的計劃住宅用地供應占比達到32.1%。

早在2019年5月，深圳市政府曾發布《關於規範齣讓未建用地土地用途變更和容積率調整處置辦法的通知》，當時明確規定“2015年10月9日前經生效法定圖則規定土地用途或者調整容積率的已齣讓未建設用地，可變更為建設可售人纔房的居住用地”，並且自文件發布之日起施行，有效期五年。

另一方麵，2020年1月，《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）發布，其中規定“針對部分商業辦公用房齣現閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的睏境，提齣將允許既有商業辦公用房改建成租賃住房”。

這是深圳首次提齣“商改租”的租賃住房籌集新模式，主要目的就是通過租賃住房解決居住問題，同時緩解商業辦公空置率的問題。據時代財經瞭解，這次“商改租”的意見稿中明確提齣獲批改建的商業辦公項目“五年內不能更改用途，一棟樓建成後至少要有50套可齣租公寓，可以申請補貼”。

住房是民生幸福之本，為落實“房住不炒、住有宜居”精神，緩解住房供給壓力，深圳正從多個方麵、多個舉措進行改善。