2022年3月1日 北京市規自委正式批復瞭《北京昌平區迴龍觀、天通苑地區街區控製性詳細規劃（街區層麵）（2020年-2035年）》。這個控規將會決定未來15年 迴天地區“巨變”：疏解8萬人口，嚴控住宅供地，海澱朝陽“瓜分”！ - 趣味新聞網

2022年3月1日，北京市規自委正式批復瞭《 北京昌平區迴龍觀、天通苑地區街區控製性詳細規劃（街區層麵）（2020年-2035年） 》。

這個控規將會決定未來15年， 北京北部“迴天地區” 究竟如何發展。

“ 迴天地區 ”包括瞭迴龍觀和天通苑兩個“ 超級小區 ”，號稱常住人口上百萬，是 北京目前“北漂人口” 最密集的地區。

這個地區的地理位置非常優越，它不僅緊靠海澱和朝陽兩個 北京經濟大區 ，同時還緊鄰“ 海澱科學城 ”和“ 未來科學城 ”，還擁有“ 北京自貿區 ”。

可以說，“迴天地區”是北京北部的“ 中心居住地帶 ”，這個地區如果 “建設不好” ，極有可能會影響到 北京兩大“科學城” 的建設，打亂北京整個北部的“産業布局”和“人口布局”。

所以“ 迴天地區 ”遭到整改， 重新規劃 是北京城市發展的必然。

根據北京規自委批復的“ 迴天地區控規方案 ”，我們可以看到未來這個闆塊的四大“ 發展趨勢 ”：

第一，“ 嚴控人口總量，實現常住人口的騰籠換鳥 ”。

迴天地區號稱有80萬人常住人口，根據官方的數據顯示，2018年常住人口大概是72萬，也接近80萬瞭。

這個常住人口總量顯然“ 有點高 ”。

根據“控規”，迴天地區的常住人口總量要 控製在64萬 左右，至少有8萬常住人口要被“ 疏解齣去 ”。

疏解常住人口的手段主要是兩個：

一個是“ 拆違 ”，迴天地區目前有地上建築麵積3800萬平米左右，規劃隻保留3500萬平米，要 拆掉300萬平米 的建築。

這會帶動一部分常住人口“疏解”。

另外一個就是“ 村莊拆遷 ”，要實現“ 東小口範圍內 ”的村莊改造，這也會帶動一部分常住人口的“ 疏解 ”。

通過一係列的 “拆違”和“村莊拆遷” ，迴天地區的人口密度將會有效下降，城市界麵會迅速改善。

第二，“ 嚴控住宅用地，大量增加教育醫療養老 ”。

“控規”中明確提齣要“ 嚴控迴天地區住宅用地增加 ”，這就意味著迴天地區的“ 新房供應 ”將會逐漸減少，乃至消失。

這個地區將很快就會進入“ 二手房市場 ”，品質高的二手房房價可能會迎來一波“ 漲幅 ”。

嚴控住宅用地供應的同時，未來的新增用地主要用來增加“ 三大設施 ”： 醫院，學校和養老 。

根據我們的估算，未來15年，迴天地區每年允許的新增住宅建築規模僅有16萬平米，相當於每年隻提供1-2個新房項目。

但是未來15年，醫療、教育和養老的“ 三大設施 ”麵積要增加155萬平米，幾乎就是 “翻倍增加 ”。

也就是未來15年之內，迴天地區的住宅麵積僅增長10%，但城市配套的規模卻要增長75%！

毫無疑問，大量的“ 優質學校 ”、“ 優質醫院 ”將會湧入迴天地區。

從控規上看，迴天地區規劃瞭“ 幼兒園74傢 ”，“ 小學2 1傢 ”，“ 中學15傢 ”和“ 一貫製學校6傢 ”，同時規劃“ 綜閤性大醫院5傢 ”，“ 中醫醫院10傢”，“專科醫院5傢” 。

這些規劃數量基本上都要比現在“ 增長瞭50% ”左右。

尤其是教育，規劃指齣“ 迴天地區的教育供給，主要由教育集團辦學供應 ”，其實也就是“ 名校分校 ”瞭。

第三，“ 3條市郊鐵路，8條地鐵，18個地鐵站 ”。

迴天地區控規中，明確瞭區域的“ 軌道交通規劃 ”：

一共擁有11條軌道交通，其中3條是市郊鐵路：S2號綫+懷密綫+東北環綫（ 從迴天地區到望京 ）。

8條是地鐵綫路：既有綫路 4 條，M5 綫+M8 綫+昌平綫+M13B 綫。規劃綫路 4 條，M13A 綫+M17+M19 北延+S15 北部聯絡綫）。

同時設置18個地鐵站，預計新增9個地鐵站，每1.3公裏就擁有一個地鐵口。

這個地鐵規劃密度，在北京近郊區中“ 首屈一指 ”，基本無人能敵，實現迴天地區與 未來科學城、中關村、望京、CBD 等重點職場的快速聯係。

第四，“ 迴龍觀 海澱化 ，天通苑 朝陽化 ”是北京“ 迴天地區 ”發展的必然趨勢。

整個迴天地區一共分成三大片區，中間是“ 北奧公園綠化帶 ”將迴天地區分成“ 兩大發展功能區 ”。

其中西部的“ 迴龍觀地區 ”緊鄰海澱區，未來將會逐漸成為海澱的“ 職住平衡區 ”，海澱化趨勢明顯。

東部的“ 天通苑地區 ”緊鄰朝陽區，主要承載朝陽區的“ 溢齣職場人群 ”，朝陽化趨勢明顯。

所以未來整個“ 迴天地區 ”將會被海澱和朝陽“瓜分”，西部歸海澱，承載海澱發展的“職住平衡”，東部則歸朝陽，主要承接朝陽的溢齣群體居住。

所以毫無疑問，“ 迴天地區 ”將是昌平區發展最好的地區，也將是北京北部房價逐漸“ 海澱化，朝陽化 ”的地區。

這個地區在整個近郊區新城中，我們認為僅次於“ 亦莊核心區 ”。

綜上所述，迴天地區“控規”的齣台，意味著迴天地區將會 逐漸“大變樣” ，外地人聚居、城市管理混亂、城市配套缺乏等問題將會“一掃而空”。

未來的迴天地區，將會成為“ 控製人口，配套齊全，交通高度發達 ”的城市微中心之一，醫院、學校、地鐵“ 應有盡有 ”。

尤其是加上“ 嚴控居住供地 ”，未來迴天地區的二手房房價將會有明顯提升，並逐漸嚮“ 海澱化，朝陽化 ”的趨勢發展。

因此，針對迴天地區的新房，我們認為不管是 “自住” ，還是 “投資” 都有很大的空間可以想象。

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