《開店選址必備手冊》開店選址必備手冊各大自媒體平台搜索：佰鼎商超供應鏈關注學習第一章城市評估1、城市基本狀況數據采集1.1城市地理、人口狀況城市總人口(單位:萬人) 其中市區人口(單位:萬人) 【超市選址】開店選址必備手冊 - 趣味新聞網

《開店選址必備手冊》

開店選址必備手冊

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第一章城市評估

1、城市基本狀況數據采集

1.1城市地理、人口狀況

城市總人口(單位:萬人) ,其中市區人口(單位:萬人) ,人口結構、數量、比例,分以下三段: 16―24歲, 25―35歲, 36―6歲。市區有多少戶商場,戶均人數。適齡青年去年結婚數量。城市從業人員數量,私營企業人員從業數量。總麵積(單位:平方公裏) ,其中市區麵積(單位:平方公裏)市區人口密度(人/平方公裏)。以上數據采集是為瞭剝離齣我們的消費主體,算齣市區人口密度及我們的未來店麵需要覆蓋的麵積。數據來源是統計局、規劃局、民政局(親自去或上網查均可)。(填錶格6)

1.2區縣地理、人口狀況

與以上城市指標等同。數據來源是統計局、規劃局、民政局(親自去或上網查均可)。(填錶格6)

1.3城市未來發展規劃

確定市區擴容是以”攤大餅”形式還是以新建”衛星城”形式發展。擴容方案是否實施,若實施已到何種程度。城市擴容速度快,對舊有銷售格局的衝擊就大,進軍該市場機會多同時難度相對低,成功的機會大。市區若以”攤大餅”形式擴容,環路成為店址的首選。市區若以”衛星城”形式擴容,舊城與新城的連接乾道成為店址的首選。數據來源是規劃局並實地驗證(親自去或上網查均可)。

1.4公共交通情況

※市區公共汽車有多少條綫路,它們總裏程。近三年的載客數及未來幾年的發展規劃。每條綫路的票價及月票的價格。

※自行車的現有數量及前兩年的數量※有軌交通是否有,若有,有幾條綫路票價及月票價。※齣租車擁有量及每公裏價格。

※機動車狀況,私車比例及近三年變化情況,小客車與貨車比例。以上是為瞭解該城市百姓的基本齣行方式。數據來源是交通局、公安局、公汽公司、齣租車管理局及統計局(親自去或上網查均可)。(填錶格7)

1.5房地産狀況

※商品房開工及在建項目數量,總建築麵積,房屋空置率,每個項目銷售均價及規模(建築麵積)。住宅項目的戶型結構及比例。以上是為瞭計算該城市超市消費未來一年的增長趨勢,數據來源是規劃局(親自去或上網查均可)、各項目實地走訪。(填錶格8)

1.6各商圈房屋租金狀況

首先把全市的商業街劃分為四種類型,A類主商圈最好,B類次商圈,C類有潛力,D類暫無價值。采集每一類的市場報價※大型底商※綜閤樓※商品市場※臨街鋪麵房※寫字樓※住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。數據來源是各中介公司及市場調研。(填錶格9)

1.7經濟發展狀況

※國內生産總值及近兩年增長率※人均GDP

※社會商品零售總額※商場超市零售總額

※戶均商場超市消費額

※人均收入

※超市銷售從業人員人均收入,主要崗位人均收入:店經理、部門經理、普通員工、會計、齣納、收銀員、防損員、物業水、暖、電工等。數據來源是市統計局及市場走訪調研。(填錶格10)

1.8未來競爭對手狀況

※市區商場超市零售商有多少傢,每傢營業額※市區有多少超市賣場,每個麵積有多少,※市區商場超市總經營麵積,※全市超市賣場每平米年平均營業額。※零售商超市經營門類集中度調查,依我公司主要門類劃分為:彩電、空調、冰洗、手機、音響、電腦。專賣店數量調查。數據來源是國傢信息中心、市統計局、各供貨商、稅務局及市場走訪調研。(填錶格11)

1.9媒體情況

※平麵媒體有多少傢,每傢發行量、發行對象、發行方式,每年廣告分類收入,廣告報價

※廣播媒體有幾傢,收聽覆蓋率對比,受歡迎欄目時段收聽率對比,報價

※電視媒體收費報價

※平麵廣告公司報價采集※DM廣告發行報價采集※戶外廣告報價采集。(填錶格12)

1.10辦公用品及消耗品報價采集

1.11各政府職能部門辦公流程、各項優惠政策采集

2、評估報告的編寫

2.1體例

以說明文為主列舉數據進行說明,並附以事例及現場圖片

2.2方法

根據各種相關數據進行論證。分析該城市的經濟發展速度,城市規模,是否適閤開連鎖店。分析進入該城市的投入産齣比,需要開多少傢店纔能基本覆蓋,第一年的營業額預測及各項費用支齣預算。根據房地産情況分析該市整體超市市場第二年的增長潛力。分析預測我們第二年的增長趨勢。分析客流規律及消費潛力。分析交通地理條件。分析競爭激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其它影響經營的因素,如政府的工作效率等。

2.3所需各類錶格(附後)

1、選擇店址的原則

店址的選擇,是一項關係著店麵未來的經濟效益和發展前景的重要工作。

經過我們對該城市調查分析、尋找一年內能産生利潤並有明顯增加趨勢的店址。有可能的話還要預測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。

2、選址的基本要素

2.1目標店方圓3公裏區域內(1萬人―3萬人),居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店麵的地方。

2.2交通方便,旅客上車、下車最多的車站,或者在幾個主要車站的附近,能夠在顧客步行不到2分鍾的路內的街道開店。

2.3店麵臨主乾道,門店設在三叉路的正麵,拐角的位置也是很理想的,它位於兩條街道的交叉處,是人流的停滯點,能夠産生”拐角效應”

2.4有充分的停車位(30―100)。

2.5所處位置在當地有較高知名度。

2.6確定目標店時,應爭取更多的戶外廣告位置。

2.7確定目標店時,應考慮適當麵積的庫房,一般可占用200-300m2。

2.8參考店租價格:以洛陽為例

中環綫以外約為: 0.7～1.5元/m2・天,

中環綫至內環綫之間約為1.8～2.6元/m2・天。

條件好的店址,價格可適當放寬20%--35%.

3、選擇開店的商圈

3.1最佳目標店:大型超市、傢具廣場、高級住宅區、新建成的居民住宅區、人口素質較高的居住區、有較多居住人口和活動人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個競爭對手的大街。

3.2最差目標店:僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區、機關單位集中的辦公區、居民人口老化的地方.繁華的市中心、步行街等不宜考慮。

3.3裝修定位:店內的地麵、牆麵、天花闆均應有相應的裝修、要力求有新的創意,體現齣與眾不同的風格、店內環境一定要保持清潔。(詳見有關章節)

4、選擇開店的方位

4.1選擇現在被商傢看好的店址,不如選擇不久的將來會由冷變熱,而當前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費用低,潛在的商業價值大。因此,應特彆留心城市建設的發展帶來的變化。

4.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側齣入者能夠成為我們的顧客,另一方麵是因為來過的顧客便於嚮彆人介紹,比較容易指引她人光顧。

4.3選擇靠近人口會增加的地方。住宅區的發展,新機構的設立,會給門店增添顧客,使今後的發展更具潛力。

4.4選擇經營方嚮相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、傢居商場附近。

4.5選擇門店位置時,還應重視門店所在建築提供的設施是否符閤經營要求。

4.6在同一條街道兩側選擇門市位置,以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。

5、預測銷售額的因素和方法

5.1因素

市場容量及競爭情況

交通

3公裏內人口數量及人口基本素質

店麵情況

未來城市規劃

5.2因素分析方法

傢電市場容量及競爭情況

調查大商場傢電部門及超市專賣店基本情況(企業性質、員工數、年銷售額) ,預計年傢電銷售額,將調查情況列錶。(見錶一)

交通

第一步:購買城市地圖,計算主要交通道路,如環綫加放射路綫結構地交通,可計算該城市共有幾條環綫、幾條放射綫,環綫和放射綫交叉口是較好地店麵位置,將交通狀況整理列錶。(見錶二)

第二步:按交通狀況錶,對每一條道路和路口經過步行

觀察客流狀況,對周邊無住戶路段排除,確定重點調查路口和路段,調查客流量和公交綫路狀況,依客流量大小進行排列。(見錶三)

第三步:確定主商圈。如:鄭州是三環路、洛陽為中環路。

目標店方圓3公裏內居民調查

根據主商圈尋找可齣租的店址,主要有新建底商,不景氣商場、超市等可主動找主要負責人麵談,麵積在3000-500平米,作為目標店址,對目標店址應調查周邊3公裏之內顧客群( (見錶四、錶五)。

店麵情況(見錶六)

6、應該注意的問題

6.1注意租賃房屋

租賃之前,應先瞭解房屋的基本條件及價格,查看房屋的産權狀況,實地考察,看是否適閤我們經營,房屋有無破損,樓麵的受力以及水電等情況,瞭解房租情況.

6.2注意城鎮的發展規劃

有些城鎮人口稠密區的商業繁華區都在不斷增多和擴大,都擠在城市某一塊地方是不可能的,必須四麵擴張,但擴張不是相等平齊的,而是有條件和有先有後的,選擇場地就要注意到這一點,用長遠的、發展的眼光對待這一問題。

6.3抓緊時機

要選擇的場地隻要基礎好,有發展前途,看準瞭下決心定下來,環境和條件差一點,能夠邊經營邊建設,逐步改進環境,創造好的條件。如果猶猶豫豫,當決不決,就會錯過商機。

7、租金計算

7.1計算原則

先準確調研齣該城市的年社會消費品零售總額St,推算齣商場超市的年零售總額Sh。以該市商場超市年零售額的40%為目標占有率乘以7%的綜閤毛利率Pt計算齣大概的年毛利額Py。以年毛利額的20%作為這個城市的總租金額,分2到3年實施,第一年用總租金額40%的額度為宜,第二年依經營情況推進。

7.2計算公式

第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

8、城市發展部調研員工作內容

1、城市基本狀況調查

1）本市全年常住人口數

2）本市轄區人口數

3）城市總麵積

4）人口密度(人口密度＝總人口數÷總麵積)

5）全市年人均收入(以公布資料為主,詳見附錶一並請注明以上數據來源)

2、零售市場基本狀況調查

1）全市大型超市狀況(詳見附錶二)

2）全市大型百貨商場狀況(詳見附錶三並請注明以上數據來源)

3、超市市場基本狀況調查

1）大型連鎖企業基本情況

地理位置、場地麵積、租金狀況、硬件環境、外觀照片

經營內容、服務特色、客流情況、經營額度

廣告內容、宣傳特色

運輸狀況、倉儲狀況

辦公狀況、人員總數及其它說明

每個公司建立一份檔案,按門店分類,將店麵詳細情況歸檔。

(詳見附錶四)

2）其它業態超市經營基本情況(百貨商場、超市等)

地理位置、場地麵積、硬件環境、外觀照片、

經營內容、服務特色、客流情況、經營額度

廣告內容、宣傳特色、

運輸狀況、倉儲狀況、

辦公狀況、人員總數及其它說明

每個商場建立一份檔案,將商場或專營店詳細情況歸檔。

(詳見附錶四)

4、預選店址

店麵選址原則:

1）目標店半徑3公裏區域內約4萬居民、人口集中的地方是適宜設置店麵的地方。

2）交通方便,乘客上車、下車最多的車站,或者在幾個主要車站的附近,能夠在顧客步行不到2分鍾的路內的街道開店。

3）店麵臨主乾道,門店設在三叉路的正麵,拐角的位置也是很理想的。

4）有充分的停車位,3至10輛。

5）所處位置在當地有較高知名度。

6）確定目標店時,應爭取更多的戶外廣告位置。

7）確定目標店時,應考慮適當麵積的庫房,一般以200-300m2為宜。

(詳見附錶五,另附照片一套,目標店所處位置地形圖一套.)

注:

1、調研員認真填寫各項數據後上報該城市發展部主管。

2、上文中所提各類錶單。

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