發表日期 3/7/2022, 2:03:02 PM
一周研報
華興證券“興・研究”為您摘編華興證券研究所上周研報精華,助您全麵瞭解海內外經濟走勢,透析細分市場熱點。
華興證券研究所依托華興資本集團與華興證券在新經濟領域的資源獲取能力,觸達中國新經濟領域的多個角落,將二級市場研究方法和一級市場投行經驗相結閤,力求帶來新經濟領域前沿的研究成果,敬請持續關注。
房地産:
上海新房市場迴暖,二手需求強勁
受剛需支撐和新房積分限製影響,上海二手房需求強勁
中介市場分化嚴重,人員流失情況差異大,繼續深耕各自區域
新房傭金較低,預計二手房對中介收入貢獻上升
我們參加瞭由華興資本主持的上海二手房與中介市場專傢會議,分享嘉賓在房地産領域擁有豐富的從業經曆,對上海的中介市場較熟悉。會議要點如下:
近期上海新房市場有所迴暖。 1月新房成交創4年來的新高,成交主力為90平米-100平米的剛需盤。2月集中推齣的新項目已有33個,分布在13個區,2022年首批集中齣讓的40宗土地也基本上分布於有剛需的區域。根據嘉賓分析,上海市政府對新房的供應和價格已有清晰的軌道進行規劃:供應數量方麵,上海住房發展十四五規劃要求到2025年上海新增約40萬套新房供應,即每年約8萬套,數量基本上已由政府確定;從價格上看,通過房、地聯動價,今年即可明確明年的新房價格,對房價起到瞭一定的穩定作用。
二手需求強勁,嘉賓預測2022年平均月成交量約2萬套。 2021年上海齣台瞭價格核驗(即房源的價格需要經過相關部門核驗之後纔能對外展示)與三價就低(閤同網簽價格、銀行評估價、涉稅評估價)的政策,以穩定二手房房價。嘉賓認為,如果這兩項政策保持不變,對今年的市場將繼續保持穩定作用。需求端,嘉賓認為二手房的需求一直強勁,來源於剛需支撐和新房積分政策的限製:1)上海持續吸引高淨值人群並且政府每年約 3 萬套的舊改持續推動,使得剛性需求高;2)上海是存量市場,客戶成交的可選範圍大緻還是以二手為主。雖然現在新房市場確實影響到二手房的一些剛需,但新房的主力價格為 400 萬到 600 萬左右,而二手房的成交裏很大一部分是300萬以下,客群上有所錯開;3)新房成交跟積分有關,很多客戶由於積分限製,隻能選擇二手房。
中介市場分化嚴重,基本在各自區域繼續深耕。 1月上海二手房成交1.5萬套,其中20%為50平米以下,50-90平米約占51%,與前幾年相比,結構分布比較閤理。1.5萬套屬於中介的盈虧平衡點,當成交量低於1.5萬套時,中介市場大概率虧損。自2017 年開始,市場低迷時期很多中介公司開始放棄市占率,轉而靠一二手聯動先活下來,為2021年所齣現的分化市場埋下伏筆。據嘉賓分析,2021年市占率穩健的公司對於門店的調整幅度較小,約10%-20%左右,屬於正常範圍內的人員調整比例,而市場占有率極速下降或者由資本注入而快速擴張門店的公司,其規模調整和人員調整的幅度非常大,約30%-60%,因此市場分化很嚴重。同時,嘉賓指齣,上海中介市場分散度高,市占率前十排名並不穩定。目前各傢的策略都相對保守,基本上希望在各自的區域持續深耕。嘉賓認為深耕策略的成功離不開閤理的傭金製度和好的團隊。
外環以內新房開渠少傭金低,嘉賓預計二手房對中介收入貢獻上升。 在開發商自身的壓力影響下,中介平台的新房傭金較低。目前外環以內新項目房源供不應求,基本不進行分銷,即便有分銷傭金也較低,每套約1萬至2萬元。郊環項目傭金率在0.8%至1%之間,金山地區1.5%-2.0%。環滬區域中花橋基本無開渠,太倉有部分項目開渠,傭金率在2%左右。整體傭金率比較高的是商業和酒店式公寓,傭金率在 3.5%-5%。由於一手傭金點數較低,中介偏嚮收益更高的二手房交易,嘉賓預計二手房對收入貢獻上升。
風險提示:1.市場超預期調控;2.中介補貼競爭加劇;3.貨幣緊縮導緻需求萎縮
(《房地産 - 上海二手房及中介市場專傢會紀要報告》,報告日期:2022年3月3日)
安踏體育:
體育賽事刺激與FILA品牌重塑有望成為潛在催化劑
受益於鼕奧,我們當前對公司1Q22整體收入增速持樂觀預期
當前來看,公司股價突破130港元仍然需要更強的催化劑作為支撐
受益於鼕奧,我們當前對公司1Q22整體收入增速持樂觀預期: 1)預計安踏品牌1Q22收入同比增長20%-30%,零售摺扣繼續維持77-78摺的優異水平;預計FILA品牌1Q22收入同比增長10%-15%,環比4Q21繼續改善。2)安踏品牌DTC推展順利,預計目前已基本完成自營層級門店的直營轉型,並在未來3-5年內完成加盟層級門店的直營轉型。FILA將繼續推動渠道整改,在核心商圈開設坪效錶現更為齣色的集閤大店,同時加強與Descente和Amer Sports在服裝麵料和鞋類中底等領域的科技協同,産品設計風格預計將逐漸嚮更為注重麵料與剪裁的偏日係風格轉變。3)公司1Q22明顯受益於鼕奧,冠軍店店效屢創新高,所以我們閤理預期,公司大概率將繼續受益於殘奧會以及7月份的亞運會,公司上半年收入和業績錶現值得期待。
當前來看,公司股價突破130港元仍然需要更強的催化劑作為支撐: 1)如果按照偏樂觀預期,安踏品牌1Q22實現30%的收入增長,FILA實現10%+收入增長,那麼公司1Q22整體收入增速將達到20%+,符閤公司全年收入增速指引,也符閤市場預期。但如果是這樣的品牌收入結構,市場和公司對於FILA預期增速之間就沒有差異(詳見2022年1月21日報告《2021 年營運錶現符閤預期,近期或存在布局機會》),而安踏品牌的收入增速也僅僅是略超市場預期,這就不足以構成公司股價突破130港元的催化劑。那麼,安踏公司股價未來一段時間極有可能在105-130港元之間波動。2)如果股價想要突破130港元,當前可以預期的催化劑有兩個,一是繼續受益於殘奧或者亞運會,安踏品牌收入增速持續超預期,增速持續維持在30%-40%之間甚至更高,促進公司整體收入增速靠近30%或超過30%;二是FILA的收入增速靠近20%或者超過20%,那麼雖然公司整體收入仍將維持在20%-30%的預期水平,但FILA恢復速度是超市場預期的,而FILA收入增速此前不達預期正是公司股價自去年7月份持續迴調的根本原因,所以FILA的恢復纔是真正的催化劑,纔是公司組織能力的再次驗證,3)所以我們維持此前對於股價的觀點――105港元極有可能是公司未來一年的股價低點,在當前可預期的風險下,是具備足夠安全邊際的,公司股價未來依然有突破130港元的可能性,可以尋找適當點位布局。
風險提示:FILA變革效果不及預期;疫情反復;行業競爭加劇;宏觀經濟下行。
(《安踏體育 (2020 HK) - 體育賽事刺激與FILA品牌重塑有望成為潛在催化劑》,報告日期:2022年3月4日)
再鼎醫藥:
21年業績符閤預期,正成為成熟生物製藥公司
2021年業績符閤我們預期,已上市産品營收增長強勁
産品管綫豐富,涵蓋腫瘤、自身免疫、神經係統和傳染病業務,管理層預計到2025年,公司將有針對超過35種適應癥的15種産品上市
2021年業績符閤預期: 根據再鼎醫藥公告,2021年公司實現營收1.44億美元,略高於我們預測的1.32億美元;淨虧損為7.05億美元(我們的預測為5.69億美元淨虧損),每股虧損為7.58美元(我們的預測為6.62美元淨虧損)。總體而言,公司業績符閤我們預期。2021年公司的研發費用為 5.73億美元,而2020年為2.23億美元。研發費用的增加主要由於新增八個許可協議的預付款、正在進行的和新啓動的後期臨床試驗的相關費用,以及研發人員增加導緻的工資和相關費用的增長。2021年,公司銷售管理費用為2.19億美元,對比2020年為1.11億美元,增長主要來源於相關人員編製增加。截至2021年12月31日,再鼎醫藥的現金及等價物達到14.10億美元,而2020年12月31日為11.88億美元。
2021年已上市産品營收增長強勁: 根據公司公告,公司産品營收從2020年的0.49億美元上升到瞭2021年的1.44億美元,同比+194%。細分來看,則樂(Zejula)實現營收9,360萬美元(2020年為3,220萬美元);愛普盾(Optune)實現營收3890萬美元(2020年為1640萬美元);擎樂(Qinlock)營收為1,160萬美元(2020年為40萬美元)。我們注意到,由於納入醫保目錄,4Q21則樂的營收齣現瞭750萬美元的非經常性損益的負麵調整。則樂作為唯一可用於所有突變類型的復發卵巢癌維持治療PARP抑製劑,我們認為其具有競爭優勢。愛普盾在實體瘤適應癥方麵的擴張和擎樂滲透率的提升也將提供業績彈性。
豐富的産品管綫覆蓋瞭腫瘤、自身免疫、神經係統和傳染病業務: 再鼎醫藥於1月的投資者日公告,公司已擁有瞭28個潛在的first-in-class(FIC)/best-in-class(BIC)産品管綫。2021年,公司進一步強化瞭其領先的胃癌和肺癌的産品管綫,通過Efgartigimod強化瞭自身免疫係列産品,並通過KarXT擴展到神經係統治療。根據公告,管理層計劃在2022年年中為Efgartigimod提交NDA申報。預計到2025年,公司將有針對超過35種適應癥的15種産品上市。管理層目前預計,至2030年,公司肺癌和胃癌係列産品的銷售峰值總額將達到25-30億美元。隨著公司已上市産品迅速放量,以及其研發進展不斷拓展;再鼎醫藥正成長為成熟生物製藥公司。
風險提示:1)藥物研發風險;2)競爭加劇的風險;3)融資風險;4)外匯風險;5)COVID-19對業務運營的風險。
(《再鼎醫藥 (ZLAB US) - 2021年業績符閤預期,正成為成熟生物製藥公司》,報告日期:2022年3月3日)