觀點網近日 上海市瀛通綠地大廈部分用於抵押的資産 11年蹉跎 瀛通綠地大廈被“半價”拍賣的前世今生 - 趣味新聞網

觀點網 近日，上海市瀛通綠地大廈部分用於抵押的資産，被上海太平洋置業有限公司旗下的上海太房灃峪企業發展有限公司以約13.96億元拍得。

資料顯示，該標的評估價為24.92億元，此前分彆於2021年12月31日、2022年2月25日兩次流拍。此次最終拍得價格為評估價的56%，為去年年底第一次法拍價格17.45億元的80%。

綠地雖然早在2019年已退齣該項目，但部分股東藉款至今仍未收迴。項目最終的結局，是十一年未能尋得投資方後被“半價”拍賣。

輾轉拍賣

根據拍賣網站信息，作為拍賣標的的上海市瀛通綠地大廈包括上海市黃浦區日暉東路555號201室等116套辦公室地産（建築麵積閤計3.58萬平方米）、開平路88號地下1層03室等3套商業房地産（建築麵積4609.11平方米）、開平路88號地下2層車位210等254個車位（建築麵積1.18萬平方米），所屬地塊位於上海盧灣區五裏橋街道105街坊12/2丘。截至2021年10月27日，東方資産上海分公司對上海瀛通綠地置業發展有限公司的債權本金餘額為9.89億元，利息4.8億元，共計14.69億元。

資料還顯示，瀛通綠地大廈地上19層，容積率3.89，由一幢19樓5A辦公樓和一幢20樓公寓式辦公樓組成，性質上屬於高標準甲級辦公樓。底層及地下一層設置為塔樓服務的商業配套，在功能上包括瞭餐飲、休閑、購物等。

另據觀點新媒體瞭解，瀛通綠地大廈項目於2008年拿地，2012年竣工。事實上，瀛通綠地大廈早於2010年就取得瞭預售許可證，到2011年3月份底時，瀛通綠地大廈正式宣布對外公開銷售，當時計劃是一棟樓整體齣讓，另一棟樓則是散賣，以整層方式齣售。

根據市場人士透露，瀛通綠地大廈從2011年起就一直在尋求資本及投資方的收購，最終走上瞭拍賣的道路。

就地理位置來看，瀛通綠地大廈與已經建成的綠地海外灘中心、萬豪酒店僅一路之隔，是盧灣濱江闆塊目前唯一在售的甲級辦公樓。

瀛通綠地大廈位於黃浦江邊，上海內環以內的地段，其實算不上差，然而根據知情人士透露，大廈7.6萬元的單價在這一區域的寫字樓市場已是高價，並且齣租時多采取整棟齣租的方式，因此在齣租住宅辦公樓方麵沒有太大優勢，最終導緻瞭從2011年來都沒能成功轉讓資産，也導緻瞭前兩次的流拍。

按照麵積與成交價格來算，上海瀛通綠地大廈剔除車位後的成交單價粗略計算僅約每平方米3.27萬元，對比另一棟被恒豐銀行2013年以59,000元/平方米收購的辦公樓單價來說，瀛通綠地大廈的成交價可以說是在抄底價格。

閤作解散

根據拍賣信息，瀛通綠地大廈競得方為上海太平洋置業有限公司，企業實控人為張靜。張靜名下還擁有太平洋房地産經紀有限公司、上海太屋教育科技有限公司、上海菁英房地産經紀有限公司、上海菁英物業管理有限公司等。

而資産拍賣一方上海瀛通綠地置業發展有限公司的股東為上海瀛通（集團）有限公司和上海瀛豐投資發展有限公司，實際控製人均為陳偉峰。

陳偉峰作為崇明島齣生的上海人，旗下企業可以追溯到1995年成立的上海瀛通房地産有限公司（瀛通集團前身），瀛通房地産公司在起步階段的“開山之作”便是崇明島10萬平方米的商品房項目--永鳳花園，隨後又在島上相繼完成瞭大規模舊區改造項目寶島世紀園、崇明新城第一個30萬平方米體量的配套商品房基地明珠花苑等等。

1999年瀛通集團纔正式進入上海市區，2000至2003年，完成瞭楊浦區舊城改造項目浦江風景苑；2002至2006年，完成虹口區舊城改造項目浦江名邸；2009年起，與綠地閤作，建造瞭黃浦區開平路70號甲級寫字樓--瀛通綠地大廈。

然而從2005年開始，陳偉峰就已帶著瀛通集團開始瞭轉型，轉行做農業科技示範園生意，房地産業務對於瀛通來說，似乎隻是起步期的一種嘗試--這也不難解釋，為什麼瀛通綠地大廈建成沒多久就一直走在輾轉齣售的路上。

觀點新媒體查悉，綠地集團原來持有瀛通綠地公司48%股權，不過已經在2019年8月退齣，根據綠地集團財報，退齣前，綠地在瀛通綠地公司的投資權益為4.74億元。退齣之後，上海瀛通集團占有瀛通綠地52%的股權，為最大股東，上海瀛豐投資公司占48%股權。

根據綠地集團財報披露，2019年退齣項目前，瀛通綠地公司對綠地集團藉款餘額從2.9億元下降至1.3億元。截至2021年6月31日，藉款餘額進一步降至2900萬元，已經全部列入壞賬準備。

雖然綠地集團已經退齣瀛通綠地公司，不過綠地集團財報中，瀛通綠地公司仍被標注為其他關聯方。

從這一股權變動的曆程來看，不難看齣，瀛通與綠地閤作的這一項目，最終沒能實現預期的銷售，同樣也沒能很好齣售轉手，無奈迎來瞭兩方資本的退齣。