房地産因城施策深入進行 限購、限售政策在部分三四綫城市陸續放開。4月2日 2月低榖後3月居民中長貸仍承壓，樓市限購限售鬆綁或年中顯效 - 趣味新聞網

房地産因城施策深入進行，限購、限售政策在部分三四綫城市陸續放開。4月2日，衢州市住建局發布通知，同時鬆綁限售、限購，成為全國首個兩政策全麵放開的城市。此前，福州、秦皇島已經宣布放鬆限購，大連全麵放開落戶，青島即墨、哈爾濱則取消/放鬆限售。

從數據來看，政策暖風頻吹背後，一季度樓市成交依然低迷，導緻市場對3月居民中長期信貸預期仍不樂觀。此前2月居民按揭貸款齣現有統計以來首次負增長，成為社融主要拖纍。光大證券研究所首席銀行業分析師王一峰預測，3月信貸投放將明顯迴暖，新增人民幣貸款有望突破3萬億元，但短貸仍是對公和零售的主要貢獻力量，按揭貸款或將維持同比少增趨勢。浙商證券分析師邱冠華、梁鳳潔也認為，3月信貸增速有望修復，但居民中長貸仍將承壓。

不過，機構較為一緻的觀點是，地産政策底逐漸顯現，未來更多的因城施策將對後續地産銷售和配套融資起到推動作用。招商證券首席銀行業分析師廖誌明認為，房地産信貸將在年中明顯改善。3月16日國務院金融委專題會議之後，央行等五部委均釋放齣“穩地産”的積極信號。

多城放開限購 、 限售

4月2日，浙江衢州住建局發布《關於促進市區房地産業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》），提齣“非本市戶籍傢庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業，視同本市戶籍傢庭執行相關購房政策”。同時，除土地齣讓公告裏有特彆約定的之外，《通知》發布後市區新齣讓地塊新建商品住房、已齣讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。

這也意味著，衢州成為全國首個全麵放開樓市限售、限購政策的城市。根據2021年8月起執行的限購、限售政策，衢州非本地戶籍無房傢庭購房需連續繳納12個月社保或個稅且僅能購買1套；在市區範圍內購買144平方米及以上的新房，自網簽備案之日起五年內不得轉讓。

據中指研究院不完全統計，今年一季度已經有超過60個城市發布樓市新政超過百次，具體措施包括下調房貸利率和首付比例、提高公積金貸款額度、增加購房補貼、放開限售限購等。此前2月中旬，衢州市曾分彆將居民傢庭和個人住房公積金貸款額度調高10萬元。

此外，青島即墨區將新房銷售限製由“拿證滿5年”改為“網簽後滿5年”，二手房滿兩年即可交易；鄭州齣台調控新政“19條”，取消“認房又認貸”的同時啓動棚改貨幣化，示範作用較強；哈爾濱則在六大城區取消3年限售。之後進入4月，福州、秦皇島宣布放鬆限購；大連則繼濟南、昆明之後放開落戶。

各地因城施策不斷深入背後，3月樓市成交同比持續下滑，尤其三四綫城市環比錶現仍不樂觀，購房者信心不足導緻去化壓力較大。據中指研究院統計數據，其監測的重點50城一季度供銷均走弱，齣清周期有所延長，其中三四綫代錶城市齣清周期長達19.7個月，較2021年末延長瞭2.5個月；而剋而瑞監測的66個三四綫城市2月去庫存周期已經達到23.25個月，同比增幅超過80%，大連、煙台等去化周期位列前五；二綫城市中，哈爾濱、長春、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年，其中哈爾濱庫存同比增速超過1倍。

衢州住建局錶示，此次《通知》齣台主要是為瞭充分釋放居民住房需求，支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求，促進市區房地産業良性循環和健康發展。《通知》同時完善瞭住房預售管理，開發商申請商品住房（含普通住房批次、普通住房和排屋批次）預售的最低建築麵積要求由3萬平方米降至2萬平方米，純排屋預售最低建築麵積為1萬平方米。

如何影響3 月信貸

作為信貸需求的主要組成，房地産領域的動態也引發市場對3月社融及信貸情況的猜測。截至2021年末，房地産貸款餘額為52.2萬億元，存量占比仍有27.1%，而銷售景氣度進一步影響到開發商的投資動力。

各地樓市鬆綁政策傳導至成交還需要時間，3月樓市成交量仍處在下滑通道。據中指研究院統計，3月，50個代錶城市商品住宅成交麵積為2147.81萬平方米，環比增長36.67%，同比降幅擴大至46.15%。另據機構監測百強房企銷售情況，因為市場低迷、行業信心不足，加之房企自身推盤及銷售積極性不高，一季度銷售額均值僅為162.6億元，同比下降47%，接近腰斬，其中3月TOP100房企實現銷售操盤金額5115.4億元，同比下降52.7％，是單月銷售連續第8個月下降。

央行2月數據顯示，人民幣貸款單月增加1.23萬億元，同比少增1258億元，總量、結構均不及預期。其中在房企成交量大幅下滑背景下，代錶居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元（同比減少4572億元）成為主要拖纍。這也成為居民中長期貸款自2007年有統計以來首次齣現負增長，此前該項數據已經延續瞭兩個月的同比少增。

對於3月信貸及社融情況，機構普遍預期增速修復、需求迴暖，但其中對房地産信貸仍不樂觀。王一峰認為，3月信貸投放將較2月份明顯迴暖，新增人民幣貸款規模有望突破3萬億元，同比多增超3000億元以上。但從結構來看，對公將顯著好於零售，對公短貸和短期消費金融仍是主要貢獻力量，按揭貸款將繼續同比少增。

廖誌明認為，疫情對信貸投放影響不小，但考慮到政府工作報告和3月16日金融委會議關於“擴大新增貸款規模”“新增貸款要保持適度增長”等提法，3月新增貸款預計在2.8萬億元左右，尤其在政策發力下，六大行及政策性銀行將發揮“頭雁”作用，新增貸款將明顯多增。但因為房地産銷售持續大幅下滑影響按揭貸款投放，住戶貸款還將繼續少增，預計居民中長期貸款增加3000億元左右。

邱冠華團隊也認為，居民貸款因地産銷售疲軟，中長貸繼續承壓，3月預計新增約7000億元，同比少增約4500億元。

政策或“從上到下”繼續寬鬆

盡管3月房地産信貸依然壓力不小，但從全年來看，業內預期普遍樂觀，年中或是重要轉摺點。

央行銀行傢調查數據顯示，今年一季度貸款總體需求指數為72.3%，較去年四季度明顯改善，但同比仍下降5.2個百分點。廖誌明認為，這說明信貸需求有改善跡象，未來的重點還要看房地産。

但信心的修復需要時間。剋而瑞研究判斷，二季度全國銷售和投資規模將繼續維持較低水平，從中央到地方的調控寬鬆對市場信心的修正需要較長時間，東部地區和中高端市場預計將率先迴暖，但整體新房銷售將延續一季度“量價齊跌”的走勢。同時，民營房企財務風險尚未化解，建安投資和土拓投資很難高規模放量，整體開發投資增速可能進一步放緩。

在此背景下，市場認為，各地政策進一步放鬆的概率增加，疊加疫情反復下經濟增長承壓，寬信用加碼和嚮房地産傾斜的預期不斷升溫。

國盛證券金晶認為，在鄭州、哈爾濱、秦皇島、衢州之後，預計將有更多銷售承壓的二三綫城市跟進，因城施策逐步打開限購、限貸、限售、限價的“四限”空間。加上3月百強房企銷售降幅進一步擴大，預計後續地産政策將持續放鬆並加大力度。

剋而瑞研究分析，核心一二綫城市房地産調控政策可能繼續從緊執行，弱二綫和三四綫城市有可能分類放鬆。中央政策也將在“房住不炒”原則下適度鬆綁，二季度有望繼續降準、降息，房地産行業有望從中受益。其中，信貸層麵將繼續支持房企閤理融資需求和居民閤理按揭貸款需求，5年期LPR報價有望進一步下調進而降低居民按揭貸款成本。

此前3月16日，金融委召開專題會議，強調要切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長，對房地産企業繼續強調風險化解的同時，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施，有關部門要切實承擔起自身職責，積極齣台對市場有利的政策，慎重齣台收縮性政策。隨後，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等五部委紛紛釋放“穩地産”信號。

機構普遍認為，房地産政策底逐漸顯現，在因城施策對地産銷售和配套融資的帶動下，預計年中房地産信貸需求將有明顯改善，帶動總體信貸需求好轉。